나이스옥션 법원경매 순천 2024타경58739 [1] 전라남도 여수시 화양면 이목리 산144-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라나도 여수시 화양면 이목리 소재 이목마을 북측 원거리에 위치하며 주위는
순수 산림지대임.

교통상황

본건 남측 간선도로에서의 접근성은 불편시 됨.

형태 및 이용상태

부정형으로 자연림임.

인접 도로상태

맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

보전관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함),근저당권설정등기의 말소등기 절차를 이행을 명하는 확정된 화해권고결정 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2024타경58739 (1)

소재지: 전라남도 여수시 화양면 이목리 산144-5

용도: 임야

감정가: 31,716,750원

총 토지면적: 9,759.00㎡ (약 2,952.07평)

매각 대상 토지 면적: 4,879.5㎡ (약 1,476.03평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 주요 특징

지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 재매각 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 전라남도 여수시 화양면 이목리 소재 이목 마을 북측 원거리에 위치하고 있으며, 주위는 순수 산림지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 남측 간선도로에서의 접근성은 다소 불편한 것으로 파악됩니다.

2.3. 형태 및 이용 상태

토지는 부정형의 자연림 상태입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건은 맹지로서 인접 도로와의 직접적인 연결이 없습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 보전관리지역

* 가축사육제한구역

* 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을구 1번 근저당권 설정 등기 (2000-12-27, 황정희 귀중, 30,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑구 1번: 소유권 이전 (1991-12-31, 송한식 외 1명)

* 을구 1번: 근저당권 설정 (2000-12-27, 황정희 귀중, 30,000,000원) - 말소기준권리

* 갑구 2번: 1번 황순종 지분 가압류 (2003-05-10, 여수동산신용협동조합 귀중, 30,000,000원) - 말소

* 갑구 3번: 1번 황순종 지분 가압류 (2003-12-09, 여수신용협동조합 귀중, 4,507,667원) - 말소

* 갑구 4번: 1번 황순종 지분 가압류 (2005-05-11, 서울보증보험주식회사 귀중, 100,000,000원) - 말소

* 갑구 7번: 1번 황순종 지분 가압류 (2007-03-02, 여수중앙신용협동조합 귀중, 103,638,918원) - 말소

* 갑구 12번: 강제 경매개시결정 (2024-08-28, 주식회사케이알앤씨 귀중) - 본건 경매개시

총 등기부 채권 총액: 268,146,585원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권이 존재할 수 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 될 수 있습니다.

3.4. 확정된 화해권고결정

서울중앙지방법원 2024가단349479 사건과 관련하여, 2000년 12월 27일 접수 제21186호로 마친 근저당권설정등기의 말소등기 절차 이행을 명하는 확정된 화해권고결정이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 순수 산림지대로서 인근에 별도의 상업 시설은 존재하지 않습니다. 생활 편의 시설 및 상업 활동은 이목 마을 또는 인근 지역의 기반 시설에 의존해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 지역 개발 가능성

보전관리지역 및 준보전산지로서 개발 행위에 제한이 있으나, 주변 임목리 지역에 관광 관련 시설(예: 풀빌라 등)이 일부 개발된 사례가 있어, 장기적으로는 자연 친화적인 시설이나 관광 관련 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

이목 마을과의 거리가 있으나, 지역 내 최소한의 생활 기반 시설은 존재할 것으로 추정됩니다. 그러나 전반적으로는 도시의 편리한 생활 환경과는 거리가 있습니다.

5.2. 교통 접근성

남측 간선도로 접근이 불편하고 맹지라는 점은 차량을 이용한 일상생활에 제약을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 나머지 지분 소유자들과의 관계 형성 및 재산권 행사에 있어 협의가 필요합니다.

6.2. 맹지

도로와 접하지 않은 맹지로서, 토지 이용을 위해서는 인접 토지에 대한 통행권(지역권) 확보 등 법적 절차가 필요하며, 이에 따른 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수권

경매 진행 시 공유자의 우선매수권 신고가 있었으며, 이는 낙찰 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다. 특별 매각 조건으로 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한됩니다.

6.4. 재매각 물건

과거 유찰 또는 매수인의 미납 등의 사유로 재매각되는 물건으로, 권리 관계나 물건 자체에 대한 특별한 이슈가 있을 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

6.5. 매각 후 인수되는 권리

지상권이 존재할 경우 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

6.6. 확정된 화해권고결정

근저당권 말소등기 절차 이행을 명하는 화해권고결정이 있다는 점은, 권리관계의 복잡성이나 과거 분쟁의 소지가 있었음을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 화양면 이목리 소재의 임야 지분 매각 물건입니다. 순수 산림지대에 위치하며 맹지라는 점, 그리고 지분 매각으로 인한 소유권 복잡성 및 공유자 우선매수권 행사 가능성이 주요 특징입니다. 감정가는 31,716,750원이며, 총 토지 면적의 절반에 해당하는 4,879.5㎡(약 1,476.03평)이 매각 대상입니다. 보전관리지역 및 준보전산지라는 토지 이용 규제 사항을 고려해야 합니다.

권리 분석상 말소 기준 권리보다 선순위 권리는 없으나, 1번 근저당권 말소 관련 확정된 화해권고결정이 있는 점과 지상권 미소멸 가능성은 주의 깊게 살펴봐야 합니다. 재매각 물건이라는 점도 추가적인 확인이 필요합니다.

주변 개발 가능성 측면에서는 인근에 관광 관련 시설이 일부 있으나, 본건 자체는 접근성이 떨어지는 맹지 산림지대임을 감안할 때, 직접적인 상업적 가치보다는 장기적인 관점에서의 투자 또는 개인적인 용도로 접근해야 할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가 대비 넓은 면적

전체 면적의 절반에 해당하는 넓은 지분을 상대적으로 낮은 감정가에 취득할 기회입니다.

8.2. 여수시 지역 개발 잠재력

여수시가 관광 및 해양 산업 도시로서 발전 가능성을 가지고 있다는 점은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

8.3. 자연 친화적인 환경

순수 산림지대의 쾌적한 환경은 전원생활이나 자연 속에서의 휴식 공간 마련 등 특정 목적을 가진 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인수될 수 있는 권리(지상권 등)의 구체적인 파악, 맹지 해소를 위한 통행권 확보 비용 추정, 주변 유사 토지의 실거래가 조사, 그리고 해당 지분에 대한 다른 공유자들의 매수 의사 및 가격 협상 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 현재 시장 상황과 개별 물건의 특수성을 감안한 면밀한 현장 조사가 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 전문가와의 상담을 통해 신중한 접근을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.