나이스옥션 법원경매 순천 2024타경59510 [1] 전라남도 여수시 화양면 이목리 1077 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 화양면 이목리 소재"이목마을"동측인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 소재한 마을주변 농경지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사이며, 답(휴경지)으로 이용 중임.
일련번호 2) 부정형 완경사이며, 전으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1), 2) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2017-01-06)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 순천지원 2024타경59510 (1)

소재지: 전라남도 여수시 화양면 이목리 1077

용도: 답 (휴경지)

감정가: 7,654,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 순 *

작성일: 2026-02-26 (물건명세서)

1.2. 면적 및 감정가

토지면적: 89.00㎡ (약 26.92평)

건물면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수신청보증금 몰수)

특수물건정보: 농지취득자격증명, 재매각

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 전라남도 여수시 화양면 이목리 소재 "이목마을" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 소재한 마을 주변 농경지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 여수시 화양면은 농업 및 일부 어업이 이루어지는 지역이며, 이목마을은 그 중에서도 비교적 한적한 농촌 마을입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 다만, 본건 토지는 맹지로서 직접적인 도로 접근성이 없어, 인접 토지를 통한 통행 확보가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 여부)

* 말소기준권리는 2014년 6월 10일 접수된 순천광양축산업협동조합의 근저당권(을4, 52,000,000원)입니다.

* 이하 후순위 권리들(을5 근저당권, 갑7 압류, 갑8 임의경매, 갑9, 갑10 가압류)은 본 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부채권액은 136,489,103원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

3.3. 기타 권리사항 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 지역 특성 분석

4.1. 지역 현황 (농경지대, 마을 인접성)

* 본건은 여수시 화양면 이목리의 농경지대로, 인근에 "이목마을"이 위치하여 농촌 마을의 특성을 지닙니다.

* 화양면은 여수시의 남쪽에 위치하며, 농업 및 일부 어업 활동이 이루어지는 지역입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건은 계획관리지역에 속합니다.

* 또한, 가축사육제한구역 (2019-05-23), 중점경관관리구역 (2017-01-06)으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 가축사육제한구역: 여수시 조례에 따라 가축 사육이 제한될 수 있으며, 이는 생활 환경 보전을 위한 조치입니다.

* 중점경관관리구역: 아름다운 경관을 보전하고 관리하기 위한 구역으로, 개발행위에 대한 계획 수립 시 경관 영향 검토의 기준이 됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 농지 취득 관련 위험

* 본건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 철저히 확인해야 합니다.

5.2. 맹지 관련 위험

* 본 토지는 맹지이므로 건축법상 도로에 접하지 않아 건축 허가가 어렵습니다.

* 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 진입로 확보(토지 매입, 사용 승낙, 사도 개설 등)가 필요하며, 이 과정에서 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

5.3. 개발 제한 관련 위험

* 계획관리지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 중복 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 추가적인 제약이 발생할 수 있습니다. 구체적인 행위 제한 사항은 여수시 도시계획 조례 등을 통해 확인해야 합니다.

5.4. 재매각 관련 위험

* 본건은 재매각 물건으로, 이전 매각 절차에서 유찰 또는 취하된 사유에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 화양면 이목리의 농경지로, 감정가는 7,654,000원입니다. 토지는 89㎡ 규모이며, 맹지이고 농지취득자격증명 제출이 필수적이라는 점, 그리고 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있다는 점이 주요 특징입니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 양호한 편이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급된 지상권의 존재 여부는 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 낮은 감정가로 소액 투자가 가능할 수 있습니다.

* 농업적 가치 또는 여수시의 자연환경을 활용한 소규모 주말농장, 전원주택 부지 등으로의 잠재적 활용 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정 고려사항

* 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 향후 예상되는 입찰가는 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인접 토지 확보를 통한 맹지 해소 방안 및 관련 비용 산정.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 확인.

* 지역 내 유사 토지의 최근 실거래가 및 시세 조사.

* 여수시 도시계획 조례 및 관련 규정을 통한 구체적인 토지 이용 제한 사항 확인.

* 재매각 사유에 대한 심층 분석.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.