나이스옥션 법원경매 순천 2024타경58333 [3] 전라남도 여수시 둔덕동 산112-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경58333 [3] 전라남도 여수시 둔덕동 산112-1 임야 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매4계 2024타경58333 | 소재지: 전라남도 여수시 둔덕동 산112-1 | 감정가: 108,339,000원 | 최저가: 24,850,000원 | 용도: 임야

1. 순천지원 2024타경58333 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경58333 (3)

소재지: 전라남도 여수시 둔덕동 산112-1

용도: 임야

감정가: 108,339,000원

토지면적: 2211.00㎡ (약 668.9평)

토지 지분율: 221100 (보고서 상 주어진 정보 그대로 기재. 통상적인 지분율 표기와 다를 수 있으므로 주의 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 임OO

채무자: 임OO

채권자: 신OOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 매각으로 인하여 말소되지 않는 구분지상권설정등기 있음.

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 둔덕동에 위치하며, "광무파출소" 북동측 인근 및 "전남대학교 여수캠퍼스" 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 시가지와 접한 임야지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 일련번호 3)번 토지는 임야도상 맹지에 해당합니다. 인근에 버스 정류장 및 간선도로가 있어 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 공히 부정형 급경사지의 자연림 상태입니다.

도로 상태는 일련번호 1)과 2)번은 북동측으로 왕복 4차로 도로와 접하며, 각각 동측 및 서측으로 노폭 약 5m의 포장도로와도 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역(일련번호 1)), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 따릅니다. 특히 일련번호 3)번 토지는 상대보호구역(전남대학교 여수캠퍼스)에 해당하며, 일부 전원개발사업구역(101㎡) 포함되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 매각으로 토지가 매각 대상입니다.

주의사항으로 명시된 바와 같이, 매각으로 인해 말소되지 않는 구분지상권 설정등기가 존재합니다. 이는 낙찰자가 해당 권리의 부담을 인수해야 함을 의미하므로, 향후 토지 이용에 있어 중대한 제약이 될 수 있습니다.

소유자 겸 채무자는 임OO이며, 채권자는 신OOOOOOOO입니다.

1.4. 상권분석

본건은 시가지 주변 임야지대에 속해 있으며, "전남대학교 여수캠퍼스"와 인접해 있어 대학 관련 상권의 영향을 일부 받을 수 있습니다. 또한, "광무파출소" 인근으로 공공시설과의 근접성을 가집니다.

하지만 본건의 주된 용도가 임야이고 급경사지이며, 일부 맹지인 점, 그리고 개발 제한 구역이 다수 지정되어 있어 전통적인 상권 형성 및 활성화에는 한계가 있을 것으로 보입니다. 또한, 대학가 인근에 대규모 상업 시설이 들어서기 애매한 위치라는 분석도 있습니다.

1.5. 생활정보

인근에 전남대학교 여수캠퍼스가 위치하여 교육 관련 접근성이 양호합니다. 또한, 광무파출소가 가까이 있어 치안 및 행정 서비스 이용이 용이합니다.

하지만 주변이 주로 임야지대이고 급경사 지형이므로, 주거지로서의 직접적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 문화시설 등)과의 접근성은 추가적인 확인이 필요합니다. 차량을 이용한 시내 접근은 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 매각으로 말소되지 않는 구분지상권 설정등기의 존재입니다. 이 권리의 정확한 내용과 범위를 파악하지 않고서는 토지 활용에 심각한 제약이 발생할 수 있습니다.

토지의 급경사 지형은 개발 및 건축에 높은 비용을 요구하거나, 개발 자체가 불가능할 수 있습니다.

일련번호 3)번 토지는 맹지로서 독자적인 이용이 매우 제한적입니다.

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지, 중점경관관리구역, 상대보호구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항은 개발 가능성을 현저히 낮춥니다.

일련번호 3)번 토지 상공을 통과하는 고압송전선은 미관상 좋지 않을 뿐 아니라, 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

전원개발사업구역 지정 부분은 국가 기간 시설과의 연관성으로 인해 지도상 표기에서 제한되므로, 해당 부지에 대한 구체적인 개발 계획이나 규제를 파악하는 데 어려움이 있을 수 있습니다.

인근 대학가 주변에 대규모 상업 시설이 들어서기 애매한 위치이며, 대학 주변 편의 시설이 철수하거나 운영상 어려움을 겪는 사례가 있어 상권 활성화에 대한 기대가 낮습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 전라남도 여수시 둔덕동에 위치한 임야로, 감정가는 1억 833만 9천원입니다. 매각으로 인해 말소되지 않는 구분지상권 설정등기가 있다는 점이 가장 큰 걸림돌입니다. 이는 토지 활용에 심각한 제약을 줄 수 있으므로, 해당 권리의 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

또한, 토지가 급경사지이고 일부 맹지이며, 개발 제한 구역이 다수 지정되어 있어 부동산 가치 상승 및 활용에 있어 불리한 조건들을 많이 가지고 있습니다. 인접한 대학가와 시가지 주변이라는 입지적 장점에도 불구하고, 이러한 제약 사항들을 극복하기는 어려워 보입니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 매우 제한적입니다.

1. 구분지상권의 정확한 내용 및 활용 방안 연구: 만약 구분지상권이 특정 목적(예: 송전선 통과)을 위한 것이고, 나머지 토지 활용에 큰 문제가 없다면, 매우 저렴한 가격에 토지를 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이 경우에도 개발 행위에 대한 제약이 따를 가능성이 높습니다.

2. 장기적인 개발 가능성 타진: 여수시의 도시계획 변경 등 장기적인 도시 발전 계획에 따라 본건 토지의 용도나 가치가 변동될 가능성을 염두에 둘 수 있습니다. 하지만 이는 매우 불확실하며 장기간 소요될 수 있는 투자입니다.

3. 인근 부동산 시세 대비 저가 매수: 주변 임야 시세 대비 현저히 저렴하게 매수할 수 있다면, 단순 임야로서의 가치 또는 추후 제한적 개발 가능성을 고려한 투자가 될 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매4계