나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4152 [9] 전라남도 여수시 돌산읍 1047-10 우두리 오션힐오피스텔 13층1301호 업무시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4152 [9] 전라남도 여수시 돌산읍 1047-10 우두리 오션힐오피스텔 13층1301호 업무시설 경매

• 사건번호: 2024타경4152
• 주소: 전라남도 여수시 돌산읍 강남해안로 73, 13층1301호 (오션힐오피스텔)
• 감정가: 290,000,000원
• 최저가: 83,149,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 업무시설

순천지원 경매1계 2024타경4152 | 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 강남해안로 73, 13층1301호 (오션힐오피스텔) | 감정가: 290,000,000원 | 최저가: 83,149,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

본 보고서는 전라남도 여수시 돌산읍에 위치한 오션뷰 오피스텔에 대한 부동산 임의경매 물건 분석 자료입니다. 관광 및 주거 선호도가 높은 돌산 지역의 오션뷰 물건으로, 감정가 대비 투자 적정성을 검토할 필요가 있습니다.

사건번호: 순천지원 2024타경4152 (9)

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 1047-10 우두리 오션힐오피스텔 13층1301호

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 290,000,000 원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 여OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황 및 건축 정보

본 물건은 16층 건물의 13층에 위치하여 조망권이 우수할 것으로 예상됩니다. 업무시설로 분류되지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕, 지하 2층 ~ 지상 16층 건물 내 13층

건물 면적: 전용 59.86㎡ (약 18.11평)

토지 면적: 대지권 14.56㎡ (약 4.40평)

이용 상태: 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 일반적인 난방, 위생, 급배수, 승강기, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

본 오피스텔은 여수시 돌산읍 우두리, "전라남도 국제교육원" 서측 인근에 위치하며, 여수의 대표적인 관광지인 돌산대교와 비교적 가까운 거리에 있습니다.

최고의 입지:

인근 정보 검색 결과, 본 오피스텔은 바다 조망(오션뷰)이 최상급인 곳으로 평가되며, 거실 발코니 기준으로 돌산 앞바다가 한눈에 들어오는 조망이 주요 장점입니다. 또한 여수 경도 조망도 가능한 것으로 보입니다.

교통 상황:

서측으로 광대로, 북측으로 중로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다. 여수 엑스포역에서 차량으로 약 10분 이내 거리에 위치하여 접근성이 양호합니다.

주변 환경:

준주거지역에 위치하며 주변에는 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

3. 권리 분석 및 명도 위험

본 물건은 부동산임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. 따라서 명도(인도) 문제가 핵심입니다.

권리 분석:

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각 후 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 등기부상 권리(하자)는 없을 것으로 판단됩니다.

임대차 관계:

감정평가서상 '임대차관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현황조사 시 임차인 여부를 파악하지 못했거나 주거자가 직접 거주 중일 가능성을 의미합니다.

명도 위험:

임대차 관계가 미상인 경우, 낙찰 후 주거용인지 상업용인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 등을 철저히 조사해야 합니다. 주거용 오피스텔로 이용 중인 점을 감안할 때, 주거자로 인한 명도 저항이 발생할 수 있으므로 명도 소송(인도명령)에 대비한 시간과 비용을 고려해야 합니다.

4. 상권 및 시장 분석

본 물건이 위치한 돌산읍 우두리는 여수 관광의 중심 동선 상에 위치하고 있어 임차 수요 및 매매 수요 모두 관광/숙박 목적과 주거 목적으로 양분될 수 있습니다.

상권 분석:

오피스텔 건물 1층 등에는 카페, 이마트 편의점 등 기본적인 편의시설이 입점해 있어 주거 편의성이 높습니다. 주변에 장어탕, 횟집 등 맛집도 분포하고 있어 관광객 및 주거 수요를 일정 부분 흡수할 수 있는 상권입니다.

시장 분석:

주변 실거래가 정보에 따르면 분양가 대비 낮은 금액으로 매매되는 사례가 존재하며, 이는 경매를 통한 시세 대비 저렴한 취득 기회가 될 수 있음을 시사합니다. 전용 59.86㎡(약 18.11평)의 면적은 주거용(방 2개 또는 3개 구조) 또는 세컨드 하우스, 단기 숙박 임대(에어비앤비 등) 용도로 활용하기에 적합한 면적입니다.

5. 생활 정보 및 주변 시설

주변 생활 정보는 비교적 양호한 편이며, 관광 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

생활 정보:

주변에 편의점, 식당, 카페 등이 잘 분포되어 있으며, 돌산 지역 관광지와의 연계성이 높습니다.

주요 시설:

본 건물은 여수 엑스포역에서 차량 10분 거리이며, 인근에 전라남도 국제교육원이 있습니다.

혐오 시설:

인근 정보 검색 결과, 특이할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았으나, 해당 건물은 하수종말처리장으로 연결되어 있는 것으로 보아 하수처리시설과의 연계는 고려된 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

투자 전 반드시 고려해야 할 리스크 요인들입니다.

임대차 리스크:

임대차 관계 미상으로 인한 대항력 있는 임차인 존재 여부 확인이 불투명합니다. 명도 시 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

용도 변경 및 세금:

본 물건은 공부상 업무시설이나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 주거용으로 사용할 경우 주택 수에 포함되어 양도소득세 및 취득세 등 세제상 불이익(주택 취득세율 적용)이 발생할 수 있으므로, 최종 낙찰 전 세무 전문가와 상의하여 취득세율을 명확히 확인해야 합니다.

시장 변동성:

여수 지역 부동산 시장, 특히 관광지 오피스텔 시장은 경기 및 관광 수요 변동에 민감하게 반응할 수 있습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 뛰어난 오션뷰를 보유하고 있어 주거 또는 수익형 부동산(숙박/월세)으로서의 가치가 높습니다.

종합 의견:

감정가가 2억 9천만원으로 형성되어 있으나, 최근 거래가를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 우수한 입지 조건과 13층의 높은 층수를 확보하고 있어 조망권 프리미엄을 기대할 수 있는 물건입니다.

투자 포인트:

1. 오션뷰 프리미엄: 13층 고층으로 돌산 앞바다와 경도를 조망하는 '뷰 맛집'입니다.

2. 관광 수요 기반: 여수 엑스포역과 가까워 숙박시설(에어비앤비 등)로의 활용 가능성이 높아 안정적인 수익 창출 잠재력이 있습니다.

3. 시세 대비 저가 취득 기회: 분양가 대비 실거래가가 낮게 형성된 점을 고려할 때, 경매를 통해 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다.

4. 소액 투자 가능성: 전용 18평대 오피스텔로, 주거용 또는 세컨드 하우스 수요층이 명확합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계