나이스옥션 법원경매 순천 2024타경1221 [2] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층223호 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경1221 [2] 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층223호 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경1221
• 주소: 전라남도 여수시 국동남6길 49-10, 1동 2층223호 (국동,여수유탑유블레스생활숙박시설)
• 감정가: 141,000,000원
• 최저가: 50,534,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 숙박시설

순천지원 경매1계 2024타경1221 | 소재지: 전라남도 여수시 국동남6길 49-10, 1동 2층223호 (국동,여수유탑유블레스생활숙박시설) | 감정가: 141,000,000원 | 최저가: 50,534,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 개요 및 보고서 작성 목적

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경1221 (2)

소재지: 전라남도 여수시 국동 105 여수유탑유블레스생활숙박시설 1동 2층223호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 141,000,000원

토지면적: 9.22㎡ (약 2.79평)

건물면적 (전용): 31.26㎡ (약 9.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자/채권자: (소유자) OOOOOOOO, (채무자) 주OOOOOOOOOO, (채권자) 진OOOOOOO

1.2. 보고서 작성 목적

본 보고서는 전남 여수시 국동 소재 '여수유탑유블레스생활숙박시설'에 대한 경매 정보를 바탕으로, 해당 물건의 입지 조건, 권리 관계, 상권 분석 및 잠재적 리스크를 종합적으로 분석하여 의뢰인의 합리적인 투자 판단을 지원하는 것을 목적으로 작성되었습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본건은 전남대학교 국동캠퍼스 남동측 인근에 위치하며, 국동항과 인접한 해안 상업지대입니다. 주위는 다양한 규모의 숙박시설, 공업시설 및 점포 등이 혼재된 지역 특성을 보입니다.

최고의 입지: 여수 구도심과 신도심의 경계에 있으며, 특히 여수의 주요 관광 인프라와 연결성이 양호합니다. 인근에 버스 승강장이 소재하며, 국동항이 가까워 해상 접근성 또한 확보되어 있습니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 남측으로 왕복 6차선, 북측으로 폭 12미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있어 제반 교통 여건은 보통 이상으로 평가됩니다.

2.2. 건물 및 시설 분석

건물의 구조 및 상태: 2018년경 준공된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 11층 건물 내 2층에 위치합니다. 외벽은 화강석 붙임 및 시멘트몰탈페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

이용 상태: 현재 숙박시설(생활숙박시설)로 이용 중입니다.

설비 내역: 일반적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 완비되어 있어 사용에 불편함이 없습니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지의 형상 및 이용: 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 부정형 평지이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 생활정보 및 주변시설

주변 환경: 본 건물 1층에는 편의점 및 카페(이디야)가 입점해 있으며, 국동 롯데마트까지 도보 5분 거리에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한 아쿠아플라넷 여수, 여수세계박람회 스카이타워, 해상케이블카 등 주요 관광지가 차량으로 접근 가능한 거리에 있어 관광객 수요를 흡수하기에 유리합니다.

혐오시설: 인근 지역은 해안 상업지대 및 공업시설이 일부 혼재되어 있으나, 검색 결과 특기할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

경매구분: 본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하여 진행되는 경매입니다.

매각 대상: 토지와 건물 일괄매각 건으로, 낙찰 시 소유권 이전에 문제가 없으며, 매각에 필요한 모든 권리를 동시에 취득하게 됩니다.

3.2. 권리 관계 특이사항

특이사항 및 주의사항: 제시된 정보상 특이사항은 없으며, 권리 관계는 등기부등본 확인이 필수적입니다.

임대차 관계: 현재 임대차 관계는 미상입니다. 낙찰자는 잔금 납부 후 임차인이 있을 경우 명도(인도명령 신청 등) 절차를 진행해야 할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 실제 점유자 및 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.

4. 시장 및 상권 분석

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 국동 지역은 국동항을 중심으로 형성된 해안 상업지대로, 여수 관광의 주요 거점 중 하나입니다. 주변에 대규모 숙박시설들이 위치하여 관광 및 비즈니스 숙박 수요가 꾸준한 상권입니다.

생활숙박시설의 특징: 본건은 생활숙박시설(레지던스)로, 일반 아파트와 달리 숙박업 운영이 가능한 시설입니다. 오션뷰와 신축 시설을 강점으로 에어비앤비 등 단기 임대 운영을 통해 높은 수익률을 기대할 수 있으며, 실제 주변 숙소들도 높은 평점을 기록하고 있습니다.

4.2. 수요 예측

여수 지역은 꾸준히 관광객이 유입되는 지역으로, 특히 주말 및 성수기에는 숙박시설의 가동률이 높게 유지될 가능성이 큽니다. 대학 캠퍼스와도 인접하여 학기 중 장기 숙박 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 법적 리스크 (생활숙박시설 관련)

생활숙박시설 규제: 생활숙박시설은 주택법이 아닌 건축법 및 공중위생관리법의 적용을 받으며, 사실상 주거 목적으로의 장기 임대는 관련 법규에 따라 제한될 수 있습니다. 낙찰 후 주거용으로 전입신고를 하거나 장기 임대를 놓을 경우 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 반드시 숙박업(위탁 운영) 용도로 사용해야 합니다.

5.2. 경제적 리스크

임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 '미상'이므로, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 시간적, 비용적 지출이 발생할 가능성이 있습니다. 입찰 전 정확한 현황 조사가 필요합니다.

5.3. 수익률 변동성

운영 리스크: 숙박시설 운영은 계절 및 관광 수요에 따라 수익률 변동성이 크므로, 안정적인 수익을 위해서는 전문 위탁관리업체와의 계약을 통한 체계적인 관리가 중요합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 여수의 주요 관광 거점 중 하나인 국동에 위치하며, 건물 상태 및 입지 조건이 우수한 생활숙박시설입니다. 감정가 141,000,000원에 건물 전용면적 31.26㎡(약 9.46평)의 알짜 물건으로, 토지/건물 일괄매각 방식이라 권리관계도 비교적 단순해 보입니다. 다만, 생활숙박시설의 법적 규제(주거 불가)와 임대차 관계 미상은 반드시 사전에 철저히 확인하고 입찰에 임해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 국동항 인근 해안 상업지대로, 관광 수요가 풍부하여 위탁 운영을 통한 안정적인 임대 수익 창출에 유리합니다.

신축 및 편의시설: 비교적 신축 건물이며, 기본적인 위생, 난방, 냉방, 승강기 설비 등이 완벽하게 갖춰져 있어 추가적인 대규모 수리 비용 부담이 적습니다.

경매 물건의 이점: 감정가 대비 시세차익을 기대할 수 있으며, 일괄매각 건으로 토지와 건물의 권리 취득이 용이합니다.

배후 수요: 전남대학교 국동캠퍼스와 인접하고 있어 비성수기에도 장기 숙박 및 임대 수요를 일부 기대할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매1계