나이스옥션 법원경매 순천 2024타경58739 [1] 전라남도 여수시 화양면 이목리 산144-5 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경58739 [1] 전라남도 여수시 화양면 이목리 산144-5 임야 경매

• 사건번호: 2024타경58739
• 주소: 전라남도 여수시 화양면 이목리 산144-5
• 감정가: 31,716,750원
• 최저가: 7,275,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 임야

순천지원 경매1계 2024타경58739 | 소재지: 전라남도 여수시 화양면 이목리 산144-5 | 감정가: 31,716,750원 | 최저가: 7,275,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

본건은 순천지원 2024타경58739 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 여수시 화양면 이목리 산144-5이며, 용도는 임야입니다.

감정가는 31,716,750원으로 평가되었습니다.

본 건의 경매 구분은 토지일부지분매각이며 소유자와 채무자는 황OO, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 지분 현황

전체 토지 면적은 9,759.00㎡ (약 2,952.1평)입니다.

매각대상은 이 중 토지 지분 487,950/975,900 (약 50%, 2분의 1 지분)입니다.

실제 매각대상 토지 면적은 4,879.50㎡ (약 1,476.05평)입니다.

건물면적 및 제시외면적은 0.00㎡로, 순수 토지 지분 매각입니다.

1.3. 주요 특징 및 주의사항

경매구분상 지분매각 물건으로, 공유자 우선매수신고가 접수되었던 이력과 재매각 이력이 있어 권리관계상 난이도가 있습니다.

특히, 법원의 특별매각조건으로 "공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한함"이 부여되어 있습니다. 이는 추가적인 우선매수권 행사는 불가능함을 의미하지만, 이미 신고된 이력이 있어 입찰 시점에 공유자 우선매수권 행사 여부를 반드시 확인해야 합니다.

또한, "근저당권설정등기의 말소등기 절차를 이행을 명하는 확정된 화해권고결정"이 있어, 추후 낙찰 시 일부 권리관계 해소에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 화양면 이목리 소재 이목마을 북측 원거리에 위치합니다.

주위는 순수 산림지대로 형성되어 있어 개발보다는 보전의 성격이 강한 입지입니다.

2.2. 교통 및 접근성

감정평가서상 본건은 인접 도로가 없는 맹지이며, 남측 간선도로에서의 접근성 또한 불편한 것으로 평가되었습니다.

맹지라는 점은 토지의 개발 가치를 현저히 떨어뜨리는 핵심 리스크 요인입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 보전관리지역 및 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있습니다.

보전관리지역 및 준보전산지라는 토지이용계획은 개발 행위에 대한 제한이 크다는 것을 의미하며, 특히 주거시설이나 대규모 상업시설 개발은 사실상 어렵습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각의 형태 및 법률적 이슈

본건은 토지 일부 지분 매각이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

가장 큰 법률적 이슈는 지분 매각이라는 점입니다. 낙찰자는 공유자가 되므로, 토지 전체를 이용하거나 매각하기 위해서는 다른 공유자와의 협의 또는 법적 절차(공유물 분할 청구 소송)가 필수적입니다.

3.2. 특수 권리 및 절차적 사항

공유자 우선매수 신고 이력 및 재매각 이력은 권리관계의 불안정성을 시사합니다.

특별매각조건(공유자 우선매수권 1회 제한)은 공유자의 권리 행사가 무제한이 아님을 명시하므로, 매각 진행 상황에 따라 입찰 전략을 수립해야 합니다.

근저당권 말소 등기 절차 이행을 명하는 확정 화해권고결정은 낙찰자가 인수해야 할 채무 부담을 줄여줄 수 있는 긍정적인 요소이나, 최종 말소 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 순수 산림지대의 임야이며, 마을과도 원거리에 위치한 맹지이므로 상권은 형성되어 있지 않으며 상업적 가치는 전무한 것으로 판단됩니다.

인근 지역에 태양광 발전소 부지로 활용된 사례가 확인되나, 본건의 개발 가능성이 낮아 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 생활 정보

본건 주변은 산림지대로 주거 편의시설이나 생활 인프라는 기대하기 어렵습니다.

임대관계는 미상입니다.

4.3. 혐오 시설 여부

인근 화양면 이목마을 폐교 부지에 공공 하수처리장 조성 사업이 추진되면서 주민들의 반발이 있었던 것으로 확인되었습니다. 본건 임야가 마을 북측 원거리에 위치하고 있으나, 인근 지역의 개발 관련 갈등 상황은 잠재적 민원 리스크로 작용할 수 있으므로 주의 깊게 살펴야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공유 관계 리스크

지분 매각 물건의 본질적인 리스크는 다른 공유자와의 관계 설정입니다. 협의를 통한 매입 또는 매각이 불가능할 경우, 법적 소송(공유물 분할 청구)을 통해 문제를 해결해야 하며 이는 시간과 비용을 수반합니다.

5.2. 개발 및 환금성 리스크

맹지이며 보전관리지역 및 준보전산지인 관계로, 건축 허가나 개발 행위 자체가 극히 제한적입니다. 이로 인해 환금성이 매우 낮고, 장기간 보유해야 할 가능성이 높습니다.

5.3. 절차적 리스크

공유자 우선매수권이 이미 행사된 이력이 있거나 추가적인 법적 분쟁이 발생하여 재매각 절차를 밟은 이력이 있다는 것은 해당 물건의 매각 절차가 순탄치 않았음을 의미합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 감정가가 낮은 임야 지분 물건이나, 맹지, 보전관리지역이라는 태생적 한계와 지분 매각이라는 법적 리스크를 동시에 안고 있는 고위험 물건입니다. 따라서 일반 투자자에게는 권장하기 어려우며, 인근 토지 소유자 또는 지분 투자의 경험이 풍부하고 장기적인 관점에서 접근할 수 있는 전문 투자자에게 적합합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: (사용할 수 없음)

- 감정가 대비 낮은 실투자금으로 대규모 토지 지분(약 1,476.05평)을 확보할 수 있습니다.

- 근저당권 말소 관련 화해권고결정이 확정된 점은 권리 인수의 부담을 일부 해소해 줄 수 있습니다.

- 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 특별매각조건은 예측 가능한 범위 내에서 공유자의 권리 행사를 제한합니다.

- 장기적으로 여수 화양면 일대의 개발 호재가 발생하거나 인접 토지 소유자와의 협의가 성공적으로 이루어질 경우 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계