나이스옥션 법원경매 순천 2024타경55938 [2] 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 654-14 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경55938 [2] 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 654-14 전 경매

• 사건번호: 2024타경55938
• 주소: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 654-14
• 용도: 전

순천지원 경매9계 2024타경55938 | 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 654-14 | 감정가: 1,914,421,000원 | 최저가: 686,128,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경55938 (2)

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 654-13

용도: 전 (토지감정요항표상 잡종지, 단독주택용지, 자연림 등 혼재)

감정가: 1,914,421,000원

토지면적: 1,948.00㎡ (약 589.3평)

토지 지분율: 194800 (전체 지분으로 추정)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (매각 대상은 토지이며, 건물은 제시외로 추가 기재됨)

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 와OOOO

채무자: 와OOOOOOOOO

채권자: 서OOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 중복사건

주의사항: 일괄매각, 목록 2번 수목 포함

1.2. 감정평가서 요약

토지감정요항표:

위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 소재 "돌산청솔3단지아파트" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 간선도로변으로 점포 및 상가, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본 건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로가 통과하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태:

기호 1), 2) : 남서하향 경사지대 내 경사지인 유사사다리형의 잡종지임.

기호 3) : 남서하향 경사지대 내 남서측 도로면 대비 고지이며 자체지반 경사지인 부정형의 잡종지임.

기호 4) : 남서하향 경사지대 내 부정형의 잡종지임.

기호 5) : 남서하향 경사지대 내 경사지인 유사사다리형의 잡종지 및 자연림임.

기호 6), 7), 8) : 경사지대 내 경사지인 부정형의 자연림임.

기호 9) : 남서하향 경사지대 내 남서측 도로면 대비 고지이나 자체지반 계단식으로 평탄하게 정지된 사다리형의 단독주택용지임.

인접 도로상태:

기호 1), 4) - 8) : 맹지임.

기호 2), 3), 9) : 공히 본건 남서측으로 폭 약 30M내외의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

기호 1) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)

기호 2) : 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)

기호 3) : 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m-35m)(저촉), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)

기호 4) : 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)

기호 5) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m)

기호 6) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m), 준보전산지

기호 7) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m), 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m), 준보전산지

기호 8) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m), 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 500m), 준보전산지

기호 9) : 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 200m), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)

제시목록 외의 물건:

기호 2) - 카이스카 향나무 수십주

기호 3) - 이동 가능한 컨테이너박스 1개동 및 이동식 화장실 3개동, 폐자재 등

기호 5) 일부 및 기호 6) - 8) - 자생하는 잡목 등의 수목

기호 9) - 소유자 미상의 제시외 건물 3개동 및 관상수(동백나무 등)와 유실수(매실나무 등) 수주

제시외 건물 (본 토지 지상 소재):

기호 ㄱ) : 목조 슬레이트 지붕 단층, 창고, 11.0㎡ (약 3.3평)

기호 ㄴ) : 조적조 슬래브지붕 단층, 화장실 및 창고, 10.0㎡ (약 3.0평)

기호 ㄷ) : 판넬조 판넬지붕 단층, 보일러실, 1.1㎡ (약 0.3평)

건물감정평가요항표 (기존 건물):

기호 10(가) : 시멘트블럭조 강판지붕, 단층, 사용승인일 1977-11-24, 주택. 면적 63.0㎡ (실측사정 면적, 약 19.1평) vs 공부상 49.28㎡ (약 14.9평). 지붕은 현황 강판지붕 (공부상 슬레이트지붕). 일반적인 위생, 급배수, 난방 설비 구비.

기호 10(나) : 시멘트벽돌조 슬래브지붕, 단층, 사용승인일 1991-05-17, 주택. 면적 미기재 (구분 없음). 일반적인 급배수, 난방 설비 구비.

*참고: 이 건물들은 매각 대상 토지와 함께 일괄 매각될 수 있습니다.

1.3. 입지 조건

본 물건은 전라남도 여수시 돌산읍 우두리에 위치하고 있으며, "돌산청솔3단지아파트" 인근의 배산임수의 지형을 이루는 곳으로 파악됩니다. 주위 환경은 간선도로를 따라 점포, 상가, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 지역적으로는 다양성을 띠고 있습니다.

차량 접근성은 양호한 편이며, 인근에 대로가 통과하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

다만, 토지 중 일부(기호 1, 4-8)는 맹지여서 도로 접근성에 제약이 따를 수 있습니다. 반면, 기호 2, 3, 9번 토지는 약 30m 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있어 접근성이 비교적 좋습니다.

인근에 위치한 돌산청솔3단지 아파트를 고려할 때, 주거 지역으로서의 잠재력도 있으며, 일부 토지는 단독주택 용지로 정지되어 있어 건축이 용이할 수 있습니다.

여수시 돌산읍은 아름다운 해안 경관과 관광 명소가 많은 지역으로, 이러한 지역적 특성이 토지 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 물건지 인근에 대규모 관광 시설 및 해양 레저 시설이 다수 분포하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당, 병원 등)은 돌산읍 중심지 또는 여수 시내로 이동 시 이용 가능합니다.

혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 임야 및 농경지가 혼재하는 지역의 특성상 소규모 축사나 폐기물 관련 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없어 현장 확인이 필요합니다.

