나이스옥션 법원경매 순천 2024타경1788 [3] 전라남도 고흥군 포두면 상포리 863 잡종지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경1788 [3] 전라남도 고흥군 포두면 상포리 863 잡종지 경매

• 사건번호: 2024타경1788
• 주소: 전라남도 고흥군 포두면 상포리 863
• 감정가: 63,488,000원
• 최저가: 22,754,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 잡종지

순천지원 경매9계 2024타경1788 | 소재지: 전라남도 고흥군 포두면 상포리 863 | 감정가: 63,488,000원 | 최저가: 22,754,000원 | 용도: 잡종지

1. 물건 보고서 (순천지원 2024타경1788 (3))

1.1. 기본 정보

사건번호 순천지원 2024타경1788 (3)으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 고흥군 포두면 상포리 863 외 다수 필지이며, 주 용도는 잡종지를 포함한 다수의 지목으로 구성되어 있습니다.

최초 감정가는 63,488,000원이며, 매각 대상 토지의 총면적은 2480.00㎡ (약 750.1평)로 확인됩니다.

본 사건은 여러 개의 필지(기호 1-29)를 포함하고 있으며, 매각 대상은 토지 매각(일괄매각)입니다.

1.2. 매각 특징 및 주의사항

본 경매는 중복병합사건 및 중복사건으로 진행되고 있습니다.

가장 중요한 특이사항은 법정지상권 성립 여지가 있다는 점이며, 이는 매수인이 해결해야 할 중요한 문제입니다.

주의사항으로, 본건은 일괄매각 방식으로 진행되나, 토지 위에 존재하는 제시외 건물 (총면적 1127.70㎡)은 매각 대상에서 제외됩니다.

따라서 매수인은 토지 취득 후 제시외 건물 소유자와의 관계 정립(철거, 지료 청구 등)이 필수적입니다.

2. 물건 현황 및 입지 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 포두면 상포리 및 두원면 영오리 일대에 다수 필지로 분산되어 위치하고 있습니다.

기호(1-3, 23-26)은 상포리 "상포제" 북서측 인근에 위치하며, 축사, 농경지, 임야가 혼재된 농촌 취락지대입니다.

기호(4, 5)는 상포리 "평촌마을" 남동측 인근 지방도 주변 농경지대이며, 기호(6-8)은 상포리 "자연동마을" 남동측 인근 마을주변 농촌 취락지대입니다.

기호(27-29)는 두원면 영오리 "오수마을" 남동측 근거리에 위치하며, 태양광설비, 농경지, 임야 등이 혼재된 순수 농경지대 및 산림지대입니다.

전반적인 주위환경 및 교통사정은 농촌 지역의 특성상 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 형태 및 이용상태

본건은 기호별로 형태와 이용상태가 다양합니다.

기호(1-3, 6, 7, 26)은 완경사지 또는 평지대 내 부정형 또는 사다리형 토지로, 축사부지 및 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

기호(4, 5)는 평지대 사다리형 토지로, 전기타 용도로 이용 중입니다.

기호(8)은 평지대 사다리형 토지로, 답기타로 이용 중이며 하천구역에 일부 포함됩니다.

기호(23-25, 28)은 급경사지 또는 완경사지 내 부정형 토지로, 자연림으로 이용 중입니다.

제시외 건물은 대부분 축사(창고, 퇴비사, 관리사 등)로 이용 중이며, 돼지 사육에 필요한 설비가 되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

다양한 용도지역으로 구성되어 있습니다.

주요 토지는 계획관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등에 걸쳐 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 일부 필지는 접도구역, 농업진흥구역, 하천구역, 임업용산지, 공익용산지, 수산자원보호구역 등 다양한 법적 제한을 받고 있습니다.

3. 법률 및 투자 분석

3.1. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매 사건으로 소유자와 채무자가 동일인(이OO)이며, 채권자는 주식회사 OOOOOOOOOOOO입니다.

가장 큰 권리상의 쟁점은 "법정지상권" 성립 여부입니다.

토지 위에 존재하는 제시외 건물(축사 등, 총 1127.70㎡)이 매각에서 제외되었기 때문에, 법정지상권이 성립한다면 매수인은 건물 소유자에게 지료만 청구 가능하며, 성립하지 않는다면 건물 철거를 요구할 수 있습니다.

매수인이 책임져야 할 권리상 하자(특이사항)에 해당하므로, 법정지상권 성립 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

제시외 건물 및 구조물(싸이로 등)의 처리에 대한 대책 마련이 선행되어야 합니다.

3.2. 입지조건, 상권분석, 생활정보

본 물건은 다수의 필지가 농촌 마을 주변 또는 순수 농경지대에 분산된 형태입니다.

상권분석은 농지 및 축사 부지이므로 크게 의미가 없으며, 농업 생산 시설 투자 관점에서 접근해야 합니다.

생활정보 면에서는 농촌 취락지대에 위치하여 기본적인 차량 접근성은 보통이나, 도심과의 접근성이나 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

축사, 농경지, 임야가 주변에 혼재되어 있어 환경적인 측면에서 축산 관련 시설 운영에 적합합니다.

3.3. 잠재적 리스크

법정지상권 리스크: 제시외 건물 소유자와의 법적 분쟁(지료 청구 또는 철거 소송) 및 시간적, 비용적 리스크가 가장 큽니다.

다양한 용도지역 및 규제: 토지이용계획(농림지역, 임업용산지, 수산자원보호구역 등)이 복잡하게 얽혀 있어, 향후 개발이나 용도 변경에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

환경 문제: 축사 및 관련 시설로 이용 중인 토지가 다수 포함되어 있어, 환경 규제나 민원 발생 가능성이 존재합니다.

3.4. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 경매 물건은 다수의 토지를 일괄 매각하는 건으로, 법정지상권 성립 가능성과 제시외 건물 처리 문제가 핵심입니다.

다양한 용도와 복잡한 법적 제한(하천구역, 보전산지 등)으로 인해 일반 투자자에게는 다소 어려운 물건입니다.

축산 관련 시설(축사, 관리사 등)을 인수하여 장기적으로 운영하거나, 법정지상권 리스크를 감수하고 토지 가치를 회복시킬 수 있는 전문 투자자에게 적합합니다.

투자 포인트

투자 포인트: 감정가 대비 저가로 낙찰받아 법정지상권 분쟁 비용을 상쇄할 수 있는 여력이 있다면, 주변 축산 또는 농업용 토지 시세 대비 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

전문성 요구: 법정지상권 관련 법률 지식과 복잡한 행정 규제에 대한 이해가 필수적인 전문 투자 물건입니다.

용도: 기존 축사 부지 및 농경지 투자 목적으로 가장 유효합니다.

법원 정보

순천지원 경매9계