나이스옥션 법원경매 목포 2024타경57259 [4] 전라남도 무안군 삼향읍 2250 남악리 도휘에드가8차오피스텔 3층304호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경57259 [4] 전라남도 무안군 삼향읍 2250 남악리 도휘에드가8차오피스텔 3층304호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매3계 2024타경57259 | 소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 대죽동로16번길 25, 3층304호 (도휘에드가8차오피스텔) | 감정가: 481,000,000원 | 최저가: 172,390,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2024타경57259 (4)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 2250 남악리 도휘에드가8차오피스텔 3층 304호

용도: 근린생활시설

감정가: 481,000,000원

토지면적: 28.46㎡ (약 8.61평)

건물면적: 197.75㎡ (약 59.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 도OOOOOO

채무자: 도OOOOOO

채권자: 북OOOOOOO

1.2. 물건 현황

본건은 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 소재 전남도청 남측 인근에 위치한 도휘에드가8차오피스텔 3층 304호입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 총 16층 중 3층에 해당하며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시창호 및 강화유리로 되어 있습니다.

기호 1)은 일반음식점으로 이용 중이나, 기호 2)부터 5)까지는 현재 공실 상태입니다. 위생, 급배수, 소화전, 스프링클러, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상은 가장형으로 평탄하며 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다. 본건 동측으로 왕복 2차선, 북측 및 서측으로 노폭 약 9미터 내외의 도로와 접해 있어 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재합니다.

등기사항전부증명서상 2250, 2251번지 지상에 소재하던 건물이 합병(2019년 2월 27일)되어 현재는 2250번지 지상에 소재하고 있습니다.

1.3. 입지조건

본건은 전라남도청이 위치한 남악신도시 내에 자리하고 있어 행정 및 업무 기능을 중심으로 한 지역입니다. 주위에는 아파트 단지와 상가 등이 혼재하고 있습니다. 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 남악신도시는 전남도청을 비롯한 다수의 공공기관이 이전하면서 행정 중심지로 기능하고 있습니다. 롯데마트, 롯데아울렛 등 대형 편의시설 이용도 용이하며, 고속도로 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로, 채무자인 도OOOOOO의 채무 불이행으로 인해 채권자인 북OOOOOOO이 신청한 경매 절차에 따라 진행됩니다. 소유자와 채무자가 동일인인 점으로 보아 담보권 실행에 의한 경매로 추정됩니다. 등기부등본상 권리 관계를 면밀히 확인하여 인수되는 권리 및 말소되는 권리를 정확히 파악해야 합니다. 건물 일부(기호 가)가 인근 호수(109호)와 통합하여 이용 중인 "튼 상가" 형태로 되어 있으나, 감정평가에서는 일시적인 것으로 판단하여 복원 용이성 등을 고려해 감정평가되었습니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 남악신도시는 전남도청 이전과 함께 행정 중심지로 조성되었으나, 최근 상권 침체 및 공실률 증가에 대한 보도가 나오고 있습니다. 이는 초기 도시계획 시 상업용지 과다 배정, 광주 통근 생활 패턴, 동부권 제2 도청 청사 이전으로 인한 공직자 유출 등이 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다. 상가 거래가 하락세이며, 임대 문의 현수막이 곳곳에 눈에 띈다는 보도가 있습니다. 다만, 본건의 용도가 근린생활시설이고, 일반음식점으로 이용 중인 부분이 있어 상권 내에서의 활용 가능성은 있습니다. 주변에 아파트 단지가 혼재되어 있어 배후 수요는 존재합니다.

1.6. 생활정보

본건은 전라남도청이 위치한 남악신도시 내에 자리하고 있어 행정, 문화, 상업 등 다양한 생활 인프라를 이용하기에 편리합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하며, 목포역, 목포시외버스터미널 등으로 연결되는 시내 및 시외버스 노선이 운행 중입니다. 롯데마트, 롯데아울렛과 같은 쇼핑 시설 이용이 가능하며, 교육 시설 또한 인근에 위치하고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

남악신도시 전체의 상권 침체 및 높은 공실률은 본건 물건에도 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크입니다. 특히, 일반음식점으로 이용 중인 부분이 벽체 제거 후 인근 호수와 통합하여 사용되고 있는 "튼 상가" 형태인 점은 추후 원상복구 필요성 및 관련 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 감정평가에서는 복원이 용이하다고 판단하였으나, 실제 명도 및 점유 관계 확인 시 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 전라남도청 인근의 남악신도시에 위치한 근린생활시설로, 행정기관 밀집 지역이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 남악신도시 상권 전반의 침체 및 높은 공실률에 대한 우려가 존재하며, 현재 일부 구획이 제거된 상태로 영업 중인 점은 투자 시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 감정가는 4억 8,100만원으로, 향후 부동산 시장 동향 및 개별 물건의 현황을 면밀히 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

전남도청 및 다수의 공공기관 밀집 지역으로 행정타운의 고정적인 수요층을 확보할 수 있습니다.

주변 아파트 단지와의 연계성을 고려하면 배후 주거 수요를 활용할 수 있습니다.

현재 일반음식점으로 이용 중인 부분이 있어 바로 영업 재개가 가능하며, 상가로서의 활용 가치가 있습니다.

상권 침체 및 공실률 증가 이슈에도 불구하고, 향후 남악신도시의 개발 계획 및 지역 활성화 정책 변화에 따른 수혜 가능성도 존재합니다.

향후 남악신도시의 지속적인 발전 가능성과 행정 중심지로서의 입지를 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자가치가 있을 수 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매3계