나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54533 [1] 전라남도 무안군 해제면 만풍리 산2-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.07.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 해제면 만풍리 소재 "진목마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야가 주를 이루는 해안가 임야지대임.

교통상황

본 건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1)은 유사사다리형, 기호(2,3)은 부정형의 토지로 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,2)는 남측, 기호(3)은 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(1000m제한구역_닭_오리_메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>
기호(2): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(1000m제한구역_닭_오리_메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>
기호(3): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(1000m제한구역_닭_오리_메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기타참고사항
본 건 토지 기호(2) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 육안으로 분묘 1기가 소재하는 것으로 확인
되니 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2024타경54533 (1)

소재지: 전라남도 무안군 해제면 만풍리 산2-1

용도: 임야

토지면적: 10614.00㎡ (약 3,210.5평)

감정가: 277,025,400원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 분묘기지권, 재매각

2. 입지조건

본 건은 전라남도 무안군 해제면 만풍리 소재 "진목마을" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 해안가 임야지대가 주를 이루고 있습니다.

차량 접근이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

물건의 형태는 기호(1)은 유사사다리형, 기호(2,3)은 부정형의 토지이며 자연림으로 이루어져 있습니다.

기호(1,2) 토지는 남측으로, 기호(3) 토지는 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 물건은 재매각 사건입니다.

말소기준권리는 2015년 12월 18일 접수된 광주은행의 근저당권(채권액 162,000,000원)입니다. 이 근저당권 및 그 이후 접수된 권리(광주은행 임의경매개시결정)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 162,000,000원입니다.

소유권이전 등기(남계문, 남지원)가 존재합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 건 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(1000m 제한구역), 공익용산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따릅니다.

기호(2,3) 토지의 경우 가축사육제한구역(전부제한구역)에도 해당됩니다.

주위가 임야지대이며 해안가에 인접해 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 임야이므로 주변 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다.

"진목마을"이 인근에 위치하고 있으며, 차량 접근이 가능한 도로가 개설되어 있습니다.

무안군 해제면은 해안 지역으로 농림업 및 어업 활동이 주를 이루는 지역입니다.

본 건 인근(무안군)에 의료폐기물 소각시설 설치 추진 논란이 있었으나, 군계획위원회에서 주민 수용성 부족, 과도한 처리 용량 등을 이유로 부결된 바 있습니다. 해당 시설은 본 건의 직접적인 인근에 위치하지는 않으나, 지역 개발 및 환경 관련 이슈로 참고할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본 건 토지 기호(2) 지상에 분묘 1기가 소재하는 것으로 확인되었습니다. 분묘기지권은 타인의 토지에 분묘를 설치한 자가 분묘를 소유하기 위해 분묘의 기지 부분을 사용할 수 있는 권리로, 일반적으로 매각으로 소멸되지 않는 권리이며 해당 분묘의 관리 및 봉사에 따라 존속기간이 길어질 수 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 리스크 요인입니다.

* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 통상적으로 이전 낙찰자의 잔금 미납, 권리 문제, 명도 문제 등 다양한 사유로 인해 다시 경매에 나왔을 가능성이 있습니다. 이러한 사유는 본건에도 잠재적인 문제점으로 작용할 수 있습니다. 또한, 재매각 시 기존 낙찰자는 입찰에 참여할 수 없으며, 최저매각가격은 감액 없이 기존 가격이 적용됩니다.

* 토지 이용 제한: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아 인수 또는 배제되는 임차인이 있는지 여부를 추가로 확인해야 합니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 미확인 권리: 공부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어, 해당 권리의 존재 및 내용에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 해제면에 위치한 임야로, 해안가에 인접해 있습니다. 토지로서의 기본적인 입지 조건은 양호하나, 다수의 토지 이용 제한 사항과 함께 분묘기지권이라는 중대한 권리가 존재하여 토지 활용에 있어 상당한 제약이 예상됩니다. 또한, 재매각 물건이라는 점은 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 못하는 등의 문제가 있었음을 시사하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 재매각 물건으로 인한 잠재적 가격 메리트: 재매각 물건은 시장에서 관심도가 낮아질 수 있으나, 반대로 입찰 경쟁이 줄어들어 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수도 있습니다.

* 토지 이용 제한 속 잠재적 활용 가능성: 현재는 다수의 공익적 목적의 토지 이용 제한이 있으나, 향후 법규 변경이나 특정 목적(예: 자연 휴양림, 친환경 시설 등)으로의 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 277,025,400원입니다.

분묘기지권 존재, 재매각 물건이라는 점, 그리고 각종 토지 이용 제한 등을 고려할 때, 시세 및 주변 거래 사례를 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 분묘기지권 등으로 인한 향후 토지 이용 제약을 감안하여 감정가의 70~80% 수준에서 검토해볼 수 있습니다.

하지만 이는 일반적인 참고 범위이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 법적 검토, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

주1: 본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 상세 내용 확인이 필요합니다.

주2: 분묘기지권의 구체적인 범위, 존속기간, 지료 지급 의무 등은 분묘의 현황과 관련 법규에 따라 달라질 수 있으므로 전문가의 상담이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.