나이스옥션 법원경매 순천 2024타경1788 [4] 전라남도 고흥군 포두면 상포리 920-1 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우 · 평가일 2024.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1-3,23-26)은 전라남도 고흥군 포두면 상포리 소재 "상포제" 북서측 인근에 위치
하며, 주변은 축사, 농경지, 임야 등이 혼재한 농촌 취락지대로서 주위환경은 보통시됨.
본건 기호(4,5)는 상포리 소재 "평촌마을" 남동측 인근에 위치하며,
주변은 농가주택, 농경지 등이 혼재한 지방도주변 농경지대임.
본건 기호(6-8)은 상포리 소재 "자연동마을" 남동측 인근에 위치하며,
주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 마을주변 농촌 취락지대임.
본건 기호(27-29)는 전라남도 고흥군 두원면 영오리 소재 "오수마을" 남동측 근거리에
위치하며, 주변은 태양광설비, 농경지, 임야 등이 혼재한 순수 농경지대 및
산림지대로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1-3,26) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 축사부지로 이용중임.
기호(4,5) : 평지대내 사다리형의 토지로, 전기타로 이용중임.
기호(6) : 평지대내 부정형의 토지로, 단독주택 건부지 및 축사부지로 이용중임.
기호(7) : 평지대내 부정형의 토지로, 축사부지로 이용중임.
기호(8) : 평지대내 사다리형의 토지로, 답기타로 이용중임.
기호(23-25) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 자연림으로 이용중임.
기호(27) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전으로 이용중임.
기호(28): 완경사지대내 부정형의 토지로, 자연림으로 이용중임.
기호(29) : 평지대내 사다리형의 토지로, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 및 본건 인근까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,6,7) : 계획관리지역, 가축사육제한구역임.
기호(2,26) : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역임.
기호(3) : 농림지역, 가축사육제한구역임.
기호(4,5) : 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역임.
기호(8) : 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 하천구역임.
기호(23) : 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지임.
기호(24,25) : 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지임.
기호(27,29) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역임.
기호(28) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지임.

제시목록 외의 물건

"건물 감정평가 요항표" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호9(가) 파이프조 강판지붕 단층건임.
기호10(나) 철골조 스레이트지붕 단층건임.
기호11(다) - 15(사), 17(자), 19(카), 20(타) 시멘트블럭조 스레이트지붕 단층건임.
기호16(아), 22(하) 판넬조 판넬지붕 단층건임.
기호18(차) 파이프조 판넬지붕 단층건임.
기호21(파) 판넬조 슬래브지붕 단층건임.

이용상태

축사(창고, 퇴비사, 관리사 등)로 이용중임.

설비내역

돼지 사육에 필요한 설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

유첨 사진과 같이 본건 기호(1,6,7,26) 지상에 제시외건물 기호(ㄱ-ㄹ")이 소재하며,
기호(8,26) 지상에 제시외구조물 기호(a-c)가 소재하고, 기호(1,26) 지상에 싸이로가 있음.

공부와의 차이

본건 기호9(가)의 현황은 "파이프조 강판지붕" 임.
본건 기호16(아)의 현황은 "판넬조 판넬지붕" 임.
본건 기호18(차)의 현황은 "파이프조 판넬지붕" 임.
본건 기호21(파)의 현황은 "판넬조 슬래브지붕" 임.
본건 기호22(하)의 현황은 "판넬조 판넬지붕" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 기호(1,26) 지상에 싸이로가 소재하나, 이동이 용이하여 평가외 하였음.

물건 비고

1.제시외 건물(액비저장고) 포함
2.농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

전라남도 고흥군 포두면 상포리 920-1

1.1. 1. 사건번호

순천지원 2024타경1788 (4)

1.1. 2. 경매구분

부동산강제경매

1.1. 3. 매각대상

토지매각

1.1. 4. 토지면적

2833. 30㎡ (약 857.1평)

1.1. 5. 용도

답 (전)

1.1. 6. 감정가

200,065,960원

1.1. 7. 채권자

주식회사 카길애그리퓨리나

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 포두면 상포리 소재 "상포제" 북서측 인근, "평촌마을" 남동측 인근, "자연동마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 축사, 농경지, 임야 등이 혼재한 농촌 취락지대 및 지방도 주변 농경지대입니다. 일부 토지는 전라남도 고흥군 두원면 영오리 소재 "오수마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 태양광설비, 농경지, 임야 등이 혼재한 순수 농경지대 및 산림지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

