나이스옥션 법원경매 순천 2023타경54310 [2] 전라남도 여수시 소호동 산65 임야 경매

매각기일: 2025-12-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2023타경54310 [2] 전라남도 여수시 소호동 산65 임야 경매

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순천지원 경매2계 2023타경54310 | 소재지: 전라남도 여수시 소호동 산65 | 감정가: 177,289,000원 | 최저가: 13,326,000원 | 용도: 임야

1. 순천지원 2023타경54310 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2023타경54310 (2)

소재지: 전라남도 여수시 소호동 산65

용도: 임야

감정가: 177,289,000원

토지면적: 8,033.00㎡ (약 2,430.51평)

토지 지분: 571,869.27

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 황OO

채무자: 황OO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 전라남도 여수시 소호동에 위치하며, 소호제 북동측 인근 산림지대에 속합니다. 주위는 시가지와 인접한 산림 지대로 이루어져 있습니다. 토지는 연계된 산림지로서, 임도가 없어 외부에서의 직접적인 접근이 곤란한 상황입니다. 또한, 대체로 남서향의 급경사를 이루는 순수 산림지 형태로, 자연림 상태를 유지하고 있습니다. 임목 상황으로는 활엽수가 주를 이루며, 나무 지름은 6-18cm, 나이는 31-40년, 울폐도는 71% 이상으로 파악되었습니다. 최적의 수목으로는 편백나무가 언급되었습니다. 현재는 자연림 상태이나 장래 잠재력을 가지고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 황OO이며 채권자는 에OOOOOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분입니다. 특이사항으로는 지분 매각, 공유자 우선매수 신고, 재매각 건이라는 점이 있습니다. 주의사항으로는 지분 매각으로 인한 낙찰 후 공유자들과의 관계 설정이 중요하며, 공유자 우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 특별 매각 조건이 존재합니다. 경계복원측량이 필요하며, 맹지로서 접근성 문제가 있습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

해당 물건은 여수시 소호동의 산림 지역에 위치하여 직접적인 상권과는 거리가 있습니다. 그러나 소호동 일대는 아름다운 해안경관을 자랑하며, 마리나 시설과 해변 데크 산책로, 광장 등이 조성되어 있어 관광 및 휴양지로 개발되고 있는 지역입니다. 또한, 인근에는 아파트 단지와 상업 시설(카페, 식당, 편의점 등)이 분포하고 있으며, 소제지구 개발 사업이 추진되면서 주거 및 상업 지역으로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 본건 임야 자체는 자연림 지역이므로 직접적인 상권 형성보다는 주변 개발과의 연계성을 고려해야 합니다. 검색 결과 상에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 접근성 문제입니다. '맹지'로서 외부 도로와 직접 연결되지 않아 진입이 어렵고, 경계복원측량이 필요합니다. 또한, 임야 지형이 남서향 급경사이며, 하절기에는 잡목과 잡초가 무성하여 현장 접근 및 이용에 상당한 어려움이 따를 것으로 예상됩니다 [제공된 정보]. 더불어, 지상에 분묘나 고총 등의 여부가 미상으로 조사되어 해당 부분에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다 [제공된 정보]. 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 도시계획 및 기타 공법상의 제한을 받고 있어 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 지분 매각으로 인해 소유권 행사 및 활용 시 다른 공유자들과의 협의가 필수적이며, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수시 소호동의 자연림 지역에 위치한 임야의 일부 지분입니다. 뛰어난 자연환경을 보유하고 있으나, 맹지로서의 접근성 제약, 급경사 지형, 개발 제한 구역 지정 등의 복합적인 요인으로 인해 현재 이용이 매우 제한적입니다. 과거 소제지구 택지개발 사업 논의가 있었으나, 주민 반발 및 보상 문제로 난항을 겪기도 했습니다. 토지 자체는 자연림 상태이며, 편백나무 등 수목의 잠재력은 있으나, 개발을 위해서는 지분권 확보, 공유자 합의, 맹지 해소, 지형적 제약 극복, 개발 제한 규제 완화 등 해결해야 할 과제가 많습니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건은 일반적인 투자 대상이라기보다는 장기적인 관점에서 특별한 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

첫째, 주변 지역의 개발 가능성입니다. 여수시 소호동 일대는 해안 관광 및 주거지 개발이 지속적으로 논의되는 지역으로, 향후 개발 계획이나 기반 시설 확충에 따라 본건 임야의 가치가 변화할 가능성이 있습니다.

둘째, 자연녹지 및 임야로서의 잠재력입니다. 적절한 수목(편백 등)이 자생하고 있어 조림 사업이나 장기적인 산림 자원 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

셋째, 지분 활용입니다. 소유권 행사가 제한적이므로, 공유자들과의 협의를 통해 지분을 통합하거나, 지분 자체의 거래 가치를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 맹지 및 접근성 문제는 투자의 가장 큰 걸림돌이므로, 이를 해결할 수 있는 구체적인 방안이 마련되어야 투자 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매2계