나이스옥션 법원경매 순천 2024타경57026 [1] 전라남도 순천시 석현동 906 순천산이고운더테라스 105동 1,2층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부윤 · 평가일 2024.07.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 석현동 소재 "순천향림초등학교" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 농경지, 임야, 저수지 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등
보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1,2층 제103호로서,
외벽: 석재붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감.
창호: 새시 창호임.

이용상태

연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, LPG가스시설, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 연립주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 접한 포장도로를 통하여 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 대항력 포기 확약서 제출됨, 위반건축물 등재됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2024타경57026 (1)

소재지: 전라남도 순천시 석현동 906 순천산이고운더테라스 105동 1,2층103호

용도: 연립주택

감정가: 368,000,000원

토지면적: 221.41㎡ (약 67.0평)

토지지분: 221.4087㎡ (약 67.0평)

건물면적: 45.37㎡ (약 13.7평)

건물지분: 45.373㎡ (약 13.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

특이사항: 대항력있는임차인, 위반건축물 존재

주의사항: 대항력있는임차인, 위반건축물로 인한 이행강제금 발생 가능성

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 순천시 석현동 소재 "순천향림초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 농경지, 임야, 저수지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

단지 내로의 차량 출입은 남동측에 접한 포장도로를 통해 가능합니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 8일 접수된 박정희 명의의 전세권 설정(을1, 금280,000,000원)입니다.

임차인 박정희는 2020년 7월 3일 전입신고를 하였으며, 확정일자는 별도 기재되지 않았으나, 전세권 등기를 통해 대항력을 갖춘 것으로 판단됩니다.

경매개시결정 등기일(2024년 7월 12일)보다 전세권 설정일(2020년 7월 8일)이 선순위에 해당하며, 본건 경매는 임차인 박정희가 신청한 임의경매(갑8)입니다.

따라서, 임차인 박정희의 전세금 280,000,000원은 경매 절차를 통해 우선 배당받는 것으로 보이며, 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다("인수 보증금 합계: 0원").

집합건물 등기부 요약상 현재 인수되는 권리는 없습니다.

등기부 요약:

- 을1 (전세권설정, 박정희, 2020-07-08, 금280,000,000원) - 말소기준권리

- 을4 (근저당권, 정은영, 2023-12-15, 금170,000,000원) - 말소

- 갑8 (임의경매, 박정희, 2024-07-12) - 말소

- 갑9 (압류, 순천시, 2025-07-02) - 말소

등기부채권 총액: 467,174,059원

1.3. 상권분석

본건은 공동주택 단지 내에 위치하며, 주변으로는 농경지, 임야 등이 혼재하여 전원생활과 도시생활의 경계에 있는 입지입니다.

인근에 순천향림초등학교가 위치하고 있어 기본적인 교육 시설 접근성은 갖추고 있습니다.

상업시설이 밀집된 도심지역과는 다소 거리가 있으나, 차량을 이용한 접근은 가능합니다.

주거 지역으로서 비교적 조용한 환경을 제공합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 순천향림초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 단지 주변 농경지 및 임야, 저수지 등이 있어 자연환경을 접하기 좋습니다. 다만, 도심의 대형 편의시설 이용은 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 존재:

건축물대장상 무허가 증축(목조 18㎡ 건축물)이 등재되어 있으며, 2023년 3월 27일 순천시로부터 시정명령이 있었습니다.

향후 매수인에게 이행강제금이 부과될 수 있으며, 원상회복 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인:

임차인 박정희는 보증금 280,000,000원에 대항력을 갖추고 있으나, 해당 금액은 인수 보증금에 포함되지 않는 것으로 분석됩니다. 하지만 임차인의 권리 회수 과정 및 잠재적 마찰 가능성은 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 순천시 석현동에 위치한 연립주택으로, 비교적 신축(2019년 준공)에 해당합니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 경매를 신청한 채권자이므로 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

가장 큰 리스크 요인은 18㎡ 규모의 무허가 증축(위반건축물)으로, 이는 이행강제금 부과 및 철거/원상회복 관련 비용 발생 가능성을 내포합니다.

입지 자체는 조용한 주거 환경을 제공하지만, 상권과의 거리는 다소 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석됩니다.

* 위반건축물 문제를 해결하거나 감안하여 입찰 시, 잠재적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 368,000,000원입니다.

주변 거래 사례(같은 단지 내 84.98㎡ 면적이 2024년 8월 370,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 본건 면적(45.37㎡)과는 차이가 큽니다)와 본건의 면적, 그리고 가장 중요한 위반건축물 존재로 인한 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 위반건축물로 인한 잠재적 비용(이행강제금, 원상복구 등) 및 시정명령 이행 상황 등을 면밀히 확인해야 합니다.

이러한 리스크 요소를 감안하여, 감정가의 70~75% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 260,000,000원에서 275,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 관련 법규, 시정명령 이행 상태 등을 재확인한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.