나이스옥션 법원경매 순천 2024타경1221 [7] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층251호 숙박시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경1221 [7] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층251호 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2024타경1221 | 소재지: 전라남도 여수시 국동남6길 49-10, 1동 2층251호 (국동,여수유탑유블레스생활숙박시설) | 감정가: 136,000,000원 | 최저가: 48,742,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 보고서: 여수유탑유블레스 생활숙박시설

1.1. 사건 및 물건 개요

경매 사건번호: 순천지원 2024타경1221 (7)

소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층251호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 136,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매 (채권자: 진OOOOOOO)

1.2. 면적 정보 및 매각 조건

건물 면적: 31.82㎡ (약 9.63평) - 전용면적으로 추정

토지 면적: 9.39㎡ (약 2.84평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이/제시외 면적: 없음

2. 물건 상세 및 입지 분석

2.1. 물건 현황 및 구조

본 물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건 내 제2층에 위치한 호실입니다.

외벽은 화강석 붙임 및 시멘트몰탈 페인팅 등으로 마감되었으며, 내부는 벽지도배 및 타일붙임 등 일반적인 숙박시설 마감 상태를 보입니다.

현재 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 시스템 에어컨 냉방설비, 승강기 설비 등이 갖춰져 있어 이용 상태는 보통인 것으로 평가되었습니다.

2.2. 입지조건 및 주변 환경

최고의 입지:

본건은 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근, 해안가 상업지대에 위치합니다.

주위는 각종 규모의 숙박시설, 공업시설, 점포 등이 혼재된 지역입니다.

이는 관광객, 산업체 근로자, 인근 대학 관계자 등을 흡수할 수 있는 복합적인 수요 기반을 갖추고 있음을 의미합니다.

교통 상황:

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 국동항이 소재하여 대중교통 및 해상 교통 접근성이 양호한 편으로, 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 형상 및 도로 상태는 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측 왕복 6차선, 북측 폭 약 12미터의 아스팔트 포장도로와 접하여 도로 접근성은 매우 우수합니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석

경매 구분:

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 담보권(근저당 등) 실행을 통해 진행하는 경매입니다.

토지와 건물이 일괄매각되므로, 낙찰 후 법정지상권 문제 발생 가능성은 낮습니다.

주의사항:

감정평가서상 임대관계는 '미상'입니다.

낙찰자는 매각 물건명세서를 통해 정확한 임차인 현황과 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금을 인수해야 하는 리스크가 발생하므로, 잔금 납부 시까지 명도계획을 철저히 수립해야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 환경 정보

생활숙박시설 규제 리스크:

본 물건은 '생활숙박시설'로, 정부의 주택 용도 사용 제한 및 단속 강화 기조에 따라 향후 주거용으로 이용 시 이행강제금 등의 규제 리스크가 상존합니다.

투자 시에는 오피스텔 등으로의 용도변경 가능성(지역별 지자체 조례 확인 필요) 또는 숙박업 운영을 전제로 한 수익률 분석이 필수입니다.

주변 환경 리스크 (혐오시설 및 환경):

본건이 위치한 지역은 '준공업지역'이며 국동항 인근 해안 상업지대입니다.

이는 전통적인 혐오시설은 없으나, 주거지역 대비 소음, 진동, 해안 및 항만 관련 산업 시설에서 발생하는 냄새 등 '환경적 리스크'가 있을 수 있습니다.

또한, 각종 숙박시설과 점포가 밀집되어 있어 계절에 따른 인파 증가 및 소음 발생 가능성도 상존합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 해안가에 위치한 숙박시설 밀집 지역에 속하며, 인근에 전남대학교 국동캠퍼스가 있어 유동인구가 확보됩니다.

주변에 공업시설이 혼재되어 있어, 일반 관광객 외에도 비즈니스 숙박 수요(출장객, 장기 체류 산업체 관계자)를 기대할 수 있는 복합 상권입니다.

따라서 안정적인 임대수익 창출을 위해서는 위탁 운영을 통한 숙박업(단기/장기) 운영 전략 수립이 필요합니다.

4.2. 생활 정보

편의 시설: 인근에 롯데마트, 여수전남병원 등이 위치하고 있어 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

공원/휴식 공간: 해안 상업지대이므로 수변공원이나 해안을 이용한 휴식 공간 접근이 용이합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 여수 국동의 해안 상업지대에 위치한 생활숙박시설로, 뛰어난 입지 조건과 양호한 시설 상태를 갖추고 있습니다.

감정가 1억 3천 6백만 원은 주변 시세 및 낙찰가율 대비 적정성을 검토해야 합니다.

다만, 생활숙박시설의 용도 규제 리스크와 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

특히, 본 물건의 준공업지역 위치 및 항만 인접 환경은 수익성에 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 조사를 통한 환경 파악이 필수입니다.

5.2. 투자 포인트

수익형 부동산: 높은 수요가 예상되는 여수 해안가 관광/비즈니스 상권에 위치하여 숙박업 운영 시 안정적인 수익 창출 가능성이 높습니다.

토지/건물 일괄 매각: 권리관계가 비교적 단순하며, 토지와 건물을 모두 취득하여 소유권 확보가 명확합니다.

낮은 층수(2층): 저층에 위치하여 승강기 문제 발생 시에도 접근성이 보장되지만, 조망권 등에서는 고층 대비 가치가 낮을 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계