나이스옥션 법원경매 순천 2024타경59275 [1] 전라남도 여수시 덕충동 2043 1동 1층106호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경59275 [1] 전라남도 여수시 덕충동 2043 1동 1층106호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2024타경59275 | 소재지: 전라남도 여수시 박람회길 30, 1동 1층106호 | 감정가: 526,000,000원 | 최저가: 235,648,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경59275 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 전라남도 여수시 덕충동 2043 1동 1층106호

용도: 근린생활시설

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 526,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 140.47㎡ (약 42.50평)

건물면적: 78.32㎡ (약 23.69평, 전용면적)

*참고: 본 건은 근린생활시설로, 건물면적은 전용면적 개념으로 사용되었습니다.*

건물의 구조: 일반철골구조 철근콘크리트지붕 3층 건물 중 1층 106호

이용상태: 현재 편의점으로 이용 중임.

1.3. 감정평가 요약

본 건은 전라남도 여수시 덕충동 소재 "여수종고초등학교" 북측 인근에 위치하며, 아파트단지, 단독주택, 상업용시설, 학교 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대입니다. 서측으로 왕복 4차선 포장도로에, 남측으로 보행자전용도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 주위환경 및 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 입지 조건

최고의 입지: 왕복 4차선 주도로 및 보행자전용도로를 동시에 접하고 있는 '코너'에 준하는 우수한 가시성 및 접근성을 확보하고 있습니다. 1층 상가로서 3층 건물 중 유일한 1층이라는 점이 장점입니다.

교통 여건: 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성도 보통 수준입니다.

주변 환경: "여수종고초등학교"가 인접해 있어 학생 및 학부모 유동 인구가 확보되며, 주변 아파트 단지와 단독주택을 배후로 하는 항아리 상권의 특성을 지니고 있습니다.

2.2. 상권 분석

현황 업종: 현재 편의점으로 이용 중이며, 이는 해당 위치의 기본적인 수요(유동 인구 및 배후 세대)가 어느 정도 존재함을 방증합니다.

잠재력: 초등학교와 대규모 주거단지를 끼고 있어 기본적인 생활 밀착형 소비(편의점, 분식, 학원 등)가 꾸준히 발생할 수 있는 상권입니다. 1층 상가의 우수한 도로 접면성을 활용하여 다양한 업종(예: 프랜차이즈, 식음료점 등)으로의 전환도 고려할 수 있습니다.

토지 이용: 사다리 평지 형태의 상업용 건부지로 상가로서의 활용도가 높습니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 환경

주변 시설: 여수종고초등학교 외에도 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

혐오 시설: 현재까지 확인된 주요 혐오시설은 없으며, 주변 환경은 주거 및 상업지역으로 형성되어 있습니다. (입찰 전 재차 현장 답사를 통해 미확인 시설 여부를 확인하는 것을 권장합니다.)

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 명세

매각 대상: 토지와 건물 일괄 매각이므로 권리관계가 단순하고, 건물 철거 등의 위험이 없어 안정적입니다.

경매 구분: 부동산임의경매로, 채권자의 담보권 실행에 따른 경매입니다.

3.2. 권리 관계 및 임차인 현황

소유자/채무자: 정OO / 정OO으로 동일합니다.

채권자: 광OOOOOOO (대출 실행 기관으로 추정됨)

임대차 관계: 임대관계는 미상입니다.

*주의사항: 현황상 편의점으로 이용 중이나, 임차인이 존재할 경우 보증금 및 차임에 대한 권리(대항력 여부)를 철저히 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우 낙찰자가 그 보증금을 인수해야 하므로, 명도(퇴거) 시점의 리스크와 비용을 반드시 산정해야 합니다.*

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 주요 리스크

임대차 관계 미상: 현행 편의점 사업자가 임차인인지, 소유자(채무자) 가족의 직영인지 불분명합니다. 임차인이 있을 경우 권리관계 분석이 필수적입니다. 미상일 경우 명도 협상에 시간이 소요되거나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

시장 상황: 감정가 5억 2천 6백만 원이 현 시장 가치를 적정하게 반영했는지 여수 덕충동 상가 시세와 비교 검토가 필요합니다.

4.2. 주의사항

현장 조사: 감정평가 시점 이후의 내부 인테리어, 설비 상태, 실제 영업 형태, 그리고 특히 임차인의 유무 및 점유 현황에 대한 현장 확인이 절대적으로 중요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 건은 여수시 덕충동의 주거 밀집 지역 내 초등학교 인근에 위치한 1층 근린생활시설로, 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 왕복 4차선 도로에 접하고 있어 가시성과 접근성이 우수하여 상가로서의 기본 입지 조건이 양호합니다. 현재 편의점으로 운영 중인 점을 볼 때 안정적인 업종 운용이 가능하며, 향후 임차 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 최소화하기 위한 사전 권리 분석 및 협상 전략 수립이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

최적의 위치: 대로변 코너에 준하는 1층 상가로, 높은 광고 효과 및 접근성이 투자 매력을 높입니다.

안정적인 수요: 초등학교 및 아파트 단지를 배후로 하는 생활 밀착형 상권에 위치하여 공실 위험이 낮고, 임대 수익 확보에 유리합니다.

업종 확장성: 현재 편의점 외에도 소규모 식음료, 미용, 서비스업 등 다양한 업종으로 전환이 용이한 면적(약 23.69평) 및 구조입니다.

일괄 매각의 안정성: 토지/건물 일괄 매각으로 토지 이용의 제한이나 건물 철거 등의 권리상 복잡한 문제가 없습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계