나이스옥션 법원경매 순천 2024타경3906 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 23층2312호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.08.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 중동 소재 "중동중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 아파트 및 주택, 점포, 학교 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상23층 건물내 제23층 제2312호로서
외벽 : 몰탈위페인트 마감 등
내벽 : 벽지도배 등
창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(복도식)임.

설비내역

통상적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 소화전시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 부정형 평지로 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복6차로, 북측으로 왕복2차로, 동측으로 왕복4차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2024타경3906 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 23층2312호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상23층 건물내 제23층 제2312호

감정가: 63,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

토지 지분: 12.998399999999998㎡ (약 3.93평)

건물면적: 39.86㎡ (약 12.06평)

건물 지분: 39.86㎡ (약 12.06평)

1.4. 아파트 기본 정보

아파트명: 성호2차아파트

준공년월: 2003년 11월

총세대수: 2,352세대

최고층: 24층

주차대수: 총 2,494대 (세대당 1.06대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동에 소재하는 "중동중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 주택, 점포, 학교 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서측으로는 왕복 6차로, 북측으로는 왕복 2차로, 동측으로는 왕복 4차로에 접해 있어 교통 환경은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

광주지방법원 순천지원의 강제경매개시결정(2024타경3906)으로, 등기부상 말소기준권리는 2024년 08월 19일 접수된 채권자 임관형의 강제경매(갑10)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

본건에는 대항력 있는 임차인 임관형이 존재합니다.

* 임차인: 임관형 (임OO)

보증금: 72,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2020년 09월 23일

대항력: 있음

말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 총 임차 보증금 합계 (인수 대상)

총 인수 예정 보증금: 72,000,000원

3.4. 기타 권리사항

등기부상 을구 5번으로 2024년 03월 15일 접수된 임관형의 주택임차권(권리금액 72,000,000원)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건이 위치한 중동 지역은 아파트 단지를 중심으로 다양한 상가와 점포가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 홈플러스 광양점 등 대형 마트와 근린생활시설이 인근에 위치하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역 검색 결과, 본건 소재지인 중동 일대에서 직접적으로 심각한 혐오시설이 집중되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 황금동 일대에 폐기물장, 돌 파쇄장 등 혐오시설 관련 민원이 발생한 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 중진초등학교, 중동중학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 문화시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 중동공원(장미공원) 등 녹지 공간과 광양시립 중마도서관 등 문화시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교통시설

차량 이용 시 제철로, 중마로, 대근대교, 길호대교, 이순신대교 등 주요 도로망을 통해 광양시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다. 또한, 인근 버스 승강장 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크 요인으로, 선순위 대항력 있는 임차인 임관형의 보증금 72,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 감정가 63,000,000원보다 높은 금액으로, 입찰 시 총 부담액을 신중하게 고려해야 합니다.

6.2. 미납 관리비

현황조사일 기준(2024. 9. 11.)으로 미납 관리비 20,120원이 확인되었습니다. 일반적으로 집합건물의 경우, 공용 관리비는 매수인이 인수하는 것이 원칙이므로 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트의 23층 매물로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통, 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 하지만, 가장 큰 걸림돌은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 72,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 63,000,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 임차인과의 명도 협상 및 보증금 처리 방안을 철저히 검토한 후에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 중동 지역의 안정적인 주거 인프라를 갖춘 아파트.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적 39.86㎡(약 12.06평)과 동일한 면적의 최근 매매 사례는 2026년 06월 05일 39,000,000원에 거래된 바 있습니다 [cite: JSON 데이터]. 감정가는 63,000,000원으로 책정되었습니다.

그러나, 선순위 임차인의 보증금 72,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 감안하면, 실제 총 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 따라서, 본건은 인수해야 할 임차 보증금이 감정가 및 최근 시세보다 높은 상황으로, 낙찰받더라도 순수 자산 가치만으로는 손실이 예상됩니다.

