나이스옥션 법원경매 순천 2024타경55938 [3] 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 산269 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경55938 [3] 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 산269 임야 경매

• 사건번호: 2024타경55938
• 주소: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 산269
• 용도: 임야

순천지원 경매9계 2024타경55938 | 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 산269 | 감정가: 3,154,818,000원 | 최저가: 1,130,687,000원 | 용도: 임야

1. 순천지원 2024타경55938 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경55938 (3)

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 산273-4

용도: 임야

감정가: 3,154,818,000원

토지면적: 51,082.00㎡ (약 15,452.43평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 0.00㎡ (0.00평) (공부상 등재 면적 기준)

건물 지분율: 0 (공부상 등재 면적 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 와OOOO

채무자: 와OOOOOOOOO

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

주의사항: 일괄매각

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 소재 "돌산청솔3단지아파트" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 간선도로변으로 점포 및 상가, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

1.2. 2.교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

1.2. 3.형태 및 이용상태

기호 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 토지는 각각 남서하향 경사지대 내에 위치하며, 유사사다리형, 부정형, 사다리형 등의 형태를 이루고 있습니다.

기호 1, 2, 5, 6, 7, 8 토지는 잡종지 및 자연림 상태이며, 기호 3, 4 토지는 잡종지 상태입니다.

특히 기호 9 토지는 남서측 도로면 대비 고지이나 자체지반이 계단식으로 평탄하게 정지된 사다리형의 단독주택용지로 이용되고 있습니다.

1.2. 4.인접 도로상태

기호 1, 4, 5, 6, 7, 8 토지는 맹지입니다.

기호 2, 3, 9 토지는 본건 남서측으로 폭 약 30M 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 5.토지이용계획 및 제한상태

각 필지별로 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m-35m) 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역(일부/전부 제한구역) 및 준보전산지 등의 규제를 받고 있습니다. (상세 내용은 원문 참조)

1.2. 6.제시목록 외의 물건

토지 지상에는 카이스카 향나무 수십 주, 이동 가능한 컨테이너박스 1개동, 이동식 화장실 3개동, 폐자재, 자생하는 잡목, 소유자 미상의 제시외 건물 3개동, 관상수 및 유실수 등이 소재하고 있습니다.

제시외 건물로는 목조 슬레이트 지붕의 창고(11.0㎡), 조적조 슬래브지붕의 화장실 및 창고(10.0㎡), 판넬조 판넬지붕의 보일러실(1.1㎡)이 있습니다.

1.2. 7.공부와의 차이

해당 없음.

1.2. 8.기타 참고사항

해당 없음.

1.2. 9.건물의 구조 및 이용상태

본건 토지 지상에는 제시외 건물 및 기호 10(가), 10(나) 건물이 소재합니다.

기호 10(가) 건물은 시멘트블럭조 강판지붕 단층 건물로, 1977년 11월 24일 사용승인되었으며 주택으로 이용 중입니다.

기호 10(나) 건물은 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로, 1991년 5월 17일 사용승인되었으며 주택으로 이용 중입니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 10.부합물 및 종물

토지감정평가요항표 참조.

1.2. 11.공부와의 차이

기호 10(가) 건물은 면적(실측 63.0㎡ vs 공부 49.28㎡) 및 지붕 마감(현황 강판지붕 vs 공부 슬레이트지붕)에서 공부와의 차이가 있습니다.

1.2. 12.기타 참고사항

해당 없음.

1.3. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 일대에 위치하고 있습니다.

인근에 "돌산청솔3단지아파트"가 소재하여 주거 단지와의 연계성을 기대할 수 있습니다.

주위는 간선도로변을 따라 점포, 상가, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 폭 30M 내외의 아스팔트 포장도로가 접한 필지도 있어 교통 환경은 양호한 편입니다.

다만, 일부 필지(기호 1, 4, 5, 6, 7, 8)는 맹지로서 도로 접근에 제약이 있을 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다.

채권자는 서OOOOOOOO이며, 소유자 및 채무자는 와OOOOOOOOO입니다.

