나이스옥션 법원경매 순천 2024타경51455 [1] 전라남도 여수시 봉계동 산129-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경51455 [1] 전라남도 여수시 봉계동 산129-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경51455
• 주소: 전라남도 여수시 봉계동 산129-1
• 감정가: 1,620,600,000원
• 최저가: 297,381,000원
• 유찰 횟수: 7회
• 용도: 임야

순천지원 경매1계 2024타경51455 | 소재지: 전라남도 여수시 봉계동 산129-1 | 감정가: 1,620,600,000원 | 최저가: 297,381,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호 순천지원 2024타경51455 (1)

소재지 전라남도 여수시 봉계동 산129-1

용도 임야

경매구분 부동산임의경매

감정가 1,620,600,000원

매각대상 토지매각

1.2. 면적 및 지분 현황

토지면적 11,100.00㎡ (약 3,358.07평)

토지 지분율 1110000 (전부)

건물면적 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경

본건 토지는 여수시 봉계동 대광오투빌아파트단지 북서측 인근에 위치하며, 주위는 시가지 외곽의 야산지대입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 급경사지로서 대부분 자연림 상태이며, 토지 남측 일부(약 280㎡)는 절토공사가 진행되어 형질변경이 된 상태입니다.

인접 도로상태

토지 남동측으로 왕복 2차로의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성은 양호합니다.

제시목록 외의 물건 및 기타

소나무 등 잡목 및 지붕이 없는 돌담조 구조물 1식, 깃발게양대와 비석이 설치된 석조구조물 1식(분묘관련 석물 아님)이 소재하며, 이는 토지에 포함하여 평가되었습니다. 또한, 임야대장에 "토지개발사업 시행신고"가 기재되어 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 교통 상황 및 접근성

본건 토지는 왕복 2차로 포장도로에 직접 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다. 대중교통수단이 운행 중인 시가지 인근에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 시가지 외곽에 위치하나 주요 도로와의 연계성을 통해 향후 개발 시 물류 이동 및 거주지로서의 접근성 확보에 유리할 수 있습니다.

2.2. 주위 환경 및 지리적 특성

시가지 외곽의 야산지대라는 지리적 특성상 쾌적하고 조용한 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 대규모 아파트 단지(대광오투빌)가 있어 기본 주거 인프라에 대한 접근이 가능하며, 이는 잠재적 개발 수요의 근거가 될 수 있습니다. 다만, 급경사지라는 지형적 특성으로 인해 대규모 개발 시 추가적인 토목공사 비용이 발생할 수 있습니다.

2.3. 상권 및 생활정보

본건은 시가지 외곽의 임야이므로 직접적인 상권은 형성되어 있지 않습니다.

생활정보는 인근의 대광오투빌아파트 단지 및 봉계동 시가지 인근을 이용해야 합니다. 차량으로 10분 내외 거리에 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)이 위치할 것으로 예상됩니다. 학교, 공공기관 등 주요 생활시설은 여수시 중심 생활권으로 접근해야 합니다.

2.4. 혐오 시설

직접적인 혐오시설은 확인되지 않으나, 봉계동 및 인근 지역에서 장례식장, 동물화장장 등 기피시설 건립으로 인한 주민 갈등 사례가 보고된 바 있습니다. 입찰 전 관할 지자체를 통해 인근 개발 행위 및 건축물 현황을 추가 확인하여 잠재적 혐오시설의 유무를 점검할 필요가 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 범위

매각대상은 토지(임야) 전부 매각입니다. 건물 및 제시외 건물은 없으며, 토지 위에 존재하는 돌담, 깃발게양대, 비석 등 구축물은 토지에 포함하여 감정되었습니다. 권리관계에 있어 분묘 관련 석물이 아니라는 점이 명시되어 있어, 추후 분묘기지권 관련 문제 발생 가능성은 낮습니다.

