나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4213 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층814호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2024.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 여수시청 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지,
상가, 후면의 단독주택 등이 형성된 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

2020.12월 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 16층건 내 제8층 제814호로서
외벽: 석재 붙임, 모르타르 위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 2차선 상당의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류(폭 30m-35m)(2020-07-01)
(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 존속기간 2024.1.1.-2025.12.31일까지인 전세권설정(2023.12.8일 설정
계약)이 되어 있으니 정확한 임대관계 등은 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 순천지원 2024타경4213 (1)

소재지: 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠 학동 8층814호

용도: 오피스텔

건축년도: 2020년 12월 사용승인

감정가: 179,000,000원

2.2. 면적

토지면적: 8.53㎡ (약 2.58평)

토지 지분: 8.53㎡ (약 2.58평)

건물면적: 26.37㎡ (약 7.98평)

건물 지분: 26.3727㎡ (약 7.98평)

전용면적: 26.3727㎡ (약 7.98평)

2.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 여수시청 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 상가, 그리고 후면의 단독주택 등이 형성된 지역입니다.

3.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 단지는 남측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 2차선 상당의 포장도로에 접해 있습니다.

3.3. 토지이용계획

본건 토지는 제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로2류, 소로1류 지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역에 해당됩니다.

4. 권리분석

4.1. 권리관계

말소기준권리: 2023년 12월 20일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)입니다.

이하 등기사항을 보면,

* 한국자산관리공사의 6번 가압류 경정 (갑6-1)은 인수될 가능성이 있으나, 해당 권리의 세부 내용은 추가 확인이 필요합니다.

* 주식회사지아이엘드림의 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (갑4)는 말소됩니다.

* 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)는 말소기준권리로서 말소됩니다.

* 한국자산관리공사의 가압류 (갑6)는 말소됩니다.

* 김 의 전세권 설정 (을1)은 말소기준권리보다 늦게 설정되었으므로 원칙적으로 말소 대상이나, 임차인 정보와 관련하여 주의가 필요합니다.

* 김 의 강제경매 (갑7)는 본 경매 사건으로 말소됩니다.

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2022년 2월 3일

* 확정일자: 2022년 2월 3일

* 대항력: 있음

* 권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 임차인 김 은 전입일자(2022-02-03)가 말소기준권리(2023-12-20)보다 선행하므로 대항력이 있습니다. 따라서 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 점은 반드시 재확인해야 합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 여수시 학동 지역은 여수시청 인근으로, 오피스텔, 상가, 주거시설이 혼재된 도심 지역입니다.

5.2. 건물 용도

본 건물은 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도로 이용 중입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 시설

* 교통: 일반적인 교통 상황 양호, 주요 도로 인접

* 편의시설: 상가 지역에 위치하여 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 행정시설: 여수시청 북서측 인근에 위치하여 행정 업무 접근성이 좋습니다.

6.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 16층 건물 중 제8층 제814호

* 사용승인일: 2020년 12월

* 내외관: 외벽은 석재 붙임, 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호 등으로 마감되어 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

인근 지역에 대한 검색 결과, 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 130,000,000원 전액을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. (권리분석상의 인수 보증금 0원 표기와 상반되므로, 현장 조사 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.)

* 재매각 물건: 본건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이전 경매에서 유찰된 사유(예: 임차인 문제, 시장 상황 등)에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 2020년 신축된 오피스텔로, 여수시청 인근 학동에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 및 주변 편의시설 이용이 편리하나, 대항력 있는 임차인 존재 및 재매각 물건이라는 점에서 권리 분석 및 임대차 관계에 대한 철저한 재확인이 요구됩니다. 임차인 보증금 문제가 해결되지 않을 경우, 추가적인 인수 비용이 발생할 수 있습니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건축물입니다.

* 우수한 입지: 여수시청 인근으로 행정 및 상업 시설 접근성이 좋습니다.

* 안정적인 임대 수익 가능성: 오피스텔로서 임대 수익 창출이 기대됩니다. (단, 임차인 문제 해결 시)

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석해 볼 때, 2024년 8월 19일에 13층이 128,000,000원에 거래되었고, 2026년 4월 20일에 15층이 110,000,000원에 거래된 기록이 있습니다. 본건 감정가는 179,000,000원이나, 재매각 및 대항력 있는 임차인 존재 위험성을 고려해야 합니다.

따라서, 해당 물건의 예상 입찰가는 최근 거래가와 감정가를 종합적으로 고려하되, 잠재적 리스크를 반영하여 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

특히, 임차인 김 의 보증금 130,000,000원 인수 여부를 명확히 확인하는 것이 최우선이며, 인수 시에는 입찰가 산정에 큰 영향을 미치므로 주의가 필요합니다. 제시된 권리분석상의 '인수 보증금 합계 0원'이 사실이라면, 임차인이 배당을 통해 전액 회수할 가능성이 높으므로, 이를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 만약 임차인 보증금 130,000,000원을 인수하지 않는다고 가정할 경우, 120,000,000원을 기준으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.