나이스옥션 법원경매 해남 2024타경1668 [1] 전라남도 완도군 노화읍 동천리 225-3 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 노화읍 동천리 소재 "알갱이마을" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 양어장, 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 해안 농어촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1-4 : 동측 하향의 완경사 지대에 부지 조성된 일단의 부정형 토지로서 양어장
부지로 이용중임.
기호 5 : 세장형 급경사 내지 완경사지로 양수실 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1-4 : 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접함.
기호 5 : 지적도상 맹지이나 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하나,
차량 진출입은 불가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호 2-5 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

기호 1의 공부상 지목은 임야, 기호 3,4의 공부상 지목은 유지이나, 기호 1,3,4 공히
현황 양어장부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 철근콘크리트구조 슬레이트지붕 단층 건물로서
내외벽 : 몰탈 마감
바닥 : 콘크리트 마감

이용상태

양수실로 이용중임.

설비내역

-

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계․기구 포함.
2. 제시외 건물(ㄱ. 경량철골조 관리사 및 창고 150㎡) 매각 포함.
3. 기계기구 목록1. 양수기는 교체된 것으로 조사되어 제시외 기계기구로 평가되었으며, 제시외 기계기구 매각대상에 포함.
4. 기계기구 목록2. Air Blower는 소재불명으로 평가제외.
5. 목록1. 공부상 지목은 임야, 목록3,4. 공부상 지목은 유지이나, 목록1,3,4. 공히 현황 "양어장"부지임.
6. 두개의 용도지역(보전관리지역, 생산관리지역)에 속하는 토지이나, 목록1~4토지가 일단의 축양장 부지로 이용 중인바, 생산관리지역 기준으로 평가됨.
7. 수조시설 외부 경계벽 일부가 붕괴된 상태 고려하여 평가됨.
8. 인접지와의 지적 경계가 불분명한 바, 정확한 경계 등의 확인은 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전라남도 완도군 노화읍 동천리 225-3에 소재한 동물 및 식물 관련시설입니다.

사건번호는 해남지원 2024타경1668 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 281,338,000원입니다.

토지 면적은 총 3604.00㎡(약 1090.21평)이며, 건물 면적은 22.50㎡(약 6.81평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

주요 용도는 양수실로 이용 중인 동물 및 식물 관련시설입니다.

본 건은 공동담보 물건에 해당합니다.

채권자는 농업협동조합중앙회입니다.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 완도군 노화읍 동천리 소재 "알갱이마을" 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 양어장, 자연부락, 농경지, 임야 등이 혼재하는 해안 농어촌지대로 형성되어 있습니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지의 일부(기호 1-4)는 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있으나, 건물(기호 5)이 속한 토지는 지적도상 맹지이며 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하나 차량 진출입은 어려운 상황입니다.

토지이용계획상 보전관리지역, 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 준보전산지입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2021년 5월 31일자 수협은행 근저당권(채권 최고액 360,000,000원)입니다.

등기부상 모든 을구 권리(근저당, 지상권, 근저당권 일부 이전) 및 갑구 권리(가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 후순위에 있어 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 본 경매물건은 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

등기부채권 총액은 토지와 건물을 합하여 619,738,679원입니다.

임차인 현황

- 임차인: 김

- 보증금: 0원

- 차임: 3,333,330원

- 전입일자(사업일자): 2022-01-18

- 대항력: 없음

- 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 전형적인 농어촌 지역에 위치하며, 주변은 양어장 및 관련 시설, 자연부락, 농경지 등으로 이루어져 있습니다.

주요 상업 시설이나 편의 시설은 인근 지역을 이용해야 할 것으로 보이며, 해당 물건 자체는 특정 업종(양어장, 동물 및 식물 관련 시설)에 특화된 입지입니다.

주변에 혐오 시설이 있다고 판단될 만한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

본건은 전라남도 완도군 노화읍에 위치한 해안 농어촌 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을을 통해 이용해야 할 것으로 예상됩니다.

대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 차량을 이용한 접근이 용이하나 건물 자체의 도로 접근성은 제한적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 수조시설 붕괴: 감정평가서에 수조시설 외부 경계벽 일부가 붕괴된 상태로 평가되었다는 점을 고려할 때, 수리 또는 재건축 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지적 경계 불분명: 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요하며, 이로 인한 분쟁 가능성이 있습니다.

* 건물 접근성 제한: 건물(양수실)이 위치한 토지는 지적도상 맹지이며, 차량 진출입이 불가능하여 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 차이: 토지의 공부상 지목은 임야 또는 유지이나, 현황은 "양어장" 부지로 이용 중입니다.

* 제시외 건물 및 기계 장비: 제시외 건물(관리사 및 창고 150㎡, 약 45.38평) 및 일부 기계 장비(양수기)가 매각에 포함되므로, 관련 명세 및 상태를 정확히 확인해야 합니다. 다만, Air Blower는 소재불명으로 평가 제외되었습니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역 등으로 인한 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전라남도 완도군 노화읍에 위치한 양어장 부지와 관련 시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

권리관계가 깨끗하여 인수되는 부담은 없으나, 현황상 수조시설 붕괴, 지적 경계 불분명, 건물 접근성 제한 등 물리적, 행정적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

공부상 지목과 현황이 상이하며, 제시외 건물 및 기계 장비가 포함된 점을 감안하여 현장 조사를 통한 면밀한 상태 확인이 필수적입니다.

해안 농어촌 지역 특성상 생활 편의 시설 접근은 제한적일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 양식업 등 특정 목적의 사업장으로 활용 시의 잠재 가치.

* 넓은 토지 면적(3604㎡)을 바탕으로 한 향후 개발 또는 활용 가능성.

* 권리관계가 인수 부담 없이 명확한 점.

* 주변 환경과의 연계성을 활용한 사업 모델 구축 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 281,338,000원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 면밀히 고려해야 합니다.

* 수조시설 복구 및 관련 시설 수리 비용

* 지적 경계 확인을 위한 측량 비용

* 건물 접근성 개선을 위한 방안 마련 및 관련 비용

* 제시외 건물 및 기계 장비의 실제 가치 평가

* 향후 양어장 사업 운영 시 예상되는 수익성 분석

* 지역 내 유사 물건의 시세 및 거래 동향

* 본건의 토지 이용 제한 사항을 고려한 활용 방안

상기 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.