나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4213 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층814호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4213 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층814호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경4213
• 주소: 전라남도 여수시 도원로 233(학동), 8층814호 (학동,스위트엠학동)
• 감정가: 179,000,000원
• 최저가: 41,058,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 오피스텔

순천지원 경매1계 2024타경4213 | 소재지: 전라남도 여수시 도원로 233(학동), 8층814호 (학동,스위트엠학동) | 감정가: 179,000,000원 | 최저가: 41,058,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경4213 (1)

소재지: 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 8층814호

용도: 오피스텔

감정가: 179,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

준공일: 2020년 12월 (사용승인일)

1.2. 면적 정보

토지 면적: $8.53 m^2$ (약 2.58 평)

건물 면적 (전용면적): $26.37 m^2$ (약 7.98 평)

*오피스텔의 특성상 별도의 분양면적(공급면적)은 감정평가서에 명시되어 있지 않습니다.

2. 입지 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 전라남도 여수시청 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 상가, 사택, 근린생활시설 등이 형성된 주거 및 상업 복합지역의 중심에 속합니다. 특히 여수시 도원사거리에 위치하여 주위 환경 및 제반 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 상황은 양호합니다. 남측으로 왕복 6차선, 북측으로 왕복 2차선 상당의 포장도로에 접하고 있어 도로 교통 접근성이 매우 뛰어납니다. 대중교통 이용 또한 편리하여 직장인 및 1인 가구의 주거 환경에 적합합니다.

2.3. 토지이용계획

토지는 제1종일반주거지역 및 준주거지역에 걸쳐 있어 주거 및 상업 시설 개발에 유리하며, 시가지경관지구(일반) 및 대로2류(폭 30m-35m), 소로1류(폭 10m-12m)에 접하고 있어 미래 개발 및 접근성 측면에서도 우수합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 형태

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 16층 건물 중 8층에 위치한 오피스텔이며, 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.

3.2. 특이 권리 사항 및 잠재적 리스크

등기사항전부증명서상 **전세권설정**이 확인됩니다. 설정 계약일은 2023.12.8일이며, 존속기간은 2024.1.1.부터 2025.12.31일까지로 기재되어 있습니다.

본 전세권이 말소기준권리보다 선순위인지 여부와 전세권자가 경매 절차에서 배당요구를 하였는지 여부에 따라 매수인이 전세 보증금을 인수해야 할 리스크가 발생할 수 있습니다. 정확한 임대관계와 권리 인수의 위험성을 판단하기 위해 반드시 등기부 및 배당요구 현황을 재확인해야 합니다.

4. 상권 분석

본건은 여수시 학동의 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 곳에 위치합니다. 주변에 아파트 단지 및 근린생활 시설이 다수 형성되어 있어 상권의 배후 수요가 풍부하며, 오피스텔 용도로서 임차 수요가 높을 것으로 예상되는 주거 밀착형 상권을 형성하고 있습니다. 특히 여수시청과 인접하여 관공서 및 오피스 수요도 흡수 가능합니다.

5. 생활 정보

건물 내 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 오피스텔로서 필요한 기본적인 생활 편의 설비는 모두 갖추어져 있습니다.

주변은 아파트단지, 상가 등이 잘 발달되어 있어 생활 편의 시설 이용이 편리합니다. 지도 검색 결과, 주변 환경은 양호하며 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 전세권 인수 리스크: 상기 '3.2. 특이 권리 사항'에서 언급된 전세권의 선순위 여부 및 배당요구 여부를 철저히 분석하여 인수해야 할 보증금이 발생하지 않도록 주의해야 합니다.

2. 임차인 현황: 전세권 외에 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성도 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황을 파악해야 합니다.

3. 감정가 대비 시세: 감정가(179,000,000원)를 기준으로 입찰가를 결정하되, 최근의 실거래가 및 임대 시세와 면밀히 비교하여 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 투자 포인트

최신 건축물: 2020년 12월에 준공된 신축급 건물로, 건물 상태가 양호하며 투자 후 수리 비용 부담이 적습니다.

우수한 입지: 여수시청 인근, 주요 도로에 접한 입지적 장점으로 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

안정적 임대수익: $26.37 m^2$ (약 7.98 평) 규모의 소형 오피스텔로서, 여수 지역의 1인 가구 및 직장인들을 대상으로 한 월세 수익형 부동산으로 적합합니다.

7.2. 종합 의견

본건 오피스텔은 뛰어난 접근성과 신축급 건물 상태를 갖추고 있어 투자 매력이 높은 물건입니다. 안정적인 임대수익을 목적으로 하는 투자자에게는 최적의 조건을 제공합니다. 다만, 입찰 전 반드시 **전세권의 권리관계를 정확히 분석**하여 매수인이 인수해야 할 금액이 발생하지 않도록 하는 것이 가장 중요한 전제 조건입니다. 권리 분석 후 안전성이 확보된다면 적극적인 투자를 고려할 만합니다.

법원 정보

순천지원 경매1계