나이스옥션 법원경매 순천 2024타경1559 [1] 전라남도 순천시 별량면 봉림리 1002-53 임야 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경1559 [1] 전라남도 순천시 별량면 봉림리 1002-53 임야 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매9계 2024타경1559 | 소재지: 전라남도 순천시 별량면 봉림리 1002-53 | 감정가: 52,540,000원 | 최저가: 9,641,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 순천지원 2024타경1559 임야 경매

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호: 순천지원 2024타경1559 (1)

소재지: 전라남도 순천시 별량면 봉림리 1002-53

용도: 임야 (자연림 상태)

감정가: 52,540,000원

토지면적: 1420.00㎡ (약 429.5평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경: 전라남도 순천시 별량면 봉림리 소재 "무림마을" 남동측 인근에 위치한 야산지대입니다. 주위는 임야, 농경지 및 단독주택 등이 혼재하는 마을 주변 지역입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 인근에 버스정류장이 소재하는 등 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 유사 사다리형의 토지이며, 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

최고의 입지: 본건은 마을 주변의 야산 지대에 위치한 임야로, 주거지로서의 '최고의 입지'보다는 장기적인 임야 관리나 특정 목적을 위한 '잠재적 입지'로 접근해야 합니다. 도심과의 접근성은 낮으나, 전원생활이나 산림 자원 활용 측면에서는 가치를 가질 수 있습니다.

1.3. 법률적 분석 (권리분석 및 제한상태)

권리분석: 등기부상 권리관계는 매각으로 소멸되는 채권자 우OOOOOOOOOOOOOOOOOOO의 근저당권에 기한 임의경매 사건으로 판단됩니다. 다만, 특별히 유의해야 할 *물건 자체의 하자가 존재*합니다.

특이 및 주의사항:

분묘기지권: 특이사항으로 *분묘기지권*이 기재되어 있으며, 주의사항으로 *남측 경계상 분묘가 소재*한다고 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 토지를 인도받은 후에도 해당 분묘의 권리자가 주장하는 경우 분묘를 철거하기 어려울 수 있으며, 토지 이용에 큰 제약이 될 수 있는 *매우 중요한 권리상의 하자*입니다. 낙찰자가 분묘를 철거하려면 별도의 법적 조치와 비용이 발생할 수 있습니다.

제시 외 물건: 제시목록 외의 물건은 없다고 평가되었습니다.

도로상태: 본건은 *맹지*입니다. 건축 행위나 차량 진출입을 위한 도로 확보가 필수적이며, 이는 별도의 시간과 비용을 요하는 개발상 큰 장애 요소입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

자연녹지지역: 도시계획상 녹지지역 중 하나로, 제한적인 범위 내에서 개발이 허용됩니다.

가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역)): 가축 사육이 전면적으로 제한되어 축사 등의 시설 설치가 불가능합니다.

준보전산지: 산지관리법에 따른 제한을 받으며, 보전산지에 비해 개발 가능성이 상대적으로 높으나, 개발 시 산지전용허가를 받아야 하며 복잡한 절차를 거쳐야 합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 본건은 임야로 상업시설이 소재하지 않는 농촌 지역 야산 지대입니다. 인근에 상권을 형성할 만한 시설은 전무하므로, 상권 분석은 의미가 없습니다.

생활정보: 주변이 임야, 농경지 및 마을 주택으로 이루어진 조용한 전원 환경입니다. 일상적인 편의시설은 별량면 소재지나 순천 시내로 이동해야 이용할 수 있습니다.

혐오시설: 직접적인 인근 혐오시설은 확인되지 않았으나, 순천시 별량면 일대에서 신규 폐기물처리시설(소각장) 건립에 대한 시의 타당성 조사 및 주민 견학 등이 이루어지고 있는 등 지역 이슈가 존재합니다. 해당 물건지와 직접적인 연관성은 낮더라도, 지역 전체의 발전 방향이나 이미지에 영향을 미칠 수 있는 점은 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

잠재적 리스크:

분묘기지권: 가장 큰 리스크입니다. 분묘의 수, 위치, 권리관계 등을 명확히 확인하여야 합니다.

맹지: 도로가 없어 건축 등 개발 행위가 사실상 불가능합니다. 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 도로 사용 승낙(통행지역권 등)을 얻거나, 사도를 개설해야 하는 비용과 시간이 발생합니다.

개발 제한: 자연녹지지역 및 준보전산지 규제로 인해 개발 시 용도 변경 및 허가 절차에 복잡한 제한이 따릅니다.

종합 의견: 본 물건은 감정가 대비 저가에 낙찰되더라도, *맹지*와 *분묘기지권*이라는 **이중의 중대한 하자**를 안고 있습니다. 순수한 투기 목적이나 단기 차익 실현은 어려워 보이며, 임야 본연의 용도(산림 관리, 주말 농장 등)로 활용할 경우에도 맹지 및 분묘 문제를 해결해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

핵심 투자 포인트:

1. 장기 산림 투자: 맹지 및 분묘 문제를 해결하거나 수용하고, 장기적으로 임야의 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합합니다.

2. 토지 전문가의 접근: 맹지 탈출을 위한 인근 토지 소유자와의 협상 능력, 분묘기지권 해결을 위한 법적 지식 및 실무 경험이 있는 전문가형 투자자에게 적합한 난이도 상의 물건입니다.

3. 저가 매수의 기회: 분묘와 맹지로 인해 유찰이 거듭되어 최저가가 감정가 대비 매우 낮게 형성될 경우, 리스크를 감수할 수 있는 수준의 저가 매수를 노려볼 수 있습니다. (※ 현재 최저가는 확인되지 않았으나, 유찰 횟수에 따라 가격 메리트가 발생 가능)

4. 용도 제한: 가축사육제한구역이므로 축사 등을 통한 수익 창출은 불가능합니다. 오직 임야의 활용 방안에 집중해야 합니다.

(면적 계산: 1420.00㎡ ÷ 3.305785 ≈ 429.56평)

법원 정보

순천지원 경매9계