나이스옥션 법원경매 목포 2024타경2310 [1] 전라남도 무안군 현경면 572-2 평산리 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무등 · 평가일 2024.06.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 무안군 현경면 평산리 소재"하평산마을"내에 위치하며, 주위는 마을 농경지 임야 등으로 형성된 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 (2)(5)(6)은 3필 일단지 부정형 평지의 축사부지,(4)는 사다리형 평지의 단독주택 부지임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 3m 정도의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건(2)(4)(5)(6):계획관리지역, 자연취락지구,가축사육제한구역(200m제한구역_소_말_사슴_양_염소_산양)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추표면)
<공항시설법>,장애물제한표면구역(장애물제한표면구역)<공항시설법>,침수위험지구(현경지구)<자연재해대책법>임.

제시목록 외의 물건

본건 (2)(5)(6) 지상에 별지"건물개황도"및"사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외건물(ㄱ)-(ㄹ)이 소재함.
본건(4) 지상에 별지"건물개황도"및"사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외건물(ㅁ)(ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

본건(2)는 공부상 지목은 전이나 현황은 축사 부지임.
본건(4)는 공부상 지목은 전이나 현황은 단독주택 부지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1(가) : 강파이프구조 슬레이트지붕 단층 동식물관련시설(우사1)
시멘트블럭조 스레트지붕 단층 우사2,창고,통로
내외벽 : 블럭 및 패널

3(나) : 시멘블럭조 강판지붕 단층 주택
외벽 ; 시멘 몰탈위 페인팅
내벽 : 벽지 타일 등 마감
창호 : 목재창호임.

3(라) 시멘트블럭조 강판지붕 단층 주택
외벽 : 시멘몰탈페인팅
내벽 : 벽지마감
창호 : 목재 및 샤시창호임.

이용상태

1(가) : 우사1,우사2 창고, 통로 등

3(나) : 주택
3(라) : 주택

설비내역

1(가) : 전기시설, 급배수시설
3(나) : 전기시설 급배수시설, 위생시설, 난방시설 등
3(라) : 전기시설, 급배수시설 등.

부합물 및 종물

본건 (2)(5)(6) 지상에 별지"건물개황도"및"사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외건물(ㄱ)-(ㄹ)이 소재함.
본건(4) 지상에 별지"건물개황도"및"사진용지"와 같이 소유자 미상의 제시외건물(ㅁ)(ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2. 농지취득자격증명 필요(미제출시 매수신청 보증금 미반환)
-공유자우선매수권 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2024타경2310 (1)

소재지: 전라남도 무안군 현경면 평산리 572-2번지 (도로명 주소: 전라남도 무안군 원평산길 48)

용도: 동물 및 식물 관련시설

감정가: 31,811,310원

토지 면적: 총 1439.90㎡ (약 435.6평)

토지 지분 면적: 240.0313㎡ (약 72.6평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 총 476.11㎡ (약 144.0평)

건물 지분 면적: 79.37㎡ (약 24.0평)

건물 제시외 면적: 155.90㎡

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 비OOOOOOOOOOO

건축물 용도 (건축물대장 기반): 동물 및 식물 관련시설

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 무안군 현경면 평산리 "하평산마을" 내에 위치하며, 주변은 마을과 농경지, 임야 등으로 형성된 농경지대입니다.

* 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로 상태

본건 북측으로 폭 약 3m 정도의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 자연취락지구에 속하며, 가축사육제한구역(200m 내 소, 말, 사슴, 양, 염소, 산양 제한), 원추표면구역, 장애물제한표면구역(공항시설법 관련), 침수위험지구(현경지구) 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다. (예: 소멸되지 않는 지상권 없음)

* 말소기준권리

광주지방법원 목포지원의 강제경매개시결정 (2024타경2310)

* 등기부 요약

- 토지 등기부:

1981년 8월 29일 소유권 이전 (박부근)

2024년 5월 21일 소유권 이전 (박광수외 5명, 상속)

2024년 6월 4일 강제경매개시결정 (채권자: 비케이에셋대부주식회사, 말소기준권리)

- 건물 등기부:

2024년 5월 21일 소유권 보존 (박광수외 5명)

2024년 6월 4일 강제경매개시결정 (채권자: 비케이에셋대부주식회사, 말소기준권리)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (제시된 정보 내 임차인 정보 없음. 임대 관계는 미상)

* 총 채권액 (등기부 기재 기준)

50,000,000원

1.4. 상권분석

본 물건은 마을 농경지 및 임야가 주를 이루는 농경지대에 위치하고 있어, 별도의 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다. 지역 내에서 농업 관련 활동이나 시설 운영을 고려하는 경우에 국한될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하고 있어, 도심 지역과 같은 편의시설 및 교통 접근성은 제한적일 수 있습니다. 가축사육제한구역, 침수위험지구 등 환경 및 법규적 제약으로 인해 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 및 건물의 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 원만한 관계 설정 및 향후 재산권 행사 시 협의가 필수적입니다.

* 농지취득자격증명 필요: 매각 목록 중 농지에 해당하는 부분(목록2) 취득 시 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자는 1회에 한해 우선매수권을 행사할 수 있으며, 행사 후 매수 보증금 미납 시 해당 부동산의 매각 기일에서 우선매수권을 행사할 수 없게 됩니다.

* 제시외 건물 포함: 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물(총 155.90㎡)의 현황 파악 및 처리 방안을 강구해야 합니다.

* 토지 공부와 현황 불일치: 토지(2)는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '축사 부지'이며, 토지(4) 역시 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '단독주택 부지'입니다. 이는 추후 행위 허가 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

* 지역 제한사항: 가축사육제한구역, 침수위험지구, 원추표면구역, 장애물제한표면구역 등 공항 관련 규제 및 자연재해 관련 제한 사항이 있습니다.

* 혐오시설 관련: 본건 주변에서 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 농경지대 특성상 축사 시설 등이 인접해 있을 가능성이 있으며, 이는 추후 개인적인 판단에 따라 혐오시설로 간주될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 현경면 평산리에 위치한 동물 및 식물 관련시설로, 토지와 건물 모두 지분 매각으로 진행됩니다. 농지 취득 자격 증명 발급 가능 여부가 중요하며, 공유자 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다. 제시외 건물 포함 일괄 매각이며, 토지의 공부상 지목과 현황이 상이한 점, 그리고 다양한 지역 제한사항(가축사육제한, 침수위험 등)은 본건의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 따라서 권리 분석 및 현장 조사를 통해 상세한 내용을 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인한 저가 취득 가능성을 노릴 수 있으나, 공유자와의 관계 및 향후 협의가 성패를 좌우할 수 있습니다.

* 농지 관련 규제 완화 또는 해당 지역의 농업 발전 가능성에 주목하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 토지 현황(축사, 주택 부지)을 고려한 용도 변경 또는 시설 개선을 통해 부가 가치를 창출할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 다음과 같은 추가 분석을 통해 산정되어야 합니다.

* 유사 물건 실거래가 및 최근 낙찰가율 조사

* 현장 방문을 통한 물건 상태 및 주변 시세 파악

* 농지 취득 가능 여부 및 관련 행정 절차 비용 산출

* 공유자 우선매수권 행사 여부 및 조건 고려

* 제시외 건물 처리 비용 및 건축 관련 법규 검토

따라서, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 제시 대신, 이러한 분석 과정을 거쳐 합리적인 수준에서 입찰가를 결정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.