나이스옥션 법원경매 순천 2024타경3180 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 군내리 913 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경3180 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 군내리 913 전 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2024타경3180 | 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 군내리 913 | 감정가: 4,836,000원 | 최저가: 1,014,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건 보고서 작성일: 2025년 11월 (작성일 임의 기재)

사건번호: 순천지원 2024타경3180 (1)

경매구분: 청산을위한형식적경매

소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 군내리 913

용도 및 지목: 전 (농지)

토지면적: 93.00㎡ (약 28.13평)

건물면적: 0.00㎡ (토지매각)

감정가: 4,836,000원

매각대상: 기타 (토지)

특이사항: 형식적경매, 농지취득자격증명 필요, 재매각

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출시 매수신청보증금 몰수)

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

위치 및 주위환경

본건은 여수시 돌산읍 군내리 소재 '여수농협돌산지점' 남서측 인근에 위치한 토지로, 주위는 농경지, 임야 및 단독주택 등이 혼재하는 해안 농경지대입니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 완만한 경사 토지이며, 현재 '전(밭)'으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

치명적인 단점으로, 현황 '맹지'입니다. 건축 행위나 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한 상태

토지이용계획

계획관리지역, 개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

제한 상태

가축사육제한구역(일부제한구역 2000m) 및 문화재보존영향 검토대상구역입니다. 이로 인해 건축물의 종류나 축사 설치 등에 제한이 있을 수 있습니다.

2. 권리분석 및 특이사항

2.1. 권리분석 (매각 물건 명세 기준)

경매구분

'청산을 위한 형식적 경매'는 채권자의 채권 회수가 목적이 아닌, 공유물 분할이나 상속 재산 분할 등 소유 관계를 정리하기 위한 경매입니다. 따라서 일반 강제/임의 경매에 비해 복잡한 권리 관계나 선순위 임차인 등으로 인한 명도 리스크는 거의 없으며, 깨끗한 소유권 이전이 가능합니다.

소유자 및 채무자

소유자와 채무자가 모두 '망OOO'으로 기재된 점은 상속인들이 경매 당사자임을 의미합니다. 형식적 경매의 특성상 법원에서는 상속인 전원을 확인하여 절차를 진행하므로, 입찰자가 추가로 확인해야 할 복잡한 상속 권리 문제는 없을 것으로 보입니다.

특이사항

'재매각' 사건으로, 이전 낙찰자가 잔금을 미납한 이력이 있습니다. 이는 물건 자체의 권리 문제보다는, 농지취득자격증명 미제출이나 단순 잔금 미납 등 입찰자의 사정으로 발생했을 가능성이 높습니다. 이번 입찰에서는 최저가가 낮아졌을 수 있으며, 입찰 보증금이 일반 경매보다 높을 수 있으니 공고문 확인이 필수입니다.

2.2. 농지취득자격증명 의무

농지취득자격증명 제출

본 물건은 '전(농지)'이므로, 낙찰 후 지정된 기한 내에 관할 면사무소 또는 동사무소에서 '농지취득자격증명(농취증)'을 발급받아 법원에 제출해야 합니다.

미제출 시

농취증을 제출하지 못할 경우, 매수신청보증금은 몰수되며 매각 결정은 취소됩니다. 입찰 전 농업경영계획서 작성 가능 여부 및 농취증 발급 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

3. 투자 포인트 및 종합 의견

3.1. 입지조건 및 상권분석

주변 환경

여수시 돌산읍은 여수에서도 대표적인 관광지 중 하나로, 해안 농경지대는 향후 귀농귀촌 및 펜션, 전원주택 등의 용도로 개발될 잠재력을 가지고 있습니다. '여수농협돌산지점' 인근으로 생활 기반 시설 접근성은 보통 수준입니다.

혐오시설

감정평가서 상 주위환경이 농경지, 임야, 주택으로 구성된 해안 농경지대인 점을 미루어 볼 때, 도심지의 주요 혐오시설은 없는 것으로 판단됩니다.

잠재적 리스크

최대 리스크는 '맹지'입니다. 맹지는 원칙적으로 건축이 불가능하므로, 향후 건축 개발을 위해서는 인접 토지 소유자에게 도로 사용 승낙을 받거나, 국유지(도로)가 있다면 이를 점용하는 등의 추가적인 조치가 필요합니다. 이 부분이 투자의 성패를 좌우할 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

저가 소액 투자 물건으로, 면적(약 28.13평)이 작고 감정가가 400만원대로 낮아 소액으로 투자를 경험하기에 적합합니다.

'계획관리지역' 및 '개발진흥지구'로 지정되어 있어 향후 맹지 탈출 가능성(인접 토지 매입, 도로 확보 등)이 확보될 경우 지목 변경 및 건축을 통한 가치 상승이 기대됩니다.

맹지라는 명확한 단점으로 인해 저가에 형성되었으므로, 맹지 해결 방안에 대한 철저한 사전 조사와 '농취증' 발급 능력 여부가 본건 투자의 핵심입니다.

3.3. 투자 포인트

최고의 입지: 여수 돌산읍 해안 지역의 계획관리지역 토지를 소액으로 취득할 기회입니다.

저가 메리트: 맹지라는 단점과 작은 면적으로 인해 경쟁이 낮을 수 있으며, 저렴하게 농지를 취득할 수 있습니다.

개발 잠재력: '개발진흥지구' 내 '계획관리지역' 토지로, 맹지 문제 해결 시 향후 전원주택, 소규모 펜션 등 개발 용도로 전환 가치가 높습니다.

4. 결론 및 컨설팅 조언

입찰 전 체크리스트

1. 농지취득자격증명 발급 가능 여부 (필수 확인)

2. 인접 토지 현황 및 도로 개설 가능성 (맹지 해결 방안)

3. 재매각 사건이므로 입찰 보증금 액수 최종 확인

본건은 맹지라는 단점과 농취증이라는 숙제가 있지만, 여수 돌산의 '계획관리지역' 토지를 소액으로 취득하여 장기적인 관점에서 개발을 염두에 둘 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

순천지원 경매1계