임의경매는 채무 불이행으로 인해 담보권 실행을 통해 진행되는 경매로, 일반적으로 낙찰 시 기존의 저당권, 근저당권 등은 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 본건은 "중복병합사건", "중복사건"으로 표시되어 있어 경매 절차 및 권리 관계가 복잡할 수 있으므로, 세부적인 권리 분석을 위해서는 추가적인 확인이 필요합니다.

"일괄매각"으로 지정되어 있어 토지와 건물(제시외 건물 포함)이 일괄하여 매각되므로, 권리 분석 시에도 이 점을 유념해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건 주변은 개발이 진행되고 있는 지역으로 판단됩니다.

인근 "돌산청솔3단지아파트"가 위치하고 있으며, 간선도로변을 따라 점포 및 상가, 단독주택 등이 혼재하는 것으로 보아 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있는 지역입니다.

돌산읍은 관광지로서의 잠재력도 가지고 있어, 향후 지역 개발 계획이나 관광 활성화 정책에 따라 상권의 변화 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 현재는 임야 및 농경지가 혼재되어 있어 직접적인 상업 중심지라기보다는 주거 및 개발 잠재력이 있는 지역으로 평가됩니다.

1.6. 생활정보

여수시 돌산읍 지역은 해안 경관이 뛰어나고 관광 명소가 많은 지역입니다.

인근 "돌산청솔3단지아파트"를 통해 기본적인 주거 생활 인프라를 이용할 수 있습니다.

차량 접근성이 양호하여 여수 시내 주요 시설 및 편의시설로의 이동이 가능합니다.

돌산 지역의 특성상 해산물 관련 식당이나 관광객을 대상으로 하는 상업 시설들이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

자연환경이 우수하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있으나, 도심지의 생활 편의시설과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크 요인을 다음과 같이 분석합니다.

* 맹지 발생: 일부 필지(기호 1, 4, 5, 6, 7, 8)가 맹지로서 건축 또는 개발 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 복잡한 권리 관계: "중복병합사건", "중복사건"으로 표기된 점은 권리관계의 복잡성 및 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다. 상세한 권리 분석이 필수적입니다.

* 토지 이용의 제약: 다양한 용도지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 묶여 있어 개발 시 용도 변경이나 건축 허가에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건 및 건물: 토지 지상에 다수의 수목, 컨테이너, 이동식 화장실, 소유자 미상의 건물 등이 소재하고 있어 매각 후 인수 또는 철거 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공부와의 차이: 기호 10(가) 건물의 면적 및 지붕 마감에 공부와의 차이가 있어 추후 문제 발생 시 책임 소재가 복잡해질 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 지도 검색 결과 및 위성 사진상 본건 인근에 명확하게 식별되는 대규모 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 권장됩니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 여수시 돌산읍에 위치한 임야로, 잠재적 개발 가치가 있는 지역에 속합니다.

인근에 아파트 단지가 있고 간선도로 접근성이 비교적 양호하다는 장점이 있으나, 다수의 필지가 맹지이고 토지이용계획 및 제한사항이 복잡하여 개발에 상당한 주의와 추가적인 조사, 인허가 과정이 요구될 것으로 보입니다.

특히 "중복병합사건", "중복사건"이라는 특이사항은 권리관계의 복잡성을 암시하므로, 경매 전문가와의 상담을 통해 면밀한 권리 분석을 선행하는 것이 매우 중요합니다.

제시외 물건 및 건물의 정리 문제, 공부와의 차이 등도 고려해야 할 부분입니다.

따라서 본 건은 투자 가치를 판단하기 전에 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 하는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트를 다음과 같이 제시합니다.

* 입지적 잠재력: 여수시 돌산읍은 관광지로서의 매력이 있으며, 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 토지 활용 가능성: 임야이나 일부 필지는 단독주택용지로 정지된 상태이며, 용도지역상 주거 및 녹지 기능이 가능하여 향후 개발을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 상대적 저평가 가능성: 복잡한 권리 관계나 맹지 등의 문제로 인해 시장의 관심에서 다소 벗어나 있을 수 있으므로, 이를 극복하고 개발에 성공할 경우 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각의 이점: 토지와 함께 제시외 건물 등이 일괄 매각되므로, 이를 효율적으로 활용하거나 정리하여 부가가치를 창출할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매9계