나이스옥션 법원경매 순천 2024타경52519 [1] 전라남도 여수시 연등동 164-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.04.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 전라남도 여수시 연등동 소재 “충무동주민센터” 남동측 인근에,
기호(3)은 전라남도 보성군 보성읍 옥암리 소재 “성곡마을” 남측 인근에 위치
하고, 주위는 농경지,주택,임야 등의 지대임.

교통상황

기호(1),(3) 본건까지 차량통행 어려우며, 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) 사다리급경사 "단독주택부지",
기호(3) 부정형완경사 "주거나지" 임.

인접 도로상태

기호(1) 차량통행이 어려운 세로(불),
기호(3) 맹지 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역),

기호(3) 생산관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1,500m 닭,오리,개,메추리)),
가축사육제한구역(가축사육제한구역(2,000m 돼지)), 가축사육제한구역(가축사육
제한구역(300m 소 신고대상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(400m 소 허가
대상)), 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500m 그밖의 가축)), 가축사육제한
구역(가축사육제한구역(700m 젖소)), 준보전산지 임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 토지상에 별첨 “지적 및 건물개황도”와 같이 제시외 건물(ㄱ),(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.

② 본건 기호(3) 토지상에 대나무가 자생하고 있으니 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로
외벽 : 시멘몰탈페인트, 일부 타일 마감,
내벽 : 시멘몰탈 및 목재 등 마감,
창호 : 무창임.

기호(2-나) 멸실 임.

이용상태

기호(2-가) 주택(폐가상태) 임.

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

본건 건물 기호(2-나)는 현황 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함, 부속건물(광) 멸실됨
특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2024타경52519 (1)

소재지: 전라남도 여수시 연등동 164-10번지

용도: 단독주택

감정가: 31,004,200원

토지면적: 100.00㎡ (약 30.25평)

건물면적: 53.84㎡ (약 16.29평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현대카드 (현OOOOOOOO)

특이사항: 중복사건, 중복병합사건, 재매각, 일괄매각, 제시외 건물 포함.

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 여수시 연등동 소재 “충무동주민센터” 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

차량으로 본건까지 접근이 다소 어렵고, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지 형태는 사다리형 급경사지이며, 단독주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 차량 통행이 어려운 세로(불)에 해당합니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 각종 가축사육제한구역에 포함됩니다.

제시외 건물(ㄱ), (ㄴ)이 토지상에 소재합니다.

부속건물(광) 2㎡는 멸실된 상태입니다.

1.2. 권리분석

토지 등기부 요약:

소유권 이전: 박말자 (1998-11-28), 김진호 (2004-06-24).

말소기준권리: KB국민카드 가압류 (접수일자: 2023-11-30, 권리금액: 11,413,805원).

기타 권리: 롯데카드 가압류, 현대카드 강제경매, 신한카드 강제경매.

등기부채권 총액 (토지 기준): 16,872,326원 (기록된 총액 기준).

건물 등기부 요약:

소유권 이전: 박말자 (1998-11-28), 김진호 (2004-06-24).

말소기준권리: KB국민카드 가압류 (접수일자: 2023-11-30, 권리금액: 11,413,805원).

기타 권리: 현대카드 강제경매, 신한카드 강제경매.

등기부채권 총액 (건물 기준): 11,413,805원 (기록된 총액 기준).

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 JSON 정보는 "더리치"라는 연립주택 단지의 신축(2025년 준공 예정) 물건으로, 본건 단독주택과는 건물 용도, 건축 연도, 면적 구성 등에서 차이가 있어 직접적인 비교 분석이 어렵습니다.

주변 지역은 농경지, 주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상가 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

본건 주소지(연등동 164-10) 주변에 대한 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변에 “충무동주민센터”가 위치하여 행정 편의를 일부 이용할 수 있습니다.

주변은 농경지, 주택, 임야 등이 주를 이루고 있어 조용한 주거 환경을 가질 수 있습니다.

다만, 차량 통행이 어려운 도로 상태와 경사지 지형은 일상생활에 다소 불편함을 줄 수 있습니다.

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산 관련 활동에 제약이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 상태: 건물이 폐가 상태로 방치되어 있어 상당한 수리 또는 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 경계 및 건물 위치 관련 리스크: 제시외 건물 일부가 인접지(164-8번지)에 소재하는 것으로 파악되어, 이는 소유권 분쟁, 강제 철거, 또는 추가적인 법적 문제로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

도로 접근성: 차량 통행이 어려운 좁은 도로에 접해 있어 차량 이용 및 건물 신축 시 어려움이 예상됩니다.

미등재 권리: 임대관계가 미상이므로, 예상치 못한 임차인 또는 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않으므로, 낙찰자는 이를 인수하여 사용에 제약을 받을 수 있습니다.

부속건물 멸실: 부속건물(광) 2㎡가 멸실되어 있어 온전한 건물 이용에 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 연등동에 위치한 단독주택으로, 토지 면적(100.00㎡)은 비교적 양호하나 건물은 폐가 상태이며, 특히 제시외 건물이 인접지에 소재하는 중대한 하자가 존재합니다.

또한, 도로 접근성이 좋지 않고, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 추가적인 고려 사항이 있습니다.

이러한 여러 위험 요소로 인해 일반적인 경매 물건보다 신중한 접근이 필요합니다.

재매각 절차가 진행 중이며, 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 높은 점은 본 물건의 특수성과 잠재적 위험성을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

토지 자체의 가치: 향후 재건축 또는 신축 시 토지로서의 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

입지 변화 가능성: 주변 개발 계획이나 지역 변화에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다. (다만, 현재는 주거/농경지/임야 혼재 지역으로 개발 잠재력은 제한적일 수 있습니다.)

매입 후 리스크 해소 시: 만약 인접지 소재 건물 문제를 법적으로 해결하거나, 건물을 철거하고 토지만 활용할 경우 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 건물의 심각한 노후화(폐가 상태) 및 제시외 건물의 인접지 소재라는 중대한 하자, 낮은 도로 접근성 등의 리스크 요인이 다수 존재합니다.

제공된 주변 연립주택 매매 정보는 본건 단독주택과 비교 대상이 되기 어렵습니다.

감정가는 31,004,200원이나, 이러한 위험 요소를 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

건물 가치는 거의 없다고 보거나, 철거 비용을 고려해야 합니다. 토지 면적(30.25평)에 대한 지역 시세를 고려하되, 낮은 도로 접근성과 위험 요인을 반영하여 감정가 대비 상당한 할인율을 적용해야 합니다.

일반적인 경매 컨설팅 관점에서, 리스크를 감안하여 감정가의 60% ~ 70% 수준을 초기 고려 범위로 볼 수 있으나, 제시외 건물 관련 법적 문제 해결 가능성 및 철거 비용 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 약 18,000,000원 ~ 22,000,000원 사이에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

실제 입찰 시에는 현장 답사를 통해 건물의 정확한 상태, 인접지 문제, 도로 접근성 등을 면밀히 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 추가적인 위험 요소를 파악한 후 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임을 유의하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.