나이스옥션 법원경매 순천 2024타경1221 [17] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층461호 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경1221 [17] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층461호 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경1221
• 주소: 전라남도 여수시 국동남6길 49-10, 1동 4층461호 (국동,여수유탑유블레스생활숙박시설)
• 감정가: 144,000,000원
• 최저가: 51,610,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 숙박시설

순천지원 경매1계 2024타경1221 | 소재지: 전라남도 여수시 국동남6길 49-10, 1동 4층461호 (국동,여수유탑유블레스생활숙박시설) | 감정가: 144,000,000원 | 최저가: 51,610,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 보고서: 여수유탑유블레스생활숙박시설 461호

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경1221 (17)

소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 4층461호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산임의경매)

감정가: 144,000,000원

소유자/채무자/채권자: (OOOOOOOO / 주OOOOOOOOOO / 진OOOOOOO

건물구조 및 상태: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건 내 4층으로, 일반적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방, 시스템에어컨 냉방, 승강기 설비 등 기본 시설이 완비되어 있음. 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중임.

1.2. 면적 정보 (전용면적 기준)

토지면적: 9.39제곱미터 (약 2.84평)

건물면적 (전용): 31.82제곱미터 (약 9.63평)

참고: 본건은 아파트가 아닌 생활숙박시설이므로, 건물면적은 전용면적 기준으로 기재되었으며, 공급면적(분양면적)은 별도 확인이 필요합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 해안 상업지대 내 위치

본건은 여수시 국동 소재 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근 해안 상업지대에 위치하고 있습니다. 여수는 국내 주요 관광 도시로, 본 물건지는 국동항과 인접하여 해양 레저 및 관광 수요를 직접 흡수할 수 있는 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 국동항이 가까워 해양 관련 시설 및 상업시설 접근성이 우수합니다. 주변은 왕복 6차선 도로와 폭 12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하여 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 주변 환경

주위는 각종 규모의 숙박시설, 공업시설, 점포 등이 혼재된 지역으로, 주로 해양 및 상업 활동이 활발합니다. 상업용 건부지로 이용 중인 등고평탄한 지형입니다.

3. 권리분석 (등기부 및 물건명세서상 분석)

3.1. 매각 방식 및 안전성

토지/건물 일괄매각으로, 토지 및 건물에 대한 권리관계가 통합되어 있어 낙찰 후 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 이슈가 발생할 가능성이 낮아 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 경매 구분은 부동산임의경매로, 근저당권 등 담보권 실행에 의한 경매입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항 (추가 확인 필요)

제시된 정보만으로는 특이사항 및 주의사항이 확인되지 않았으나, 추후 현황조사서 및 매각물건명세서를 통해 임차인 현황, 점유 관계, 유치권 등 권리 신고 유무를 반드시 확인해야 합니다. 임대관계는 현재 미상으로 조사되어, 낙찰 후 명도 진행 시 예상치 못한 점유자가 발생할 수 있으므로 이에 대한 대비가 필요합니다.

4. 상권분석 및 시장성

4.1. 상권 현황

주변이 숙박시설과 상업시설이 밀집한 해안 상업지대로, 관광객 및 단기 체류자를 대상으로 하는 숙박 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 전남대학교 국동캠퍼스가 인접하여 학생 및 교직원 관련 장기 임대 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

4.2. 생활숙박시설의 시장성

본건은 '생활숙박시설'로서, 오피스텔이나 아파트와 달리 숙박업 운영이 가능합니다. 여수 지역의 높은 관광 수요와 맞물려 위탁 운영 또는 직접 숙박업을 통한 수익 창출 가능성이 높습니다. 다만, 주변 경쟁 숙박시설의 가동률 및 객실 단가 조사가 선행되어야 합니다.

5. 생활정보 및 설비내역

5.1. 내부 설비

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 시스템 에어컨에 의한 냉방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 등 현대적인 숙박시설로서의 기본 인프라가 잘 갖추어져 있어 별도의 대규모 보수 없이 즉시 운영이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 편의시설

주변이 상업지대이므로 일반적인 생활 편의시설(음식점, 편의점, 상점 등) 이용이 편리하며, 국동항을 통해 해양 레저 시설 및 관련 인프라에 쉽게 접근할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크 및 대응 방안

6.1. 주거용 전환 제한 (가장 큰 리스크)

생활숙박시설은 본래 숙박업 용도이며, 현행법상 주거 용도로 전입신고 및 사용이 엄격하게 제한될 수 있습니다. 정부 정책에 따라 주택으로 오인하여 매입하는 경우, 향후 강제이행금 부과 등 주거용 사용 제한 리스크가 존재합니다. 따라서 투자 목적을 숙박 시설 운영에 두어야 하며, 관련 법규 및 지자체 조례를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변에 공업시설이 혼재되어 있으므로, 소음, 분진, 냄새 등 환경적인 요소를 현장 답사를 통해 확인해야 합니다. 현재까지 대규모의 혐오시설(쓰레기 소각장, 공동 묘지 등)은 확인되지 않았으나, 인근의 공업시설 및 항구 시설의 위치가 생활 환경에 미치는 영향을 파악해야 합니다.

6.3. 임대차 관계 미상

현재 임대관계가 미상으로 조사되었으므로, 낙찰 후 점유자가 존재할 경우 명도 소송이나 인도 명령 등 법적 절차를 통한 명도 비용 및 기간을 투자 계획에 반영해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 여수 국동의 해안 상업지대에 위치한 생활숙박시설로, 관광 및 숙박업에 대한 잠재적 수요가 높은 지역의 핵심 물건입니다. 1억 4천 4백만 원의 감정가는 인근 유사 시설의 매매가 및 수익률을 고려하여 시장 가격 대비 적정성 여부를 판단해야 합니다.

권리관계는 비교적 단순한 일괄매각 임의경매이나, '생활숙박시설'의 특성상 주거용 목적의 투자는 위험하며, 수익형 부동산으로서의 운영 전략이 명확해야 성공적인 투자가 가능합니다. 현장 답사를 통한 실제 운영 환경 및 경쟁 시설 분석을 강력히 추천합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 여수 관광 특구 및 국동항 인접의 뛰어난 입지 조건 확보.

8.2. 토지 및 건물 일괄매각, 임의경매로 권리관계가 단순하여 입찰 절차의 안정성 높음.

8.3. 전용 면적 약 9.63평 규모로, 소형 숙박 시설(비즈니스 호텔, 단기 임대 등) 운영에 적합하며 효율성이 높음.

8.4. 시스템 에어컨, 도시가스 난방 등 최신 설비 완비로 초기 투자 비용 절감 효과.

8.5. 감정가 대비 저가로 낙찰받을 시 높은 임대 수익률 (ROI) 달성 가능성 내포.

법원 정보

순천지원 경매1계