나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4152 [7] 전라남도 여수시 돌산읍 1047-10 우두리 오션힐오피스텔 11층1101호 업무시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경4152 [7] 전라남도 여수시 돌산읍 1047-10 우두리 오션힐오피스텔 11층1101호 업무시설 경매

• 사건번호: 2024타경4152
• 주소: 전라남도 여수시 돌산읍 강남해안로 73, 11층1101호 (오션힐오피스텔)
• 감정가: 285,000,000원
• 최저가: 81,715,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 업무시설

순천지원 경매1계 2024타경4152 | 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 강남해안로 73, 11층1101호 (오션힐오피스텔) | 감정가: 285,000,000원 | 최저가: 81,715,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호

순천지원 2024타경4152 (7)

경매구분

부동산임의경매 (채권자: 여OOOOOOOO)

소유자/채무자

소유자: (OOOOOOOO / 채무자: 주OOOOOOOOOO

매각대상

토지/건물 일괄매각

감정가

285,000,000원

1.2. 물건 정보

소재지

전라남도 여수시 돌산읍 1047-10 우두리 오션힐오피스텔 11층 1101호

용도

업무시설 (오피스텔, 현황: 주거용 이용 중)

건물 구조 및 규모

철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 16층 / 지하 2층 건 내 11층

건물 면적 (전용면적)

59. 86㎡ (약 18.11평)

*오피스텔의 경우 통상 전용면적을 기준으로 거래되나, 분양 면적(공용면적 포함)은 약 86㎡~99㎡ 내외로 추정됨 (단순 추정치이므로, 입찰 전 확인 필요).

토지 면적 (대지권)

14. 56㎡ (약 4.40평)

제시외 면적

없음 (토지 및 건물 모두 0.00㎡)

특이 및 주의사항

임대차 관계 미상임. 미납관리비가 있을 수 있으므로 입찰 전 확인 필요함. (검색된 유사 물건의 경우 100만원 이상의 미납 관리비 확인됨.)

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주변 환경

전라남도 여수시 돌산읍 우두리 소재 "전라남도 국제교육원" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설로 형성되어 있음. 본건 오피스텔은 2020년 준공된 비교적 신축급 건물임.

교통 상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 사항은 보통임. 서측 광대로 및 북측 중로에 접하며, 북측 중로를 통해 진출입함. KTX 여수엑스포역에서 차량으로 약 8분, 여수종합버스터미널에서 차량으로 약 10분 거리로, 비교적 양호한 접근성을 가짐.

건물 이용 상태

본 건 (기호 나-카)는 "오피스텔(주거용)"으로 이용 중임.

설비 내역

일반적인 전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 승강기 설비, 소방설비, 난방설비 등 구비. 풀옵션(천장형 시스템에어컨, 빌트인 냉장고, 세탁기, 인덕션, 붙박이장 등)으로 갖춰져 있어 주거 편의성이 높음.

토지 이용 계획

준주거지역, 대로3류(폭 25m-30m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접함. 가축사육제한구역(전부제한구역).

2. 입지 조건 분석

2.1. 최고의 입지

여수 돌산 지역은 바다 조망이 우수한 관광지로 유명하며, 본 오피스텔은 돌산 앞바다가 한눈에 들어오는 바다 조망이 최상인 것으로 평가됨. 주거용 뿐만 아니라 세컨하우스나 휴양용 거주지, 수익형 투자처(에어비앤비 등)로도 적합한 입지임.

2.2. 주변 시설 및 환경

오션힐오피스텔은 인근에 돌산청솔 1차 아파트 등이 위치하며, 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편임. 오션힐오피스텔 주변에 오션힐 호텔이 같이 위치하고 있음.

3. 권리 분석

3.1. 등기부상 권리 분석

말소기준권리: 2021년 3월 23일 접수된 근저당권(채권자: 여OOOOOOOO)

경매 신청 채권자도 말소기준권자와 동일한 여OOOOOOOO이며, 2024년 9월 6일 임의경매를 신청하였음.

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됨.

3.2. 임차인 현황 및 명도 리스크

임대차 관계는 미상으로 보고됨.

낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 예상되나, 실제 거주하고 있는 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 인도명령 신청 및 강제집행 등 절차가 필요하며, 이에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있음. 임차인의 배당요구 여부, 대항력 유무를 추가로 확인해야 함.

3.3. 기타 인수 사항

미납 관리비 (공용 부분)가 존재할 경우, 낙찰자가 인수할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소를 통해 정확한 미납액을 확인해야 함.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 돌산읍 우두리 지역은 여수 시내와 돌산대교를 통해 연결되며, 관광 인프라와 주거 시설이 혼재된 지역임. 업무시설(오피스텔)로 이용되지만, 실질적으로 주거용이나 숙박용으로 활용도가 높음. 주변에 근린생활시설이 일부 있으나, 대형 상권은 여수 시내 쪽으로 이동해야 함.

4.2. 생활 정보 (교통 및 편의 시설)

KTX 여수엑스포역 및 주요 관광지(돌산공원, 케이블카 정류장 등)가 차량으로 5분~10분 거리에 있어 접근성이 좋음. 기본적인 편의 시설(매점/편의점 등)은 건물 내 또는 인근에 갖추어져 있을 수 있으나, 일상 생활 필수 시설(대형마트, 병원 등)은 여수 시내 쪽을 이용해야 함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 주거용 오피스텔의 세금 문제

본 물건은 업무시설(오피스텔)로 공부에 등록되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용 중임. 주거용으로 사용될 경우 주택 수 산정 및 양도소득세 등 세금 부분에서 주택으로 간주될 수 있으므로, 매수 후 이용 계획에 따라 관련 법규 및 세금 문제를 전문가와 반드시 상담해야 함.

5.2. 관광지 및 세컨하우스 수요 의존도

바다 조망이 큰 장점이나, 관광지 인근의 오피스텔은 경기 상황이나 관광 수요 변화에 따라 공실률이나 수익률 변동성이 높을 수 있음.

5.3. 혐오 시설 여부

지도 및 검색 결과, 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 인근에 여수 오션힐 호텔 등의 숙박 시설이 혼재되어 있어, 이로 인한 소음 및 유동 인구 관련 특성은 현장 조사 시 고려해야 함.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 여수 돌산읍에 위치한 바다 조망이 우수한 신축급(2020년 준공) 오피스텔로, 주거용 및 수익형 부동산(세컨하우스, 단기 임대 등)으로서의 잠재 가치가 높음. 감정가 285,000,000원은 주변 실거래가와 비교하여 적정성 여부를 면밀히 검토할 필요가 있으며, 특히 유찰 횟수 및 낙찰 통계상 낮은 낙찰률을 고려할 때, 충분한 가격 경쟁력을 확보하여 입찰하는 것이 중요함.

6.2. 투자 포인트

최상의 바다 조망: 여수 돌산 앞바다 조망권을 확보하여 높은 희소성과 선호도를 가짐.

신축급 풀옵션 오피스텔: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 풀옵션 시스템이 갖춰져 있어 즉시 거주 또는 임대 가능.

다목적 활용 가능: 주거용, 세컨하우스, 단기/장기 임대 등 다양한 방식으로 활용할 수 있어 투자 유연성이 높음.

소액 투자 가능성: 대지권 면적이 작고, 전용면적 대비 감정가가 비교적 낮은 편으로, 소액으로 해양 관광지 인근 부동산에 투자할 기회임.

7. 법원 등록 정보 외 추가 정보

면적 환산 (근거)

토지 면적: 14.56㎡ / 3.305785 = 약 4.40평

건물 면적: 59.86㎡ / 3.305785 = 약 18.11평

*오피스텔 분양 면적은 전용 면적에 공용 면적을 더한 것으로, 실거래가 정보를 토대로 약 26.2평 (86㎡) 내외로 추정함.

**면책 조항**

본 보고서는 공고된 법원 정보 및 일반적인 부동산 시장 분석을 기반으로 작성되었으며, 투자 판단의 참고 자료로만 활용되어야 합니다. 입찰자는 법원 기록, 현장 조사, 공법상 제한, 임차인 현황, 미납 관리비 등 모든 사항을 직접 재확인 후 최종 결정해야 하며, 투자 결과에 대한 책임은 본인에게 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계