3.2. 등기부상 권리 관계 (특이사항 없음)

부동산임의경매 사건으로, 등기부상 채권자, 채무자, 소유자 정보가 확인되었습니다. 기재된 정보 외에 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸되어 매수인이 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다. (단, 입찰 전 등기부등본 확인 필수)

3.3. 임대차 관계 및 기타

조사된 임대차 관계는 없으며, 기타참고사항에 "토지개발사업 시행신고"가 기재되어 있는 점이 중요합니다. 이는 소유자 또는 관련자가 개발을 추진했던 이력이 있음을 시사하며, 관련 행정절차 진행 상황을 확인할 필요가 있습니다.

4. 토지이용계획 및 잠재적 리스크

4.1. 복합 용도지역에 대한 이해

본건 토지는 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역에 걸쳐 있는 복합 용도지역 토지입니다. 이는 개발 계획 수립 시 토지 전체에 대해 가장 제한적인 규제(자연녹지지역)가 적용될 수 있으며, 개발 가능 면적 및 건폐율/용적률 산정에 있어 복잡성이 증가하는 주요 리스크 요인입니다. 개발 계획에 따라 토지를 분할하여 용도지역별로 개발할 가능성도 있습니다.

4.2. 주요 제한 사항

중로3류(폭 12m-15m)(저촉): 도로 계획이 토지의 일부를 저촉하고 있어, 향후 도로 개설 시 토지 일부가 수용되거나 기부채납될 수 있습니다. (추가 확인 필요)

가축사육제한구역, 준보전산지, 온천공보호구역: 다양한 규제에 묶여 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다. 특히 산지관리법 및 온천법에 의한 규제 내용을 정확히 파악해야 합니다.

급경사지: 지형적 특성상 토목공사 비용이 높게 발생할 가능성이 있습니다.

형질변경 진행 중: 일부 형질변경(절토공사)이 진행 중이므로, 이 개발 행위가 적법하게 신고(허가)된 것인지, 그리고 공사 완료에 필요한 추가 비용이 어느 정도인지 파악해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 여수시 시가지 외곽에 위치하며 왕복 2차로 도로에 접하는 임야로, 총 면적 3,358평이 넘는 대규모 토지입니다. 가장 큰 특징은 자연녹지지역과 주거지역(1종, 2종 일반)이 혼재되어 있어 개발 잠재력이 매우 높다는 점입니다. 이미 토지개발사업 시행신고 이력이 있고 일부 형질변경이 진행 중인 점을 미루어 볼 때, 주거지 인접 임야를 개발하여 주거단지, 타운하우스 또는 근린생활시설 부지로 활용하려는 의도가 있었을 것으로 판단됩니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지:

도로에 접한 대규모 임야가 복합 용도지역(주거지역 포함)에 걸쳐 있어 개발사업의 실현 가능성이 높습니다. 개발 후 가치 상승 여력이 충분합니다.

개발의 연속성:

임야대장에 기재된 "토지개발사업 시행신고" 및 일부 절토공사 진행 이력은 개발 계획의 초기 단계가 진행되었음을 의미하며, 행정 절차 및 개발 구상을 이어받을 경우 시간과 비용을 절약할 수 있습니다.

안정적인 권리 분석:

매각 대상은 토지 전부이며, 등기부상 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다. (분묘 등 특수물건 리스크도 낮음)

5.3. 잠재적 리스크(주의사항)

복잡한 규제:

자연녹지, 주거지역, 산지, 온천공보호구역 등 중첩된 규제로 인해 개발 행위 허가 과정이 까다롭고 시일이 소요될 수 있습니다. 각 법령에 따른 제한을 면밀히 검토해야 합니다.

토목 공사 비용:

급경사지 및 형질변경 상태에 대한 정밀 조사 후, 안정적인 부지 조성을 위한 토목 공사 비용을 정확히 산출하여 입찰가에 반영해야 합니다.

중로3류 저촉:

도로 계획에 저촉되는 부분에 대한 손실 보상 및 개발 가능 면적의 변화를 사전에 확인해야 합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계