나이스옥션 법원경매 순천 2024타경58807 [1] 전라남도 여수시 오림동 산62-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리치

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 여수시 미평동 소재 여수충무고등학교 남동측 인근, 기호(2)는 전
라남도 여수시 화양면 이목리 소재 이목마을 남서측 근거리에 위치하며,기호(1),(2) 주위는
임야가 소재함.

교통상황

기호(1): 본건 인근까지 차량접근 가능하며 , 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 일반적인
교통상황은 보통시 됨.

기호(2): 본건 근거리까지 차량접근 가능하며, 근거리에 지방도 등이 소재하여 일반적인 교
통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 부정형 급경사지로서, 자연림임.
기호(2): 사다리형 급경사지로서, 자연림임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 서측으로 등산로 있음.
기호(2): 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m) <가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한구역 500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

기호(2): 보전관리지역, 자연환경보전지역, 특화경관지구(단, 계획관리지역의 건폐율은 40%
이하), 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전
산지<산지관리법>, 중점경관관리구역(2017-01-06)

제시목록 외의 물건

ㆍ본건 기호(1) 토지 지상에 타인 소유로 추정되는 제시외물건 초소 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

제시외 물건(초소) 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2024타경58807 (1)

소재지: 전라남도 여수시 오림동 산62-2

용도: 임야

감정가: 177,716,000원

토지면적: 6347.00㎡ (약 1920.0 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 부OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 제시외 물건(초소) 제외

주의사항: 제시외 물건(초소) 제외

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 기호(1)과 기호(2) 두 필지로 구분되어 감정평가되었으며, 주위는 임야 지대입니다.

기호(1): 전라남도 여수시 미평동 소재 여수충무고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 미평동은 호암산, 수문산, 고락산, 호랑산으로 둘러싸여 있으며, 과거 농촌 지역에서 택지 개발 등으로 도농 복합 지역으로 변화하였습니다.

기호(2): 전라남도 여수시 화양면 이목리 소재 이목마을 남서측 근거리에 위치합니다. 이목리는 서쪽의 바다 조망과 함께 아늑한 마을 분위기를 가진 해안 지역입니다.

2.2. 교통상황

기호(1): 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 미평동은 17번 국도 좌수영로가 지나며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

기호(2): 본건 근거리까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 지방도가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 형태 및 이용상태

기호(1): 부정형의 급경사지로, 현재 자연림 상태입니다.

기호(2): 사다리형의 급경사지로, 현재 자연림 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호(1): 본건 서측으로 등산로가 존재합니다.

기호(2): 맹지 상태입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m, 500m), 준보전산지입니다.

기호(2): 보전관리지역, 자연환경보전지역, 특화경관지구(계획관리지역 건폐율 40% 이하), 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-05-23)(일부제한구역 2000m), 공익용산지(보전산지), 준보전산지, 중점경관관리구역(2017-01-06)입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권이전: 1989-01-31 (오세봉)

말소기준권리: 압류 (2006-04-30, 여수시)

이후 다수의 압류, 가압류, 참가압류가 존재하며, 최종적으로 2024-08-28 부산신용보증재단의 강제경매 개시결정(채권액 18,078,923원)으로 본 경매가 진행되었습니다.

총 등기부채권액: 15,822,098원

3.2. 말소기준권리 이하 권리

말소기준권리인 여수시의 압류(갑2)를 포함한 모든 권리(갑1, 갑3, 갑5, 갑6, 갑7, 갑10, 갑11, 갑12)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원

명시된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

본건은 임야로서 일반적인 상권 분석보다는 주변의 자연 환경 및 개발 가능성을 중심으로 평가됩니다.

기호(1)의 경우 여수충무고등학교 인근에 위치하며, 주변에 미평 봉화산 산림욕장이 조성되어 있어 휴양 및 레저 활동과 연계될 가능성이 있습니다.

기호(2)의 경우 해안 지역인 화양면 이목리에 위치하며, 바다 조망이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

기호(1) 인근에 여수충무고등학교가 소재하여 교육 환경 접근성이 있습니다. 미평동은 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

기호(2)는 이목마을에 근접해 있으나, 주변의 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 포함)

검토 결과, 여수시 하수종말처리장 등 혐오시설 관련 논의가 있으나, 본건의 정확한 소재지(오림동 산62-2, 미평동, 이목리)와 해당 시설들의 위치 관계는 직접적인 연관성이 확인되지 않았습니다. 또한, 해당 지역은 자연림이 주를 이루고 있어 직접적인 혐오시설과의 접촉 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다. 다만, 개발 계획에 따라 향후 주변 환경 변화 가능성은 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 기호(2)가 맹지 상태로, 건축 등 개발 시 도로 확보에 어려움이 예상됩니다.

* 두 필지 모두 급경사지 형태의 임야로, 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 자연녹지지역, 보전관리지역, 공익용산지, 중점경관관리구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한상태로 인해 개발 및 건축행위에 상당한 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건(초소)이 감정평가에서 제외되었으므로, 매각 후 인수하거나 철거하는 과정에서 별도의 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 다수의 압류 및 가압류 기록이 있어, 권리관계가 복잡했던 이력이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 오림동 산62-2를 중심으로 한 임야 물건으로, 미평동(기호1)과 화양면 이목리(기호2)에 걸쳐 있는 두 필지로 추정됩니다. 두 필지 모두 급경사 자연림 상태이며, 특히 기호(2)는 맹지입니다. 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 개발에 제약이 따르며, 기호(1)은 등산로에 인접한 자연림으로, 기호(2)는 해안 인근의 자연림으로 각각의 특성을 가집니다.

8. 투자 포인트

* 기호(1) 인근 미평동의 봉화산 산림욕장 및 등산로 접근성은 레저 및 휴양 시설 개발 가능성을 시사합니다.

* 기호(2)가 위치한 화양면 이목리는 아름다운 해안 조망을 가진 지역으로, 자연 친화적인 공간 개발 잠재력을 가집니다.

* 여수시의 지속적인 개발 및 관광 활성화 정책에 따른 장기적인 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 자체의 희소성 및 잠재적 가치를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 감정가는 177,716,000원이며, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 최종 입찰가는 본건의 개발 가능성, 주변 시세, 토지이용계획상의 제약 조건을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 현장 조사 및 개별적인 시장 조사를 통해 보다 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.