나이스옥션 법원경매 해남 2024타경948 [1] 전라남도 완도군 완도읍 1107 가용리 제1동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부 · 평가일 2024.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 완도군 완도읍 가용리 소재 "완도농공단지" 내에 위치하며, 주위는
공장 및 공업나지가 혼재하는 농공단지임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

가장형 평지로 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측, 남서측, 남동측 3면이 왕복2차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농공단지
<산업입지 및 개발에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 (가) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서
내외벽 : 판넬 마감.
창호 : 샤시창호임.
높이 : 8.05m

기호 3 (나) 일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서
내외벽 : 판넬 마감, 우래탄(냉동창고 부분)
창호 : 샤시창호임.
높이 : 9.3m

(다) 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서
내외벽 : 판넬 마감.
창호 : 샤시창호임.

이용상태

(가) : 공장(창고)으로 이용중임.
(나) : 공장 및 냉동창고로 이용중임.
(다) : 화장실로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 단, 제시외 물건(이동이 용이한 이동식 사무실 및 컨테이너 각 1동)은 매각 제외. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 포함
2. 본건은 가장형 평지로 공업용 건부지로 이용중이고, 위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음
3. 지상의 제2동 공장은 공장부분과 냉동창고 부분으로 구성되어 있어 위치별로 용도를 달리하여 구분하여 평가함
4. 본건은 채무자와 임차인이 공동으로 공장을 사용하는 것으로 조사됨(상가건물임대차 현황서 참조)
5. 감정평가(2024. 4. 1.)이후 임차인이 설치한 것으로 보여지는 임차인 소유 급냉(동결)실 1개호와 냉동설비(공사금액 : 440,000,000원)는 매각대상에서 제외됨
6. 2025. 3. 28.자 ㈜다온건설[대표 유연숙]로부터 별첨과 같이 임차인 주식회사 뉴하늘완도와의 공사대금 및 지연손해금 합계 금 196,716,102원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 해남지원 2024타경948 (1)

소재지: 전라남도 완도군 완도읍 가용리 1107번지 (신주소: 전라남도 완도군 농공단지1길 40-40)

용도: 공장

감정가: 2,447,447,220원

토지면적: 4481.50㎡ (약 1,356.00평)

건물면적: 2392.52㎡ (약 723.75평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신한은행 (등기부 확인)

1.2. 토지 및 건물 현황

토지이용: 가장형 평지, 공업용 건부지로 이용 중

토지 인접 도로: 북서측, 남서측, 남동측 3면이 왕복 2차선 포장도로와 접함

건물 구성: 일반철골구조 및 경량철골구조의 단층 건물로, 공장, 창고, 냉동창고, 화장실 등으로 이용 중. 위생, 급배수, 화재탐지 및 경보 설비 되어 있음.

토지이용계획: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m-15m), 가축사육제한구역, 농공단지

제시외 물건: 이동식 사무실 및 컨테이너 각 1동 (매각 제외)

추가 설비: 임차인이 설치한 것으로 보이는 급냉(동결)실 1개호와 냉동설비(공사금액 4.4억원)는 매각 대상에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 완도군 완도읍 가용리에 위치한 완도농공단지 내에 자리하고 있으며, 주변으로는 공장 및 공업 나지가 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 북서측, 남서측, 남동측으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 물류 이동에 용이한 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

말소기준권리: 2019년 7월 31일자 신한은행 근저당 (을1, 토지) / 2019년 8월 30일자 신한은행 근저당 (을1, 건물)

말소 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 임의경매, 압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

등기부채권 총액: 약 17.16억원 (토지 및 건물 기준)

특이사항:

* 유치권 신고: ㈜다온건설로부터 공사대금 196,716,102원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 성립 여부는 불분명합니다. (2025. 3. 28.자 신고)

* 법정지상권: 해당사항 없음 (물건명세서상).

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 다수의 임차인이 존재하며, 이 중 일부는 대항력 보유 여부에 따라 인수 여부가 달라질 수 있습니다.

* 뉴하늘완도주식회사: 보증금 50,000,000원, 차임 없음, 사업일자 2024-02-02, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 10,000,000원, 차임 없음, 사업일자 2020-12-24, 대항력 있음.

* 정 : 보증금 1,000,000원, 차임 없음, 사업일자 2023-03-22, 대항력 없음.

* 주식회사하늘완도: 보증금 100,000,000원, 차임 없음, 사업일자 2023-08-10, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 10,000,000원, 차임 없음, 사업일자 2023-08-01, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준)

3.3. 임차인 관련 주의사항

대항력 있는 임차인 정 은 별도의 보증금 회수 절차 또는 인수 여부를 신중히 검토해야 합니다. 임차인과의 관계, 명도 절차 등을 사전에 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 산업단지 내 입지

본 물건은 완도농공단지 내에 위치하여 산업 활동을 위한 인프라가 구축된 지역입니다. 주변에 공장 및 관련 나지가 혼재하고 있어, 동종 업종 또는 관련 산업의 사업장이 입주하기에 적합한 환경입니다.

4.2. 성장 잠재력

농공단지라는 특성상 지역 경제 활성화 및 산업 발전을 위한 정책적 지원을 받을 가능성이 있으며, 이는 향후 자산 가치 상승으로 이어질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

완도군 완도읍에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 다만, 농공단지 내 위치 특성상 주거 및 상업 시설과의 직접적인 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

본 물건지 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 존재 가능성

㈜다온건설로부터 제기된 유치권 신고는 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 유치권 성립 요건 및 효력에 대한 면밀한 법적 검토가 필요합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

정 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 명도 시 보증금 인수 또는 별도의 협상이 필요할 수 있습니다.

6.3. 일부 제외 물건

감정평가 이후 임차인이 설치한 급냉실 및 냉동설비, 그리고 이동식 사무실 및 컨테이너는 매각 대상에서 제외되므로, 현장 확인 시 이를 유의해야 합니다.

6.4. 공장 및 광업재단저당법 기계기구 포함

공장 및 광업재단저당법에 따른 기계기구는 매각에 포함될 수 있으므로, 물건 명세서를 다시 한번 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 완도군 농공단지에 위치한 공장으로, 넓은 토지와 건물 면적을 갖추고 있습니다. 차량 접근성이 양호하고 공업용으로 개발 가능한 입지 조건을 지니고 있습니다. 그러나 유치권의 성립 여부가 불분명하고 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점은 낙찰 후 추가적인 부담이나 명도 지연의 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 특정 설비가 매각 대상에서 제외되는 점도 고려해야 합니다. 이러한 잠재적 리스크를 면밀히 분석하고 해결 방안을 마련한다면, 지역 산업 시설로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 산업단지 내 입지

완도농공단지라는 특정 산업 지구 내에 위치하여 관련 업종의 사업 확장 또는 신규 진입 시 유리합니다.

8.2. 토지 규모

4,481.50㎡ (약 1,356평)의 넓은 토지는 향후 증축이나 추가 개발의 가능성을 제공합니다.

8.3. 대형 공장 시설

공장, 창고, 냉동창고 등 다양한 용도로 활용 가능한 규모의 건물을 보유하고 있어, 즉시 활용 가능한 사업장이 필요한 경우 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,447,447,220원입니다. 제시된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 유치권의 성립 가능성, 대항력 있는 임차인의 존재, 제외되는 설비 등으로 인해 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 위에서 언급된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 구체적인 입찰가 산정 시에는 현장 조사, 법률 전문가의 자문, 주변 시세 등을 추가적으로 분석하여 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.