나이스옥션 법원경매 순천 2024타경55709 [3] 전라남도 순천시 주암면 오산리 1046-3 전 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경55709 [3] 전라남도 순천시 주암면 오산리 1046-3 전 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매9계 2024타경55709 | 소재지: 전라남도 순천시 주암면 오산리 1046-3 | 감정가: 36,680,400원 | 최저가: 6,731,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 순천지원 2024타경55709 (3)

매각대상 토지매각 (부동산임의경매, 재매각)

소재지 전라남도 순천시 주암면 오산리 1046-3

감정가 36,680,400원

소유자/채무자 김OO

채권자 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 상세 내역

총 토지면적 3,987.00㎡ (약 1,206.19평)

용도 전 (현황: 주거용 건부지, 묵전, 묘지 등)

건물면적 0.00㎡ (매각 제외)

토지 지분율 398700 (전체 소유)

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건은 순천시 주암면 오산리 "용곡마을" 북동측 및 북측 인근에 위치한 토지임.

주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 마을 및 자연 환경을 이루고 있음.

토지는 크게 세 필지(기호1, 기호2, 기호3)로 구성되어 있으며, 각각 이용 현황이 상이함.

- 기호1: 부정형의 평지로 *주거용 건부지*로 이용 중이며, 계획관리지역임. 제시외 건물이 소재함.

- 기호2, 3: 부정형의 경사지로 현황 *묵전 및 묘지* 등으로 이용 중이며, 보전관리지역임. 공부상 지목은 전이나 일부 묘지로 사용되고 있음.

2.2. 교통 및 접근성

기호1 토지는 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 비교적 교통 상황이 양호함.

기호2, 3 토지는 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 도로에 접하지 않은 *맹지* 상태임. 인근에 간선도로가 위치함.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 권리 분석

본 경매는 소유자 김OO을 채무자로 하여 주OOOOOOOOOOOO가 신청한 부동산임의경매 사건이며, 물건 보고서에 제공된 정보만으로는 상세한 권리관계(등기부상 권리, 임차인 등)를 확인할 수 없으나, 소유자와 채무자가 동일하므로 명도 측면에서는 비교적 단순할 수 있음.

특이사항으로 *재매각* 사건이므로, 이전 최고가 매수인이 대금을 납부하지 않아 재진행되는 물건임. 이는 매각 절차상의 특이점이며, 권리상의 하자를 의미하는 것은 아님.

3.2. 법적 특이사항 및 주의사항

1. 농지취득자격증명 제출 필수 (농취증)

- 본건 토지의 지목이 '전'이므로, 경매 낙찰 후 관할 관청에 *농지취득자격증명을 제출*해야 함.

- 미제출 시 매수보증금(입찰보증금)이 몰수되므로, 입찰 전 자격 요건을 반드시 확인하고 발급 가능 여부를 사전에 검토해야 함.

2. 분묘기지권 및 지상 분묘 소재

- 주의사항으로 "지상에 분묘 수기 소재함"이 명시되어 있으며, 특이사항에도 *분묘기지권*이 기재되어 있음.

- 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 매수인이 분묘의 수거를 강제할 수 없으며, 분묘기지권 성립 여부 및 범위에 대한 법적 검토 및 후속 조치(협의 또는 소송)가 필요함. 이로 인해 토지 이용에 제약이 발생하고 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있는 *최대 잠재적 리스크*임.

3. 제시외 건물 및 수목

- 기호1 토지 위에 *제시외 수목, 관정, 건물(주택, 부속사)* 등이 소재함.

- 매각 대상은 '토지매각'이므로, 이 제시외 건물 및 수목은 매각 대상에서 제외됨.

- 낙찰자는 토지 소유권을 취득한 후, 이 *제시외 건물 및 수목의 철거 또는 소유권 이전을 위한 법적 조치(건물철거 및 토지 인도 소송)*를 별도로 진행해야 함. 감정평가서에 건물 구조가 상세히 기재된 점으로 미루어 건물이 실재함이 확인되므로, 이 점은 중요한 후속 처리 사항임.

4. 가치 평가 및 투자 분석

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 농촌 지역인 주암면 오산리 '용곡마을' 인근에 위치하여 상권이라고 할 만한 시설은 미미함.

- 생활정보: 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 순천 시내 및 인근 읍면으로의 이동은 가능하나, 상업, 교육, 의료 등 생활 편의시설은 다소 거리가 있음.

- 혐오시설: 직접적인 혐오시설은 검색되지 않으나, 순천시가 2021년 당시 주암자원순환센터 인근을 포함하여 클린업환경센터(쓰레기 처리시설) 후보지로 고려했던 사례가 있어, 지역적으로 환경 관련 시설 입지 논의가 있었던 점은 참고할 필요가 있음. 현재 해당 시설 건립이 최종 확정되었는지는 추가 확인이 필요하며, 본건과는 일정 거리가 있는 주암자원순환센터 관련 정보임.

4.2. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권: 분묘의 수기 소재 및 분묘기지권 특이사항으로 인한 *토지 이용 제약 및 명도 난이도 상승*이 가장 큰 리스크임.

2. 제시외 건물: 제시외 건물의 철거 또는 협의에 대한 *추가 비용 및 소송 부담*이 발생할 수 있음.

3. 농취증: 낙찰 후 농지취득자격증명 *미제출 시 보증금 몰수* 위험이 상존함.

4. 맹지 (기호2, 3): 토지 일부(기호2, 3)가 맹지이므로 건축 등 활용에 제약이 있으며, 인접 토지 소유자와의 *도로 사용권(통행지역권) 확보 협의*가 필요함.

5. 용도지역: 기호2, 3은 개발 행위에 상대적으로 제한이 많은 *보전관리지역*임.

4.3. 투자 포인트

1. 기호1 토지의 활용도: 기호1은 *계획관리지역* 내 주거용 건부지로 현재 이용 중이며, 차량 접근 및 도로 접합 상태가 양호하여 *주택 부지 또는 전원주택 부지*로서의 잠재적 가치가 있음.

2. 비교적 낮은 감정가: 총 면적이 약 1,206평으로 규모가 상당함에도 감정가(36,680,400원)가 상대적으로 낮게 책정되어 있어, *분묘 및 제시외 건물의 리스크를 감안한 투자 여지*가 있을 수 있음.

3. 재매각 사건: 이전 낙찰자가 포기한 물건이므로, 입찰을 통해 저가로 매입할 수 있는 기회가 될 수 있음.

4.4. 종합 의견

본 물건은 순천시 주암면의 농경지 및 주거용 부지로, 일부 필지(기호1)는 주택 부지로 활용 가치가 높으나, 나머지 필지(기호2, 3)는 보전관리지역의 맹지 및 묘지 이용 상태로 활용도가 제한적임.

특히, *농취증 제출*, *분묘기지권*, *제시외 건물의 처리*라는 세 가지 주요 리스크를 동시에 안고 있는 "고난이도 물건"으로 판단됩니다.

성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 농취증 발급 가능 여부를 확실히 확보하고, 분묘 및 제시외 건물에 대한 *철거 및 협의에 필요한 예상 비용과 시간을 정확히 산출*한 후, 이를 반영하여 보수적으로 입찰가격을 결정하는 전략이 필요합니다. 리스크 해결 능력이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

순천지원 경매9계