이러한 점을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 본건 자체의 시세 및 감정가를 기준으로 하되, 인수 보증금으로 인한 손실을 최소화할 수 있는 수준에서 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가를 30,000,000원에서 40,000,000원 사이로 제안합니다. 하지만, 실제 입찰 시에는 인수해야 할 총 부담액(입찰가 + 72,000,000원)이 해당 물건의 실질 가치와 향후 시장 전망을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

참고: 본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 하며, 실제 낙찰가는 법원 진행 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2024타경3906 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 23층2312호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상23층 건물내 제23층 제2312호

감정가: 63,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.00㎡ (약 3.93평)

토지 지분: 12.998399999999998㎡ (약 3.93평)

건물면적: 39.86㎡ (약 12.06평)

건물 지분: 39.86㎡ (약 12.06평)

1.4. 아파트 기본 정보

아파트명: 성호2차아파트

준공년월: 2003년 11월

총세대수: 2,352세대

최고층: 24층

주차대수: 총 2,494대 (세대당 1.06대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동에 소재하는 "중동중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 주택, 점포, 학교 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 서측으로는 왕복 6차로, 북측으로는 왕복 2차로, 동측으로는 왕복 4차로에 접해 있어 교통 환경은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

광주지방법원 순천지원의 강제경매개시결정(2024타경3906)으로, 등기부상 말소기준권리는 2024년 08월 19일 접수된 채권자 임관형의 강제경매(갑10)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

본건에는 대항력 있는 임차인 임관형이 존재합니다.

* 임차인: 임관형 (임OO)

보증금: 72,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2020년 09월 23일

대항력: 있음

말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 총 임차 보증금 합계 (인수 대상)

총 인수 예정 보증금: 72,000,000원

3.4. 기타 권리사항

등기부상 을구 5번으로 2024년 03월 15일 접수된 임관형의 주택임차권(권리금액 72,000,000원)이 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건이 위치한 중동 지역은 아파트 단지를 중심으로 다양한 상가와 점포가 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 홈플러스 광양점 등 대형 마트와 근린생활시설이 인근에 위치하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역 검색 결과, 본건 소재지인 중동 일대에서 직접적으로 심각한 혐오시설이 집중되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 황금동 일대에 폐기물장, 돌 파쇄장 등 혐오시설 관련 민원이 발생한 사례가 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 파악됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 중진초등학교, 중동중학교 등이 위치하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 문화시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 중동공원(장미공원) 등 녹지 공간과 광양시립 중마도서관 등 문화시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교통시설

차량 이용 시 제철로, 중마로, 대근대교, 길호대교, 이순신대교 등 주요 도로망을 통해 광양시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다. 또한, 인근 버스 승강장 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크 요인으로, 선순위 대항력 있는 임차인 임관형의 보증금 72,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 감정가 63,000,000원보다 높은 금액으로, 입찰 시 총 부담액을 신중하게 고려해야 합니다.

6.2. 미납 관리비

현황조사일 기준(2024. 9. 11.)으로 미납 관리비 20,120원이 확인되었습니다. 일반적으로 집합건물의 경우, 공용 관리비는 매수인이 인수하는 것이 원칙이므로 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트의 23층 매물로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통, 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 하지만, 가장 큰 걸림돌은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 72,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가 63,000,000원을 초과하는 금액으로, 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 임차인과의 명도 협상 및 보증금 처리 방안을 철저히 검토한 후에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 중동 지역의 안정적인 주거 인프라를 갖춘 아파트.

* 향후 지역 개발 가능성에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적 39.86㎡(약 12.06평)과 동일한 면적의 최근 매매 사례는 2026년 06월 05일 39,000,000원에 거래된 바 있습니다 [cite: JSON 데이터]. 감정가는 63,000,000원으로 책정되었습니다.

그러나, 선순위 임차인의 보증금 72,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 감안하면, 실제 총 부담액은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 따라서, 본건은 인수해야 할 임차 보증금이 감정가 및 최근 시세보다 높은 상황으로, 낙찰받더라도 순수 자산 가치만으로는 손실이 예상됩니다.

이러한 점을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 본건 자체의 시세 및 감정가를 기준으로 하되, 인수 보증금으로 인한 손실을 최소화할 수 있는 수준에서 보수적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

따라서, 예상 입찰가를 30,000,000원에서 40,000,000원 사이로 제안합니다. 하지만, 실제 입찰 시에는 인수해야 할 총 부담액(입찰가 + 72,000,000원)이 해당 물건의 실질 가치와 향후 시장 전망을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

참고: 본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 하며, 실제 낙찰가는 법원 진행 상황 및 입찰 경쟁률에 따라 달라질 수 있습니다.

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