1.4. 권리 분석

본 건은 서OOOOOOOO 채권자의 신청으로 진행된 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자(와OOOO)와 채무자(와OOOOOOOOO)는 동일 인물로 보이며, 소유자가 채무를 변제하지 못해 채권자의 신청으로 경매가 개시된 것으로 분석됩니다.

등기부상 권리관계는 낙찰로 인해 소멸되는 것이 일반적이나, 매각물건 명세서 등을 통해 말소기준권리 및 인수되는 권리 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

중복 병합 사건으로 진행되는 점을 고려하여, 동일인 소유의 다른 부동산이나 채무 관련 사항이 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

토지 중 맹지(기호 1, 4-8)가 포함되어 있어, 추후 이용 및 개발에 있어 인접 토지와의 관계 설정 및 협의가 필요할 수 있습니다.

1.5. 상권 분석

본 물건이 소재한 돌산읍 우두리는 일부 상가 및 점포가 혼재하는 지역이지만, 대규모 상업 지구라기보다는 주거 및 농경지, 임야 등이 복합적으로 나타나는 곳입니다.

물건지 인근의 "돌산청솔3단지아파트"는 배후 주거 단지 역할을 할 수 있으며, 이에 따른 기본적인 수요를 기대할 수 있습니다.

대로변에 접한 토지(기호 2, 3, 9)는 상업적 또는 주거 용도로 활용될 가능성이 있으며, 특히 기호 9번의 단독주택용지는 개발 잠재력이 있습니다.

돌산 지역은 여수시의 주요 관광지로, 관광객을 대상으로 하는 상권 형성 가능성도 있으나, 본 물건지의 직접적인 상권 영향력은 제한적일 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 직접적인 상업 활동보다는 향후 개발 가능성을 염두에 둔 투자가치 분석이 필요합니다.

1.6. 생활 정보

여수시 돌산읍은 해안 경관이 뛰어나고 관광지로서의 매력이 풍부한 지역입니다.

인근의 돌산대교 및 케이블카, 해수욕장 등은 주민들에게 레저 및 여가 활동 공간을 제공합니다.

주거 환경으로는 돌산청솔3단지 아파트가 있으며, 이에 따라 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 물건지가 도심 중심부와는 다소 거리가 있을 수 있어, 대형 쇼핑몰이나 병원 등은 여수 시내까지 이동해야 이용이 가능할 수 있습니다.

전원생활 또는 별장, 펜션 등과 같은 특화된 라이프스타일을 추구하는 분들에게 적합한 입지입니다.

자연 친화적인 환경과 바다를 접하고 있다는 점은 생활의 질을 높이는 요소가 될 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

맹지 (Landlocked parcels): 기호 1, 4-8번 토지는 도로에 직접 접하지 않아 건축 등 토지 이용에 제약이 따릅니다. 이 부분은 향후 토지 가치 상승에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

경사지: 대부분의 토지가 남서향 경사지에 위치하고 있어, 개발 시 토목 공사 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 제한 구역에 속해 있어 토지 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

제시외 물건: 수목, 컨테이너, 폐자재, 미상 건물 등이 소재하고 있어, 명도 과정이나 이후 정리 과정에서 추가적인 비용 및 노력이 발생할 수 있습니다. 특히 소유자 미상의 건물은 법적 처리가 필요할 수 있습니다.

공부와의 차이: 기호 10(가) 건물은 공부상의 면적과 지붕 재질이 현황과 차이가 있어, 추후 건축물대장 변경 등의 절차가 필요할 수 있습니다.

중복 병합 사건: 사건 번호에 (2)가 붙어 있고 중복 병합 사건으로 명시되어 있어, 권리 관계나 채무 구조가 복잡할 수 있으며, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 여수시 돌산읍의 수려한 자연환경 속에 위치한 토지입니다.

다수의 필지로 구성되어 있으며, 일부는 맹지이고 대부분 경사지인 점, 그리고 복잡한 용도지역 지정은 개발에 있어 주의를 요합니다.

하지만, 도로에 접한 필지와 단독주택 용지로 정지된 필지(기호 9)는 개발 잠재력을 보여줍니다.

인근에 아파트 단지가 있어 배후 수요가 존재하며, 돌산 지역의 관광지로서의 가치도 고려할 수 있습니다.

일괄매각으로 진행되며, 지상에 다수의 제시외 물건 및 기존 건물(주택 2동)이 있어 명도 및 정리에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

복잡한 권리 관계 및 중복 사건이라는 점은 투자가에게 부담이 될 수 있으나, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 리스크를 관리한다면 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

전남 여수시 돌산이라는 관광 및 레저 특화 지역에 위치하여 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

대로에 접한 필지(기호 2, 3, 9)와 단독주택용지로 정지된 필지(기호 9)는 개발 잠재력이 높습니다.

인근 아파트 단지의 배후 주거 수요를 기반으로 한 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

감정가 대비 저평가된 물건일 경우, 개발 후 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

자연 친화적인 환경을 활용한 전원주택 단지 조성, 펜션, 체험 농장 등의 사업 모델 적용이 가능합니다.

법원 정보

순천지원 경매9계