나이스옥션 법원경매 순천 2024타경1221 [1] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층213호 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경1221 [1] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층213호 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경1221
• 주소: 전라남도 여수시 국동남6길 49-10, 1동 2층213호 (국동,여수유탑유블레스생활숙박시설)
• 감정가: 144,000,000원
• 최저가: 51,610,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 숙박시설

순천지원 경매1계 2024타경1221 | 소재지: 전라남도 여수시 국동남6길 49-10, 1동 2층213호 (국동,여수유탑유블레스생활숙박시설) | 감정가: 144,000,000원 | 최저가: 51,610,000원 | 용도: 숙박시설

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 순천지원 2024타경1221 (1)

경매구분 부동산 임의경매

감정가 144,000,000 원

매각대상 토지/건물 일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층213호

용도 숙박시설 (생활숙박시설)

건물면적 (전용면적) 31.82㎡ (약 9.60평)

토지면적 (대지권) 9.39㎡ (약 2.84평)

층수 11층 건물 중 2층

소유자/채무자/채권자 (OOOOOOOO / 주OOOOOOOOOO / 진OOO)

### 2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 위치하며, 국동항과 가까운 해안 상업지대에 자리하고 있어 숙박시설로서의 입지 조건이 양호함. 주위는 각종 규모의 숙박시설, 점포 등이 혼재하며 관광 및 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됨. 인근에 국동 수변공원, 돌산 공원 등의 주변 공원이 자리하고 있어 산책을 즐기기 용이하며, 경도개발의 호재를 기대할 수 있는 입지임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장 및 국동항이 소재하고 있음. 또한, 단지 반경 내 KTX 여수엑스포역과 여수 종합버스터미널을 이용한 광역 이동이 용이하여 전반적인 교통 여건은 보통 이상으로 평가됨.

도로 상태는 남측으로 왕복 6차선, 북측으로 폭 12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 우수함.

### 3. 물건 상세 분석

3.1. 건물의 구조 및 이용 상태

기호(가) 건물은 철근콘크리트 구조 슬래브지붕 11층 건물 내 2층에 위치함.

외벽은 화강석 붙임 및 시멘트 몰탈 페인팅으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 등으로 마감됨. 창호는 새시창호를 사용함.

이용 상태는 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중이며, 일반적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 시스템 에어컨에 의한 냉방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있음.

3.2. 토지의 현황

토지는 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

본건의 용도지역은 준공업지역 및 중점경관관리구역인 것으로 확인되며, 생활숙박시설 및 근린생활시설 용도로 건축되었음.

### 4. 권리 분석

4.1. 매각 대상 및 형태

토지와 건물을 일괄 매각하는 사건으로, 전체를 취득하여야 함. 건물 및 토지 지분율이 각각 3182, 938.94로 기재되어 있으나, 이는 집합건물의 전유 부분에 대한 대지권 및 전유면적을 나타내는 것으로 보이며, 매각 시 문제 발생 가능성은 적음.

경매 구분은 부동산 임의경매로 채권자가 경매를 신청한 사건임.

4.2. 이해 관계인

본건은 소유자 (OOOOOOOO), 채무자 (주OOOOOOOOOO), 채권자 (진OOO) 간의 이해관계로 경매가 진행됨.

4.3. 임대차 관계 및 특이/주의사항

임대관계는 미상임.

**주의사항:** 임대관계가 미상이므로, 입찰자는 반드시 현장 조사 및 전입세대 열람 등을 통해 임차인 유무, 대항력 여부, 보증금 액수 등을 확인하여 인수할 권리 또는 금액이 발생하지 않도록 면밀한 권리 분석을 진행해야 함.

### 5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 및 주변 환경

본건이 위치한 국동 일원은 숙박시설 및 상업시설이 밀집된 해안 상업지대임. 관광객 유입이 많은 여수 지역의 특성상 숙박 수요가 꾸준하며, 오션뷰를 누릴 수 있다는 장점이 있음. 주변에는 롯데마트, 여수전남병원, 전남대학교 국동캠퍼스, 국동 수변공원 등 생활 편의 시설이 형성되어 있음.

5.2. 혐오시설 및 환경 요소

감정평가서상 주위에 공업시설이 혼재되어 있다고 명시되어 있어, 이로 인해 소음이나 환경적인 요소가 발생할 수 있다는 점을 고려해야 함. 다만, 별도로 명시된 주요 혐오시설은 확인되지 않았으나, 본건의 용도지역이 준공업지역이라는 점은 투자 결정 시 환경적 측면에서 검토되어야 할 사항임.

### 6. 잠재적 리스크

6.1. 생활숙박시설 규제 리스크

본건의 용도는 '생활숙박시설'이며, 이는 숙박업 운영이 필수임. 주택 용도로 사용할 경우 건축법 및 이행강제금 부과 등의 규제 리스크가 존재할 수 있으므로, 숙박시설로서의 운영 계획을 철저히 수립해야 함.

6.2. 임대차 관계 미상 리스크

현재 임대차 관계가 미상이므로, 낙찰 후 발생할 수 있는 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 확인해야 함. 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금을 인수해야 하는 잠재적 금전적 리스크가 발생할 수 있음.

6.3. 저층 리스크

본건은 11층 중 2층에 위치한 저층 호실로, 여수라는 입지 특성상 중요한 요소인 오션뷰 등 조망권 확보에 제약이 있을 수 있음. 이는 고층 호실 대비 가격 경쟁력은 있을 수 있으나, 관광 상품성에서 불리할 수 있는 요소임.

### 7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

여수유탑유블레스 생활숙박시설은 여수 해안가 인근의 상업/관광 입지에 위치하며, KTX역 및 터미널 접근성이 양호한 비교적 우량한 물건으로 판단됨. 다만, 물건의 특성상 일반 주거용 부동산이 아닌 '생활숙박시설'이라는 점을 인지하고, 임대차 관계의 철저한 확인 및 용도(숙박업)에 따른 사업 계획 수립이 필수적임.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 경도 해양 관광단지 개발 호재를 품은 입지이며, 아름다운 바다 조망(저층의 경우 일부 제한적)과 국동항 인근이라는 관광 입지적 우위.

우수한 시설: 일반적인 위생, 급배수, 난방(도시가스), 냉방(시스템 에어컨), 승강기 등 기본적인 숙박시설로서의 제반 설비가 잘 갖추어져 있어 운영 편의성이 높음.

안정적인 수요: 여수는 국내 대표적인 관광 도시로 숙박 수요가 꾸준하여, 전문 위탁업체를 통한 숙박 운영 시 안정적인 수익 창출을 기대할 수 있음.

법원 정보

순천지원 경매1계