나이스옥션 법원경매 순천 2024타경57026 [1] 전라남도 순천시 석현동 906 순천산이고운더테라스 105동 1,2층103호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경57026 [1] 전라남도 순천시 석현동 906 순천산이고운더테라스 105동 1,2층103호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경57026
• 주소: 전라남도 순천시 석현북길 86, 105동 1,2층103호 (석현동,순천산이고운더테라스)
• 감정가: 368,000,000원
• 최저가: 67,528,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 연립주택

순천지원 경매1계 2024타경57026 | 소재지: 전라남도 순천시 석현북길 86, 105동 1,2층103호 (석현동,순천산이고운더테라스) | 감정가: 368,000,000원 | 최저가: 67,528,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 기본 정보 분석

1.1. 사건 및 물건 개요

본 건은 순천지원 2024타경57026(1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 368,000,000원이며, 전라남도 순천시 석현동 906 소재 '순천산이고운더테라스' 105동의 1층과 2층을 사용하는 복층형 연립주택(도시형 생활주택)입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 안정적인 취득이 가능합니다.

소유자 및 채무자는 김OO, 채권자는 박OO이며, 채무관계에 의한 임의경매 사건입니다.

1.2. 물건 현황 및 면적 분석

용도: 연립주택(도시형생활주택)

건물면적 (전용): 45.37㎡ (약 13.72 평)

토지면적: 221.41㎡ (약 66.97 평)

※ 본 건의 건물면적 45.37㎡는 복층형 구조의 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 점을 고려할 때, 실제 사용 면적은 복층 포함하여 더 넓을 수 있습니다. 정확한 사용 면적은 내부 구조 및 서비스 면적(발코니 등) 확인이 필요합니다.

1.3. 건물의 구조 및 이용상태

건물의 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1, 2층으로 이루어진 복층형 세대입니다. 외벽은 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감으로 마감되어 비교적 깔끔한 외관을 갖추고 있습니다.

현재 연립주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, LPG가스시설, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 전라남도 순천시 석현동 '순천향림초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 공동주택, 농경지, 임야, 저수지 등이 혼재하는 지역에 자리 잡고 있습니다. 이는 도심의 편리성과 자연 친화적인 주거 환경을 동시에 누릴 수 있는 입지적 장점을 의미합니다.

타운하우스 또는 단지형 연립주택의 특성상 쾌적하고 조용한 주거 환경이 기대됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건 단지까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 주로 자가용을 이용하는 거주자에게는 편리한 접근성을 제공합니다.

2.3. 토지 이용계획

토지는 부정형의 형태로 연립주택 건부지로 이용 중이며, '자연녹지지역' 및 '가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))'에 해당합니다. 자연녹지지역은 개발 행위에 제한이 있지만, 이미 건물이 신축되어 있어 주거 환경의 쾌적성은 유지될 것으로 보입니다.

3. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 박OO가 채무자 김OO의 부동산에 대해 경매를 신청한 것으로 파악됩니다.

소유자=채무자로 확인되므로, 명도 난이도는 소유자 점유 시 일반적인 명도 사례로 분류될 수 있습니다.

등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸되지 않는 선순위 권리 및 인수되는 임차권 등 특이사항은 보고서 내에 별도 기재되어 있지 않으므로, *최종 입찰 전 등기부등본 및 매각물건명세서 확인을 통해 인수되는 권리 유무를 필히 재확인해야 합니다.*

임대관계는 미상(미확인)으로, 점유관계에 대한 정확한 현장 조사가 요구됩니다. 임차인이 있을 경우 대항력 유무에 따라 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권 및 생활 정보

순천향림초등학교가 인근에 있어 어린 자녀를 둔 세대에 교육 환경적 이점이 있습니다.

주위가 공동주택, 농경지, 임야, 저수지 등으로 이루어져 있어 대규모 상업시설보다는 생활 편의시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

'순천산이고운더테라스'는 타운하우스형 도시형생활주택 단지로, 쾌적하고 조용한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합한 단지입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

잠재적 리스크:

1) *임대관계 미상*: 임차인 존재 여부, 임차인의 대항력 유무, 배당 여부에 따라 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액(인수금액)이 발생할 수 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인이므로 철저한 현장 조사와 명확한 권리 분석이 필요합니다.

2) *도시형생활주택 (복층)*: 감정가 대비 전용 면적이 작게 산정된 것은 복층 구조의 특성이 반영되었을 수 있습니다. 복층 면적의 불법 증축 여부 및 서비스 면적의 적법성 여부를 확인해야 향후 법적 리스크를 줄일 수 있습니다.

3) *혐오시설*: 주변에 순천향림초등학교, 농경지, 저수지, 임야 등이 소재하여 쾌적한 환경이나, 지도 검색 결과 인근에 특별히 언급할 만한 대규모의 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변의 자연녹지지역 및 가축사육제한구역 지정으로 인해 일부 제한적인 환경이 있을 수 있습니다.

주의사항:

* 낙찰 후 명도 진행 시 임차인의 대항력 유무 및 협상 난이도에 따라 시간적, 비용적 리스크가 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 투자 포인트

1) *자연 친화적 주거 환경*: 자연녹지지역 내에 위치하여 쾌적하고 조용한 전원형 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 매력적입니다.

2) *희소성 있는 주택 형태*: 1층과 2층을 사용하는 복층형 구조의 연립주택(도시형생활주택)은 단지형으로 형성되어 있어 일반 아파트와 차별화된 거주 만족도를 제공할 수 있습니다.

3) *실거주 목적 적합*: 순천향림초등학교 인근으로 교육 환경이 양호하고, 타운하우스 단지 특유의 안정감이 있습니다.

6.2. 종합 의견

본 건은 순천시 석현동의 비교적 신축(준공 2019년 내외 추정) 타운하우스형 연립주택으로, 실수요자 측면에서 높은 만족도를 기대할 수 있는 물건입니다.

감정가 368,000,000원 대비 시장의 매매가와 전세가를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다.

*권리 분석상 임대관계 미상인 점이 가장 큰 미확인 요소이므로, 이에 대한 현장 조사 및 명확한 권리 분석 선행 후 입찰을 결정해야 성공적인 투자가 가능합니다.*

7. 컨설팅 결론

투자는 임대차 관계의 리스크를 정확히 파악하고, 복층형 구조의 실제 사용 면적과 주변 단지의 매매 시세를 철저히 조사한 후 *실수요 관점에서* 접근하는 것을 추천합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계