나이스옥션 법원경매 순천 2024타경52984 [1] 전라남도 여수시 상암동 1026 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경52984 [1] 전라남도 여수시 상암동 1026 답 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2024타경52984 | 소재지: 전라남도 여수시 상암동 1026 | 감정가: 144,984,000원 | 최저가: 13,622,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경52984 (1)

소재지: 전라남도 여수시 상암동 1026

용도: 답 (농지)

토지면적: 1726.00㎡ (약 522.10 평)

감정가: 144,984,000 원

1.2. 경매 진행 정보

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 장OO

채권자: 엔OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 재매각

주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 몰수)

2. 입지 및 물건 현황 분석

2.1. 물건 위치 및 환경

본 물건은 전라남도 여수시 상암동 소재 당내마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주변은 전형적인 마을 주변의 농경지대로 형성되어 있습니다. 본건까지는 차량 출입이 불가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 및 제한 상태

본 토지는 부정형의 완경사지로서 현재 휴경 중인 답(농지) 상태입니다. 가장 큰 문제점은 인접 도로가 없는 맹지라는 점입니다. 용도지역은 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(일부제한구역 200m)에 포함되어 있습니다.

2.3. 최고의 입지:

본 물건은 대형 토지 면적(약 522평)을 보유하고 있으나, 지목이 농지(답)이며 맹지라는 점이 입지적 단점으로 작용합니다. 자연녹지지역이므로 향후 개발행위에 제한이 따를 수 있습니다. 토지 자체의 활용 가치는 낮으나, 상암동 일대가 여수국가산업단지와 인접해 있어 장기적인 관점에서 토지 잠재력을 고려할 필요가 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 권리 분석

본 사건은 부동산강제경매이며, 소유자와 채무자가 동일인(장OO)입니다. 강제경매는 통상적으로 후순위 채권자의 신청으로 진행되는 경우가 많습니다. 본 물건은 토지 등기부상 특별히 복잡한 권리관계는 보이지 않으므로, 낙찰 후 소유권 이전에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

3.2. 특별 주의사항

가장 중요한 권리 분석 사항은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출 의무입니다. 본 토지는 농지이므로 낙찰 후 법원이 정하는 기한 내에 농취증을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되므로, 입찰 전 관할 지자체(삼일동 주민센터/여수시청)를 통해 농취증 발급 가능 여부를 미리 확인해야 합니다. 또한, 재매각 이력이 있으므로 감정가 대비 낮은 가격에 매각이 진행될 가능성이 높습니다.

4. 주변 환경 및 생활 정보 분석

4.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 상암동 당내마을회관 인근은 전형적인 농촌 마을 및 농경지대로 상권이 거의 형성되어 있지 않습니다. 따라서 일상적인 상업 시설 이용은 차량을 이용하여 여수 시내 방향이나 인근의 생활권(율촌면 등)으로 이동해야 합니다.

4.2. 생활 정보

행정동인 삼일동에는 상암보건지소 등 일부 공공시설이 있으며, 여수상암초등학교 등의 교육 시설이 존재합니다. 그러나 본 물건이 농경지대임을 고려할 때, 주거 편의성은 낮으며, 농지 관리나 장기 투자를 목적으로 접근해야 합니다.

4.3. 혐오 시설

본 토지는 여수국가산업단지와 연결되는 주요 도로에 인접한 상암동 지역에 위치하고 있어, 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않더라도 산업단지와 관련된 환경적 영향(대형 화물차 통행으로 인한 소음, 공해 가능성)을 배제할 수 없습니다.

5. 잠재적 리스크 및 해결 방안

5.1. 잠재적 리스크

1) 맹지: 차량 접근이 불가능하여 토지 활용 및 농지 관리에 어려움이 따릅니다. 맹지 해소를 위한 인접 토지 소유자와의 협의가 필수적입니다.

2) 농취증: 농지 취득자격 미달 시 보증금 몰수 리스크가 있습니다.

3) 자연녹지지역: 건폐율/용적률 등 개발 행위에 제한이 따르며, 농업 외 목적으로의 전환이 쉽지 않을 수 있습니다.

5.2. 해결 방안

1) 인접 토지(특히 도로) 소유주를 파악하여 추후 사용승낙 또는 소액 매입을 통한 맹지 해소 방안을 사전 검토해야 합니다.

2) 입찰 전, 반드시 관할 지자체 농지과를 방문하여 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인하고 발급 계획을 수립해야 합니다.

3) 농지 관리 목적으로 접근하거나, 장기적으로 여수산단 관련 배후시설 부지로의 용도 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 토지면적 522평이 넘는 대형 농지로, 감정가(약 1억 4천 5백만원) 대비 낮은 가격에 매입할 경우 토지 평당 단가가 매우 저렴하게 형성될 수 있습니다. 다만, '맹지'와 '농지'라는 명확한 단점이 존재하므로 실수요자보다는 토지에 대한 전문 지식이 있고 장기적인 투자 관점을 가진 투자자에게 적합합니다. 재매각 사건이므로 시장의 관심도가 낮을 때 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

6.2. 투자 포인트

1) 대형 면적 및 낮은 진입 가격: 500평 이상 대형 토지를 감정가 이하로 저렴하게 매입할 기회.

2) 자연녹지지역: 비교적 보존 가치가 높은 자연녹지지역 내 토지이며, 추후 용도변경을 통한 잠재적 가치 상승 여지.

3) 산업단지 배후: 여수국가산업단지와 인접한 지역으로, 장기적인 관점에서 산업용 배후 부지 등 토지 활용 가치 변화를 기대할 수 있음.

법원 정보

순천지원 경매1계