나이스옥션 법원경매 순천 2024타경60671 [1] 전라남도 순천시 연향동 1626-1 연향동호반리젠시빌 108동 1층 113호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2024.10.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

교통상황

형태 및 이용상태

인접 도로상태

토지이용계획 및 제한상태

제시목록 외의 물건

공부와의 차이

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 순천시 연향동 소재 순천율산초교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주로 아파트단지, 상가, 학교 등 각종 편의시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 시내 간선도로가 통과하고 있어 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

2000년 10월 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 내 1층 113호로서,
외벽: 모르타르 위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 유사한 아파트 단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 2차선 및 4차선 상당의 아스팔트포장도로에 접하고, 아파트 진출입로와 단지 내 도로 등이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 중로2류(폭 15m-20
m)(접합), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

정확한 임대관계는 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권등기가 되어 있으니 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 순천지원 2024타경60671 (1)

소재지: 전라남도 순천시 연향동 1626-1 연향동호반리젠시빌 108동 1층 113호

용도: 아파트

감정가: 79,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장

1.2. 면적 정보

토지면적: 25.07㎡ (약 7.58평)

토지지분: 25.0682㎡ (약 7.58평)

건물면적: 36.07㎡ (약 10.91평)

건물지분: 36.066㎡ (약 10.91평)

1.3. 건물 정보

아파트명: 연향호반리젠시빌1차

건축년도: 2000년 10월 사용승인

층수: 15층 건물 중 1층

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 순천시 연향동에 위치하며, 순천율산초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 주로 아파트 단지, 상가, 학교 등 다양한 편의시설이 밀집된 지역으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 인근으로 시내 간선도로가 통과하여 일반적인 교통 여건은 양호합니다. 대중교통 이용도 편리할 것으로 예상됩니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 주위로 2차선 및 4차선 상당의 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 단지 내 도로망도 잘 갖추어져 있어 차량 통행 및 주출입이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 갑13번 권리인 광주지방법원 순천지원의 강제경매개시결정(2024타경60671)입니다.

3.2. 주요 권리 사항

말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장 , 보증금 80,000,000원, 차임 0원

전입일자: 2021년 10월 12일

확정일자: 2021년 12월 08일

대항력: 있음

참고: 임차인의 보증금 및 차임 정보가 제공되었으나, 정확한 임대관계는 미상입니다.

3.4. 인수되는 권리

등기사항전부증명서상 을9번 순위의 주택임차권 등기가 존재하며, 이는 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 임대차보증금 80,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 편의시설

물건지 인근은 아파트 단지, 근린 상가, 학교 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 연향호반리젠시빌1차

주소: 전라남도 순천시 연향동 1626-1

사용승인일: 2000년 10월 21일

총 세대수: 841세대

최고층: 15층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 존재 여부

주변 지도 및 위성 사진 확인 결과, 본 물건지 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6.2. 기타 위험 요소

가장 큰 위험 요소는 80,000,000원의 임차인 보증금 인수 가능성입니다. 이 금액이 경매 배당으로 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 추가로 부담해야 합니다. 이는 실제 총 투입 비용을 상승시키므로 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 연향동에 위치한 아파트로, 기본적인 입지 조건과 생활 편의시설은 양호합니다. 그러나 80,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 있어, 투자 시 총 투입 비용과 수익률을 면밀히 분석해야 합니다. 보증금 인수 금액을 고려했을 때, 일반적인 경매 물건보다 높은 위험도를 내포하고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 순천시 연향동의 신축급 아파트 단지 내 물건으로, 지역 내 선호도가 있을 수 있습니다.

* 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호하여 실수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

* 본 물건의 경우, 권리 분석상 임차인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 이를 고려한 입찰가를 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 최근 1층 매매 사례는 118,000,000원입니다. 그러나 80,000,000원의 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점을 고려하면, 총 투입 비용은 입찰가 + 80,000,000원이 됩니다. 만약 1층의 시장가치를 118,000,000원으로 볼 때, 이를 상회하는 총 투입 비용은 손실로 이어질 수 있습니다.

따라서, 보증금 인수 부담을 고려한 예상 입찰가는 40,000,000원으로 산정합니다. 이 경우 총 예상 투입 비용은 120,000,000원이 되어 최근 1층 매매가와 유사한 수준이 됩니다. 단, 배당금 지급 현황에 따라 실제 인수 금액은 달라질 수 있으므로, 명확한 권리 분석과 배당표 예측이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.