나이스옥션 법원경매 순천 2024타경3531 [1] 전라남도 광양시 봉강면 부저리 435 전 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경3531 [1] 전라남도 광양시 봉강면 부저리 435 전 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매9계 2024타경3531 | 소재지: 전라남도 광양시 봉강면 부저리 435 | 감정가: 49,687,000원 | 최저가: 14,246,000원 | 용도: 전

1. 순천지원 2024타경3531 (1) 전라남도 광양시 봉강면 부저리 토지 경매 보고서

1.1. 물건 개요

소재지: 전라남도 광양시 봉강면 부저리 435 (저곡마을 북측 인근)

용도: 전(田)

토지면적: 1207.00㎡ (약 365.18평)

감정가: 금 49,687,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 감정평가 요약 및 현황

위치: 광양시 봉강면 부저리 소재 '저곡마을' 북측 인근으로, 주위는 농경지 및 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌지역임.

교통: 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 본건 자체는 *맹지*임. 인근에 버스정류장이 위치하며 근거리에 간선도로가 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 보임.

형태 및 이용상태: 부정형의 대체로 급경사지로, 현재는 대부분 휴경지로 대나무 등이 자생하여 우거져 있어 현 상태 그대로 이용하기는 어려워 보임.

토지이용계획: 보전관리지역 및 생산관리지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역(모든가축제한지역) 및 준보전산지로 지정되어 개발 행위에 제한이 있음.

특이사항: *농지취득자격증명 제출 필수*(미제출 시 보증금 몰수) 및 *재매각* 물건임.

2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 채권액을 변제받기 위한 절차입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다.

다만, 채무자가 '망OOOOOOOOOOOOO'으로 기재되어 있어 상속 관계 등 경매 진행에 대한 확인이 필요할 수 있으나, 법원에서 이미 절차를 진행했으므로 권리상의 중대한 하자는 없을 것으로 예상됩니다.

주의사항: *농지*이므로 *농지취득자격증명(농취증)* 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수되므로, 낙찰 후 기한 내에 관할 지자체로부터 농취증을 발급받아 제출해야 합니다. 재매각 물건인 점을 감안하여 입찰 전 사전 확인이 필요합니다.

3. 입지조건 및 환경분석

본건은 저곡마을 북측의 농촌지역 내에 위치하고 있으며, 주위가 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 자연 친화적인 환경입니다.

접근성은 인근 간선도로를 통해 광양 시내 또는 순천 방면으로의 이동은 가능해 보이나, 본건 자체가 맹지이므로 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 진입로 확보가 필수적인 전제조건입니다.

4. 물건 현황 및 이용 분석

본건은 보전관리지역과 생산관리지역이 혼재되어 있으며, 급경사지에 휴경지로 방치되어 있는 상태입니다.

토지 현황상 '전'이나 실제로는 대나무 등이 우거진 임야와 같은 상태이며, 이용하기 위해서는 대규모의 토목공사 및 개간이 필요해 보입니다.

규제상 보전 및 생산관리지역이므로 건축이나 개발행위는 제한적이며, 특히 준보전산지에도 해당되어 개발 계획 수립 시 산지관리법의 적용을 엄격하게 받게 됩니다.

5. 상권분석 및 생활정보

본건은 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 외곽 지역에 위치하여, 도보로 이용 가능한 상권이나 생활 편의시설은 전무한 수준입니다.

기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 금융기관 등)은 광양시 봉강면 소재지 또는 인접한 시내 중심지로 이동해야 합니다.

주변에 특별히 알려진 혐오시설은 확인되지 않으나, 입지 자체가 인적이 드문 외진 곳으로 분류됩니다.

6. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 *맹지*라는 점입니다. 도로가 없어 건축행위가 불가능하며, 사실상 진입 및 활용이 매우 제한적입니다. 낙찰 후 진입로 확보를 위한 토지사용승낙서 또는 국유지 점유 등의 해결 방안을 모색해야 합니다.

토지 현황이 *급경사지*에 *휴경지*로 방치되어 있어, 재이용을 위한 토목 비용이 감정가를 상회할 수 있습니다.

*농지취득자격증명* 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

*재매각 물건*이므로 과거 낙찰자가 포기한 이유(농취증 문제, 맹지 문제, 자금 문제 등)를 심층적으로 검토할 필요가 있습니다.

7. 투자 포인트

비교적 저렴한 가격에 관리지역(보전/생산)의 토지를 취득할 수 있는 기회입니다.

*맹지* 리스크를 감수하고 인접 토지 매입 또는 도로 확보에 성공한다면, 향후 주말농장이나 장기적인 투자 목적으로 활용될 가능성이 있습니다.

토지 면적이 1207.00㎡ (약 365평)으로 소규모 투자가 가능합니다.

8. 종합 의견

본건은 맹지이며 급경사지에 각종 규제(산지관리법, 관리지역)가 중첩된 토지로, *실수요자보다는 리스크를 감수할 수 있는 전문적인 소액 투자자에게 적합*한 물건입니다.

농지취득자격증명 발급 가능성을 최우선으로 확인하고, 맹지 탈출을 위한 인접 토지 소유자의 협의 여부를 사전에 파악한 후 입찰에 참여해야 합니다.

맹지 리스크가 크므로 입찰가를 신중하게 결정해야 하며, 감정가 대비 상당 폭 하락했을 때 투자 가치가 생길 것으로 판단됩니다.

법원 정보

순천지원 경매9계