본건 토지에는 다수의 가압류, 근저당, 가처분 등 권리들이 등기되어 있습니다. 현재 진행 중인 강제경매(2024타경1788)로 인해 매각 시 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

말소기준권리: 광주지방법원 2019카단564 (1)가압류 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증)

주요 말소 예정 권리 (예시):

* 근저당권 (함명규, 2019-12-23, 1,600,000,000원)

* 가압류 (주식회사 카길애그리퓨리나, 2020-02-11, 1,173,599,572원)

* 가압류 (농협은행, 2020-02-13, 15,260,847원)

* 가압류 (농업협동조합중앙회, 2020-02-18, 17,573,451원)

* 가압류 (농업협동조합중앙회, 2020-03-04, 86,477,216원)

* 가처분 (농업협동조합중앙회, 2020-06-24)

* 강제경매 (주식회사 카길애그리퓨리나, 2024-04-18, 1,823,116,737원)

* 임의경매 (함명규, 2025-01-06, 1,600,152,249원)

등기부상 채권 총액 (요약 기준): 3,221,237,466원

1.3. 2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상이며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 또는 차임에 대한 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 지역 특성

본건은 농업 생산 활동이 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주요 용도는 답(전)이며, 일부 토지는 축사, 단독주택 건부지 등으로 이용되고 있습니다. 주변 지역은 농경지와 임야, 축사 등이 혼재된 전형적인 농촌 취락지대로 형성되어 있습니다. 상업 시설이나 대중적인 편의 시설은 상대적으로 부족할 것으로 예상됩니다.

1.4. 2. 인근 시설

주변에는 농경지, 임야, 축사 등이 있으며, 지방도와 인접하여 차량 접근은 용이한 편입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교통

차량 접근은 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

1.5. 2. 편의시설

대형 편의 시설보다는 기본적인 농촌 생활에 필요한 시설이 인근에 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 3. 기타

- 의료 및 교육시설은 차량 이동이 필요할 수 있으며, 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 농지 취득 관련

본건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 매각 불허가 및 매수신청보증금 몰수될 수 있습니다.

포두면장의 사실 조회 회신에 따르면, 불법 형질 변경된 부분이 존재하여 원상 복구 후 농지취득자격증명 발급이 가능하다고 하므로, 관련 행정 절차 확인 및 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 2. 제시외 물건

제시외 건물(액비저장고)이 매각에 포함됩니다.

1.6. 3. 주변 환경

주변에 축사 등 농업 관련 시설이 혼재하여 악취 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 4. 복잡한 권리관계

등기부상 채권 총액이 감정가 대비 매우 높으며, 중복 병합 사건 및 공동 담보 물건으로 등록되어 있어 권리관계 확인 및 이해관계자 조율에 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

1.7. 1. 물건 개요

본건은 농업용 토지로서, 현재 답(전)으로 이용 중이며 일부는 축사 등으로 활용되고 있습니다. 제시외 건물(액비저장고 포함)이 매각 대상에 포함되어 있습니다.

1.7. 2. 평가

농지 취득 자격 증명 제출이라는 명확한 절차적 요구사항과 불법 형질 변경 가능성은 주의해야 할 부분입니다. 주변 환경은 농촌 특성상 축사 등이 혼재합니다. 등기부상 권리 관계는 복잡하나, 현재 진행 중인 강제경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 것으로 예상됩니다. 해당 물건의 가치는 농지로서의 활용도, 주변 농업 환경, 제시외 건물 포함 여부, 그리고 관련 행정 절차 이행 가능성 등을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

1.8. 1. 넓은 토지 면적

200,065,960원의 감정가 대비 2833.30㎡ (약 857.1평)의 넓은 면적을 확보할 수 있습니다.

1.8. 2. 농업 생산 목적 활용

답(전)으로서 농업 생산 활동을 위한 부지 확보에 유리합니다.

1.8. 3. 제시외 건물 활용 가능성

축사, 창고, 퇴비사 등으로 이용되는 제시외 건물(액비저장고 포함)이 매각 대상에 포함되어 추가적인 활용이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

1.9. 1. 산정 근거

본건의 감정가는 200,065,960원입니다.

주변 시세, 토지 이용 현황, 제시외 건물 가치, 농지 취득 관련 제반 비용 및 행정 절차 소요 시간 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

등기부상 높은 채권 총액과 복잡한 권리관계, 농지 취득 제한 등을 감안할 때, 현재 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

1.9. 2. 제안

예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 검토할 필요가 있으며, 약 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에서 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

*주의: 상기 입찰가는 단순 참고용이며, 현장 조사 및 관련 법규 검토를 반드시 선행해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.