나이스옥션 법원경매 순천 2023타경4254 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 516-19 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2023타경4254 [1] 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 516-19 임야 경매

• 사건번호: 2023타경4254
• 주소: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 516-19
• 감정가: 1,761,422,000원
• 최저가: 631,294,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

순천지원 경매9계 2023타경4254 | 소재지: 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 516-19 | 감정가: 1,761,422,000원 | 최저가: 631,294,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 순천지원 2023타경4254 (1)이며, 전라남도 여수시 돌산읍 우두리 516-19 외 다수 필지(일괄매각)를 대상으로 하는 부동산 임의경매 사건입니다.

본 물건은 토지 전체를 매각하는 토지매각 건이며, 채무자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지면적은 6,971.00㎡ (약 2,108.73평)입니다.

감정가는 1,761,422,000원으로 평가되었습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 여수시 돌산읍 우두리 "상동저수지" 남측 인근에 위치하며, 주변은 자연부락, 임야, 농경지 등이 혼재된 농촌 지대입니다.

다만, 돌산읍 우두리 일대는 우두택지 조성 등 개발이 활성화되고 있으며, 돌산대교, 향일암 등 주요 관광지와 인접하여 관광 개발의 적지로 평가받는 지역입니다.

교통 상황은 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

본건은 전체적으로 부정형 또는 자루형의 완경사지입니다.

공부상 용도(임야, 답)와 현황 용도에 현저한 차이가 있어 투자 시 주의가 필요합니다.

- 일련번호 1번: 공부상 임야, **현황상 도로 등** (접근 도로로 이용 중)

- 일련번호 2, 3, 5번: 공부상 임야 또는 답, **현황상 건물 신축 예정부지** (나지 상태)

- 일련번호 4번: 공부상 임야, 현황상 법면

- 일련번호 6번: 공부상 임야, 현황상 임야 기타 (지상 분묘 수기 소재)

토지이용계획상 자연녹지지역, 준보전산지 등에 해당하며, 일부 토지(1, 3번)는 도로에 직접 접하고 있어 개발행위 인허가 측면에서 유리할 수 있습니다.

3. 권리 및 법률 분석

3.1. 권리 분석

본건은 임의경매 사건으로 권리 관계는 비교적 단순할 수 있으나, **중복사건 및 재매각** 이력이 있어 입찰 전 사건 기록을 통해 상세 내용을 반드시 확인할 필요가 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크

1. **농지취득자격증명(농취증) 의무:** 일련번호 2번 토지(공부상 답)는 현황상 건물 신축 예정부지이나, 매각 조건상 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 입찰보증금이 몰수될 수 있는 **최고의 위험요소**입니다.

2. **분묘기지권 리스크:** 일련번호 6번 토지 지상 경계 부분에 **분묘 수기**가 소재합니다. 이는 매수인이 분묘기지권을 인수할 가능성이 있어, 추후 협상 또는 법정 지상권 문제가 발생할 수 있습니다.

3. **현황 불일치 및 개발 인허가:** 다수의 필지가 임야/답임에도 **건물 신축 예정부지** 또는 **도로**로 이용되고 있어, 기존 개발행위 허가 여부 및 매각 후 인허가 승계 가능성을 관할 관청을 통해 철저히 확인해야 합니다.

4. **혐오시설:** 직접적인 혐오시설은 검색되지 않았으나, 주변이 관광 중심지로 펜션, 리조트, 근린생활시설 등의 개발이 활발하게 이루어지고 있습니다. 다만, 농촌 지대 특성상 주변에 축사 등 일부 가축사육제한구역 관련 시설(일부제한구역 200m)이 존재할 가능성이 있습니다.

4. 상권 및 생활 정보

돌산읍은 여수시의 주요 관광지이자 도서지역 중심지로, 우두리 일대는 돌산읍 우두출장소가 위치하는 등 행정의 중심 역할도 수행하고 있습니다.

본건은 상동저수지 인근 농촌 지대이지만, 돌산 전체적으로는 리조트, 펜션, 카페 등 관광 및 숙박 시설 개발이 활발하며 여수 시내 주요 관광 명소와의 접근성도 양호합니다.

대규모 생활 편의 시설은 부족하나, 우두리 출장소 인근으로 기초 생활 시설이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 투자 포인트

1. **개발 잠재력:** 토지 대부분이 현황상 **건물 신축 예정부지**로 이용되고 있어, 건축/개발 용도로의 활용 가능성이 높습니다.

2. **접근성:** 일련번호 1번이 현황 도로 역할을 하고, 일부 필지가 왕복 2차선 포장도로에 접해 있어 개발에 필수적인 **도로 확보** 측면에서 유리합니다.

3. **용도 지역:** 자연녹지지역으로, 향후 여수 돌산 지역의 관광 개발 흐름에 맞춘 숙박 시설, 근린생활시설, 또는 전원주택단지 등의 개발 여지가 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 여수 돌산 지역의 개발 호재를 안고 있는 **미래 가치 높은 개발형 토지**이지만, **농취증 필요** 및 **분묘기지권 존재**라는 치명적인 법적 리스크를 동시에 가지고 있습니다.

따라서, 입찰 전 관할 지자체(여수시)를 통해 농취증 발급 가능 여부, 건물 신축 예정부지에 대한 기존 개발 행위 인허가 상황, 그리고 분묘기지권 처리 방안(협의 이장 비용)에 대한 **철저한 사전 조사(Due Diligence)**가 필수적입니다.

고위험-고수익(High Risk-High Return)을 추구하는 개발 전문가에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

순천지원 경매9계