나이스옥션 법원경매 전주 2023타경5002 [1] 전라북도 김제시 신풍동 563-1 1동 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 전주 2023타경5002 [1] 전라북도 김제시 신풍동 563-1 1동 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2023타경5002
• 주소: 전라북도 김제시 효자로 60-5 (신풍동,1동)
• 감정가: 836,329,940원
• 최저가: 409,802,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

전주지방법원 경매1계 2023타경5002 | 소재지: 전라북도 김제시 효자로 60-5 (신풍동,1동) | 감정가: 836,329,940원 | 최저가: 409,802,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

본 경매 물건은 전주지방법원 2023타경5002 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 소재지는 전라북도 김제시 신풍동 563-1 1동이며, 용도는 근린생활시설(제조업소/사무소)입니다.

1.2. 물건 현황 및 감정가

본 물건은 토지와 건물을 일괄매각하는 조건이며, 감정가는 836,329,940원입니다.

토지면적은 1197.00㎡ (약 362.03평)이며, 건물면적은 제시외 건물 28.80㎡를 포함하여 2186.43㎡ (약 661.35평)입니다.

1.3. 주요 체크 포인트

본 물건은 **법정지상권** 및 **유치권**이 성립될 가능성이 있다는 특이사항이 있습니다. 권리관계에 대한 심층적인 분석과 현장 조사를 통한 유치권 배제 가능성 확인이 필수적입니다. 또한, **기계기구(기류식 분쇄설비)**가 매각에 포함되므로, 근린생활시설(제조업소) 운영 목적의 투자자에게 유리할 수 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

소재지는 전라북도 김제시 신풍동 "김제고등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 부근은 소규모 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 미개발지대입니다. 본 건의 용도(제조업소)를 고려할 때, 주변에 공장이 이미 소재하고 있어 산업 활동에 대한 제약은 낮을 것으로 판단됩니다. 토지이용계획상 **제1종일반주거지역**에 위치하나, 현황은 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 토지는 서측 및 남측으로 **왕복 3차선 포장도로**에 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 이는 물류 이동이 중요한 제조업소 용도에 긍정적인 요소입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 주변 환경

용도지역은 제1종일반주거지역이며, 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있어 개발 잠재력은 있으나, 현재 **가축사육제한구역(전부제한지역)**으로 지정되어 있어 일부 개발 행위에 제약이 있습니다. 주변은 아직 미개발지대로 소규모 공장 등이 위치하여, 현 상태로는 주거환경보다는 산업 환경에 가깝습니다.

2.4. 상권 분석 및 생활 정보

주변이 미개발지대 및 농경지, 소규모 공장 등으로 형성되어 있어 일반적인 상권이 발달된 곳은 아닙니다. 김제고등학교가 인근에 있으나 주거 밀집지역이 아니므로, 상권보다는 물건 자체의 **제조업소 활용 가치**에 초점을 맞추어야 합니다. 주변에 대규모 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 미개발지대 특성상 주변 환경 변화에 대한 지속적인 관찰이 필요합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 조건

본건은 토지 및 건물 **일괄매각**이며, 감정가에 기계기구(기류식 분쇄설비) 및 제시외 건물(28.80㎡)이 모두 포함되어 있습니다. 단, **목록1 지상에 소재하는 컨테이너는 매각에서 제외**되므로 이 부분은 명도 시 고려해야 합니다.

3.2. 핵심 권리 분석 (법정지상권, 유치권)

가장 중요한 권리 리스크는 **법정지상권** 및 **유치권**입니다.

법정지상권: 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 문제가 될 수 있으며, 성립 여부에 따라 낙찰자가 토지 사용료를 지불하거나 건물을 철거해야 할 리스크가 발생합니다.

유치권: 공사대금 등의 채권으로 인해 유치권이 신고된 경우, 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다. 유치권 성립 요건(점유, 채권)을 현장조사 및 문서를 통해 철저히 분석하고, 진정한 유치권이 아닐 경우 유치권 배제 신청 등을 고려해야 합니다.

3.3. 기타 주의사항

주의사항 4에 따라 목록 2, 3 건물은 **공부상 단층이나 현황은 일부 중층 구조로 이용 중**입니다. 이는 건축법상 위반 소지가 있을 수 있으므로, 향후 양성화 가능성 및 이행강제금 부과 여부를 확인해야 합니다.

기계기구(기류식 분쇄설비)가 매각에 포함되므로, 기계의 상태 및 가치도 판단의 중요한 기준이 됩니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 권리상 리스크

법정지상권 및 유치권은 매각물건명세서상에서 가장 중대한 권리 리스크로 분류됩니다. 입찰자는 이 두 권리가 '성립 가능성 있음'으로 기재된 만큼, 명도 및 추가 비용 발생 위험에 대비해야 합니다. 유치권 부존재 소송 또는 협상을 위한 충분한 자금 확보 계획이 필요합니다.

4.2. 물건 현황 리스크

공부상과 현황의 차이(중층 구조 이용)는 향후 건축물대장 정리 시 문제가 될 수 있습니다. 또한, 매각 제외된 컨테이너의 처리 문제도 명도 시점에 발생할 수 있습니다.

4.3. 환경적 리스크 (미개발지대 특성)

본건이 미개발지대에 위치하고 있어, 주변에 소규모 공장, 농경지가 혼재되어 있습니다. 이는 향후 지역 개발 계획의 변화에 따라 부동산 가치가 크게 변동할 가능성이 있음을 의미합니다. 또한, 주변 공장의 환경 문제 또는 소음 등에 대한 민원이 발생할 가능성도 고려해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 대형 근린생활시설(제조업소) 건물로, 토지 면적 대비 건물 면적이 넓고 왕복 3차선 도로에 접하고 있어 제조업 또는 물류 관련 용도로서의 **물건 자체의 활용도는 높습니다**. 그러나, 감정가 대비 낮은 유찰가로 입찰할 경우에도, **법정지상권 및 유치권**이라는 매우 큰 권리상의 리스크가 존재합니다. 따라서, 초보 투자자에게는 부담스러울 수 있으며, 복잡한 권리 관계를 해결할 수 있는 **전문성 있는 투자자**에게 적합한 물건입니다.

5.2. 투자 포인트

제조업소 또는 창고 용도 활용: 기계기구(기류식 분쇄설비)가 포함되어 있어, 관련 업종을 영위할 투자자에게는 설비 투자 비용을 절감하는 효과가 있습니다.

규모의 경제: 토지 1197.00㎡ (약 362.03평), 건물 2157.63㎡ (약 652.69평)의 대형 규모를 저렴한 가격으로 확보할 수 있는 기회입니다.

도로 접근성: 왕복 3차선 포장도로에 접하여 물류 이동에 유리한 입지입니다.

제1종일반주거지역: 향후 도시 계획 변화 시 용도 변경 및 개발 가능성을 잠재적으로 가지고 있습니다.

법원 정보

전주지방법원 경매1계