나이스옥션 법원경매 순천 2024타경51509 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 산41-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경51509 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 산41-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경51509
• 주소: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 산41-1
• 감정가: 201,959,000원
• 최저가: 23,718,000원
• 유찰 횟수: 9회
• 용도: 임야

순천지원 경매9계 2024타경51509 | 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 산41-1 | 감정가: 201,959,000원 | 최저가: 23,718,000원 | 용도: 임야

1. 물건개요 및 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 순천지원 2024타경51509 (1)이며, 매각 대상은 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 산41-1 소재 임야입니다. 토지 면적은 4,297.00㎡ (약 1,299.84평)으로 대형 면적입니다. 감정가는 201,959,000원으로 책정되었으며, 토지만을 매각하는 부동산강제경매 물건입니다.

소유자 및 채무자는 최OO으로 동일하며, 채권자는 삼OOOOOOOO입니다. 현재 제시외 물건이나 공부와의 차이, 임대차 관계 등의 특이사항은 보고되지 않았습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 여수시 돌산읍 우두리 하동마을 남동측 근거리에 위치합니다. 돌산읍은 돌산대교와 거북선대교로 여수 본토와 연결되어 있어 접근성이 좋으며, 향일암, 돌산공원 등 관광명소가 밀집해 있고 해상케이블카 등 관광 인프라가 발달한 지역입니다. 해당 토지 주변은 임야, 전(밭), 답(논) 등이 혼재된 전형적인 농촌 및 산지 환경입니다.

2.2. 주변 환경 및 생활정보

물건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 돌산읍 우두리 일대에는 최근 리조트 및 호텔(라마다 플라자, 라 테라스 리조트 등)이 다수 들어서고 하나로마트, 편의점 등이 위치하고 있어, 관광산업 개발과 함께 기본적인 생활 편의 시설이 형성되어 있습니다.

2.3. 혐오시설 및 특이사항

현장 확인이 아닌 자료 분석 결과, 물건지 주변에 특정할 만한 대규모 혐오시설(폐기물 처리시설, 발전소 등)은 검색되지 않았습니다. 다만, 임야, 전, 답 등이 혼재된 지역 특성상 일반적인 농촌 환경임을 고려해야 합니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 등기부상 권리 분석 결과는 법원 경매 절차에 따라 최종적으로 말소되어 깨끗한 소유권을 취득할 가능성이 높습니다. 소유자와 채무자가 동일(최OO)하여, 명도(인도) 과정에서의 복잡성은 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다. 매각 대상이 토지 매각(임야)으로 명확하여 제시목록 외의 물건이나 건물 관련 복잡한 법정지상권 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 법률적 제한사항

가장 중요한 제한 사항은 다음과 같습니다.

1) 토지이용계획: 자연녹지지역, 준보전산지, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역(일부제한 200m)에 해당합니다. 이는 개발 행위에 많은 제약을 따르게 합니다. 특히 준보전산지 및 중점경관관리구역은 산림의 보전과 경관 보호에 중점을 두므로 대규모 개발이 매우 어렵습니다.

2) 인접 도로: 감정평가서상 '맹지'로 명시되어 있습니다. 건축 허가 등 개발 행위를 위해서는 반드시 도로 확보(사도개설 또는 인접 토지 소유자 동의 등)가 필요하며, 이는 상당한 시간과 비용, 그리고 법적 문제를 야기할 수 있습니다.

4. 투자 가치 및 리스크

4.1. 잠재적 리스크

1) **맹지 리스크:** 본 토지는 도로에 접하지 않은 맹지이므로 건축법상 건물을 신축할 수 없습니다. 개발을 위해서는 인접 토지 매입 또는 통행지권을 확보해야 하며, 이는 투자의 불확실성을 높이는 최대 위험 요소입니다.

2) **경사 및 형태:** '부정형 급경사지로서, 자연림' 상태입니다. 급경사지라는 점은 토목공사 비용을 크게 증가시키며, 부정형 토지는 토지 활용도를 떨어뜨립니다.

3) **법적 제한:** 자연녹지지역 및 준보전산지 규제로 인해 건폐율 및 용적률이 낮고, 개발 목적(예: 펜션, 리조트 등)에 따라 제한이 따를 수 있습니다. 특히 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 개발 시 경관 심의가 까다로울 수 있습니다.

4.2. 투자 포인트 및 종합 의견

1) **투자 포인트:**

* 여수 돌산도라는 관광 개발 지역 내에 위치하여 향후 개발 압력이 발생할 가능성이 있습니다.

* 4,297.00㎡ (약 1,299.84평)의 대형 면적으로, 인근 맹지 해소 또는 주변 토지 통합 개발 시 잠재력이 있습니다.

* 자연림 상태의 급경사 임야로 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 평당 취득 단가를 낮출 기회가 있습니다.

2) **종합 의견:**

본 물건은 여수 돌산이라는 지리적 장점을 가지고 있으나, '맹지'라는 치명적인 단점과 '급경사지', '준보전산지'라는 개발 제한 요소를 동시에 안고 있습니다. 순수한 임야로서의 가치 외에 투자 가치를 높이기 위해서는 **맹지 탈출 전략(인근 토지 매수 가능성 등)에 대한 철저한 사전 조사**가 필수적이며, 토목 비용 및 개발 규제 사항을 감안하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다. 장기적인 관점에서 접근할 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

순천지원 경매9계