나이스옥션 법원경매 순천 2024타경3258 [1] 전라남도 순천시 덕월동 649-3 203동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경3258 [1] 전라남도 순천시 덕월동 649-3 203동 3층301호 연립주택 경매

• 사건번호: 2024타경3258
• 주소: 전라남도 순천시 소라2길 45, 203동 3층301호
• 용도: 연립주택

순천지원 경매2계 2024타경3258 | 소재지: 전라남도 순천시 소라2길 45, 203동 3층301호 | 감정가: 637,000,000원 | 최저가: 285,376,000원 | 용도: 연립주택

1. 순천지원 2024타경3258 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경3258 (1)

소재지: 전라남도 순천시 덕월동 649-3 203동 3층301호

용도: 연립주택

감정가: 637,000,000원

토지면적: 282.88㎡ (약 85.57평)

건물면적: 132.86㎡ (약 40.25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 순OOOOOOOOO

특이사항: 유치권 존재

주의사항: 공실 상태

감정평가서 요약:

구분건물감정평가요항표에 따르면, 본건은 전라남도 순천시 덕월동에 위치한 지뜨 타운하우스로, 주변은 기존 주택지대입니다. 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트 슬래브 지붕 4층 건물이며, 외벽은 미장돌마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 이용 상태는 연립주택이며, 급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 부정형 완경사지의 연립주택 부지이며, 단지 내 포장도로가 인접해 있습니다. 토지이용계획은 자연녹지지역 외 지역입니다. 공부상 2층은 실제 1층, 3층은 실제 2층, 4층은 실제 3층, 5층은 실제 4층으로 등기부와 실제 현황 간 층수 표기에 차이가 있습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 입지조건

본건은 전라남도 순천시 덕월동에 위치하며, 주변은 기존 주택지대가 형성되어 있는 도농복합지역입니다. 경전선 철도가 마을 한가운데를 지나가는 특징이 있으며, 읍면 지역과 시내 지역의 경계점에 위치합니다. 단지 내 포장도로가 있고 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 순천제일대학교와 청암대학교가 인접해 있어 대학가 상권의 영향을 받을 수 있습니다. 또한, 인제산(남산) 자락에 위치하여 자연환경이 양호하며, 순천만국가정원, 동천저류지 호수공원 등과도 인접해 있습니다.

주변 시설 및 교통:

차량 접근성은 양호하며, 2번 국도, 22번 국도, 58번 지방도 등 주요 도로가 인접해 있습니다. 순천 버스 노선 다수가 운행되어 대중교통 이용도 가능합니다. 이마트, 홈플러스, 하나로마트 등 주요 생활 편의시설은 차량으로 5분 거리에 위치합니다.

혐오시설 관련:

순천시는 최근 최첨단 기술을 접목한 새로운 개념의 소각 시설 건립을 추진하고 있으며, 하남 유니온파크와 같은 주민 친화형 폐기물 처리 시설 사례를 견학하고 있습니다. 현재 본건 소재지 인근에 특정 혐오 시설이 직접적으로 언급된 정보는 없으나, 순천시 전반적으로 쓰레기 소각장 등 기피 시설 건설에 대한 주민 반대 및 논란이 존재합니다. 다만, 이러한 시설들이 지하화되거나 복합적인 문화 공간으로 조성되는 사례도 있어, 단순히 혐오 시설로만 치부하기 어려운 측면도 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 감정가는 637,000,000원입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '유치권'이 존재한다는 점입니다. 유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건 등에 관한 채권을 가진 경우에, 변제받을 때까지 그 물건을 경매 기타 법이 정한 절차에 따라 매각하여 변제받을 수 있는 권리입니다. 따라서 유치권 신고가 있다면, 해당 유치권자가 주장하는 채권액에 따라 낙찰자가 인수해야 할 부담이 발생할 수 있으므로, 유치권의 성립 여부, 피담보 채권액, 실제 점유 여부 등을 철저히 조사하고 분석하는 것이 필수적입니다. 유치권이 적법하게 성립되었는지 여부에 따라 낙찰가의 산정 및 명도 절차에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 덕월동은 도농복합지역으로, 기존 주택지대와 대학가 상권이 혼재되어 있습니다. 순천제일대학교 및 청암대학교 인근으로 학생들을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 하지만, 더 큰 규모의 상권은 경전선 철길 너머의 오천지구 상권을 많이 이용하는 편이라는 점을 고려할 때, 단지 자체의 상권보다는 배후 주거 지역으로서의 특성이 강하다고 볼 수 있습니다. 따라서 상업적 가치보다는 주거용으로서의 안정적인 수요를 기반으로 하는 상권 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

본건은 연립주택으로, 급배수, 위생, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 소방 설비 등 기본적인 편의 및 안전 시설이 구비되어 있습니다. 주변에는 순천제일대학교, 청암대학교 등 교육기관이 위치하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 차량으로 5분 거리에 이마트, 홈플러스, 하나로마트 등 주요 상업 시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 인근의 순천만국가정원, 동천저류지 호수공원 등은 쾌적한 자연 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유치권 : 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권이 정당하게 성립되었다면, 낙찰자가 해당 채권을 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 유치권의 진위 여부와 금액에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공실 : 현재 공실 상태로, 임대 수익을 기대하는 투자자에게는 즉시 수익을 창출하지 못하는 부담이 될 수 있습니다. 공실 발생 원인(수리 필요, 시장 경쟁력 등)에 대한 파악이 중요합니다.

* 공부와의 차이 (층수) : 등기부상 층수와 실제 층수에 차이가 있어, 추후 행정 처리나 거래 시 혼란을 야기할 수 있습니다. 정확한 현황 파악과 필요시 공부 정리 절차 검토가 필요합니다.

* 자연녹지지역 : 토지이용계획상 자연녹지지역에 해당되는 부분이 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 관련 법규 및 조례를 확인해야 합니다.

* 단지 내 관리 : 연립주택 단지의 경우, 공용 부분의 관리 상태나 관리 주체의 역할에 따라 주거 만족도나 가치 변동에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 순천시 덕월동에 위치한 지뜨 타운하우스로, 양호한 자연 환경과 편리한 생활 인프라를 갖춘 입지 조건을 가지고 있습니다. 다수의 대학교 인접, 순천만 국가 정원 및 호수 공원과의 근접성은 장점입니다. 그러나 '유치권'이라는 중대한 권리 문제가 존재하며, '공실' 상태인 점, '공부와의 층수 차이' 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 특히 유치권은 낙찰자가 인수해야 할 부담으로 작용할 가능성이 높아, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 투자 여부를 신중하게 결정해야 합니다. 자연녹지지역에 속하는 부분도 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 잠재적 시세 상승 가능성 : 순천시의 도시 개발 및 주거 환경 개선 노력과 함께, 본건의 우수한 자연 환경 및 생활 편의 시설 접근성은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

* 유치권 분석을 통한 저가 매수 기회 : 유치권이라는 리스크로 인해 일반 시장가보다 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 유치권 문제 해결 비용을 충분히 고려해야 합니다.

* 안정적인 주거 환경 : 대학가 인근 및 주거 단지에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으며, 은퇴 후 거주용으로도 고려해볼 수 있습니다.

* 쾌적한 자연 환경 : 순천만 국가 정원 및 인근 공원과의 접근성은 삶의 질을 중시하는 수요층에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문, 등기부등본 확인, 유치권 관련 전문가 상담 등을 통해 추가적인 조사와 분석을 수행하시기 바랍니다.

법원 정보

순천지원 경매2계