나이스옥션 법원경매 순천 2024타경55570 [1] 전라남도 여수시 고소동 476-1 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경55570 [1] 전라남도 여수시 고소동 476-1 단독주택 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매9계 2024타경55570 | 소재지: 전라남도 여수시 고소3길 33-12 | 감정가: 151,349,630원 | 최저가: 27,773,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 순천지원 2024타경55570 (1)

소재지 전라남도 여수시 고소동 476-1

용도 단독주택

경매구분 부동산임의경매

매각대상 토지/건물일괄매각

감정가 151,349,630 원

1.2. 면적 및 구조 정보

토지면적 179.00㎡ (약 54.15평)

건물면적 60.99㎡ (약 18.45평)

제시외건물 9.00㎡ (약 2.72평, 매각에 포함)

총 사용면적 약 69.99㎡ (약 21.17평)

구조 시멘트벽돌조 강판기와지붕 단층 (1981년 사용승인)

2. 입지조건 및 환경

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 여수시 고소동 "고소대" 남동측 인근의 남서향 완경사지대에 위치합니다. 주위는 기존 일반주택들이 밀집된 지역이나, 인근에 고소대와 천사벽화골목이 있어 역사적 가치 및 관광 명소화된 지역의 주택입니다.

해당 지역은 여수 바다와 돌산대교, 거북선대교를 조망할 수 있는 언덕에 자리 잡고 있어 오션뷰 프리미엄을 기대할 수 있는 입지입니다. 또한, 여수에서 가장 오래된 자연부락이며, 이순신 장군의 작전지인 고소대와 인접한 역사적 장소입니다.

2.2. 도로 및 교통 상황

본건 동측 및 서측 인근까지 차량 진입이 가능합니다. 다만, 서향 완경사 지대이며 북측에 접하는 폭 약 1.5m 정도의 관습도로 및 계단을 이용하여 진입해야 합니다.

서측 인근 도로에 마을버스 정류장이 위치하나, 일반적인 대중교통 이용 여건은 다소 불편한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 물건 분석

매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 감정가에 제시외 건물 9.00㎡ (주택의 일부 및 창고/변소)가 포함되어 일괄매각 진행됩니다.

부동산임의경매 사건으로 소유자와 채무자가 한OO로 동일합니다.

3.2. 임차인 현황 및 기타 사항

제시된 정보만으로는 임대 여부 및 임차인 현황을 확인할 수 없습니다. 따라서 낙찰 후 점유 관계 및 인도 명령 절차에 대한 확인이 필요합니다.

제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 추가적인 법정지상권 문제는 발생하지 않을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 주변 시설

고소동 일대는 '고소동 천사벽화골목'으로 유명하며, 최근에는 전망 좋은 카페가 밀집된 '커피의 거리'로도 알려져 있습니다. 인근에는 여수의 주요 관광지인 진남관, 이순신광장, 여수 해양공원, 해상케이블카 등과 연결되는 관광 동선에 위치하고 있습니다.

4.2. 생활 편의

본건은 주거환경개선구역 및 제1종일반주거지역에 해당합니다. 주변은 오래된 일반주택들이 밀집된 원도심 성격이 강하며, 상권은 관광객을 대상으로 하는 시설 위주로 발달되어 있습니다.

4.3. 혐오시설 정보

검색 결과, 해당 지역은 관광 특성상 숙박 및 외식 시설은 많으나, 특정 혐오시설(대규모 공장, 쓰레기 처리장, 대형 묘지 등)이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 진입로 및 도로 현황

본건 토지의 형태가 서향 완경사의 부정형이며, 북측 및 서측 일부가 현황 '도로'로 이용되고, 특히 북측 일부는 타인 점유로 목측되는 부분이 있어 향후 토지 이용 및 경계 확정 시 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

접근도로가 폭 약 1.5m 정도의 관습도로 및 계단이어서 차량 진입 및 주차에 불편함이 따릅니다. 이는 고지대 주거지역의 고질적인 문제입니다.

5.2. 법적 제한 및 건축물 상태

토지는 제1종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 정비구역(주거환경개선구역) 등 다양한 규제 및 계획에 포함되어 있어 향후 건축 행위 시 제한이 따를 수 있으나, 주거환경개선사업을 통한 개발의 가능성도 내포하고 있습니다.

건물은 1981년에 사용 승인된 노후 건축물(시멘트벽돌조)로, 지붕 형태가 공부와 현황(슬레이트지붕 $\rightarrow$ 강판기와/슬래브지붕)이 달라 향후 보수 및 재건축 시 건축 허가 측면에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

5.3. 임대 및 점유 리스크

임대 여부를 확인하지 못하였으므로, 점유자가 거주 중일 경우 명도(인도) 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 여수 원도심의 노후 주택이나, 여수 관광의 핵심 지역인 '고소대' 인근 '천사벽화골목'에 위치하여 뛰어난 바다 조망(오션뷰)을 확보하고 있다는 강력한 장점이 있습니다.

다만, 건축물이 노후화되었고, 경사지에 위치하며 진입로가 협소하고 일부 토지가 타인 점유 상태인 점은 단점입니다.

투자 가치는 단순 주거 목적보다는 관광지로서의 입지를 활용한 리모델링 후 펜션, 게스트하우스, 혹은 전망 좋은 카페(숙박을 겸하는) 등으로의 용도 전환에 중점을 두어야 합니다.

7. 투자 포인트

최고의 입지: 여수 오션뷰를 확보하는 고소동 고지대에 위치하며, 천사벽화골목 및 고소대와 바로 인접하여 관광객 유입이 활발한 지역입니다. (관광 인프라 활용 용이)

관광 상권 활용: 주변 카페 거리와 연계하여 매입 후 리모델링을 통해 '오션뷰 카페' 또는 '감성 숙소' 등으로의 전환 시 높은 수익성을 기대할 수 있습니다.

개발 잠재력: '정비구역(주거환경개선구역)'으로 지정되어 있어, 장기적인 관점에서 주거환경개선사업이나 소규모 개발사업 추진 시 수혜를 볼 가능성이 존재합니다.

저렴한 감정가: 입지 대비 상대적으로 저렴한 가격에 토지/건물 일괄 매입 기회를 가질 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매9계