나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54533 [2] 전라남도 무안군 해제면 만풍리 산2-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2024.07.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 무안군 해제면 만풍리 소재 "진목마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야가 주를 이루는 해안가 임야지대임.

교통상황

본 건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1)은 유사사다리형, 기호(2,3)은 부정형의 토지로 자연림임.

인접 도로상태

기호(1,2)는 남측, 기호(3)은 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(1000m제한구역_닭_오리_메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>
기호(2): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(1000m제한구역_닭_오리_메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>
기호(3): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(1000m제한구역_닭_오리_메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.
2) 기타참고사항
본 건 토지 기호(2) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 육안으로 분묘 1기가 소재하는 것으로 확인
되니 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각
연고자 미상의 분묘 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2024타경54533 (2)

* 소재지: 전라남도 무안군 해제면 만풍리 산2-2

* 용도: 임야

* 감정가: 267,394,500원

* 토지면적: 10,245.00㎡ (약 3,100평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 재매각: 해당 (재매각)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전라남도 무안군 해제면 만풍리 소재 "진목마을" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 임야가 주를 이루는 해안가 임야지대임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 등의 접근이 가능하며 인근에 간선도로 등이 소재하여 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

* 인접 도로상태: 기호(1,2)는 남측, 기호(3)은 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

* 등기사항 요약:

* 소유권 이전: 남계문 (2003-04-08), 남지원 (2011-04-25, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 광주은행 (2015-12-18, 162,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시 결정: 광주은행 (2024-07-15, 139,657,839원)

* 말소기준권리: 2015년 12월 18일자 광주은행 근저당권으로, 본 건 매각으로 인해 위 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요: 연고자 미상의 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여지 있음. (이는 인수 대상이 될 수 있음)

1.3. 상권분석

* 본 건은 전라남도 무안군 해제면 만풍리에 위치한 임야로, 주위는 자연림 및 해안가 임야지대로 구성되어 있음.

* "진목마을" 인근에 위치하나, 상업적 또는 주거적 개발보다는 자연 보전 지역의 성격이 강함.

* 간선도로에 접해 차량 접근성은 보통이나, 주변에 상업 시설이나 생활 편의 시설에 대한 정보는 부족함.

1.4. 생활정보

* 본 건은 임야이므로 직접적인 생활 편의 시설과의 연관성은 낮음.

* 가장 가까운 마을은 "진목마을"이나, 해당 마을의 구체적인 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않음.

* 생활 편의를 위해서는 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 본 건 토지 기호(2) 지상에 연고자 미상의 분묘 1기가 소재하는 것으로 확인되었으며, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있음. 이는 토지 이용 및 개발에 큰 제약을 초래할 수 있음.

* 재매각: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 다른 사유로 인해 재차 경매가 진행되는 상황임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지 등 다수의 토지이용규제가 적용되어 개발 가능성이 제한적임.

* 연고자 미상 분묘: 분묘의 연고자를 파악하기 어려워, 향후 분묘 처리와 관련된 법적, 행정적 절차 진행 시 불확실성이 존재할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 해안가에 위치한 임야로서, 자연환경보전지역 등의 규제로 인해 개발이 제한적인 물건임.

* 가장 큰 특징이자 리스크는 연고자 미상의 분묘 1기 존재 및 이로 인한 분묘기지권 성립 가능성임. 이는 토지의 실제 사용 및 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있음.

* 재매각 물건이라는 점과 다양한 토지이용 규제를 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적(예: 장기 보유, 임야 관리 등)을 가진 투자자에게 적합할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 분묘기지권 존재로 인해 일반적인 개발 투자는 어려우므로, 해당 리스크를 감안한 가격 메리트가 중요함.

* 토지 자체의 자연환경 및 해안가라는 입지적 특성을 활용할 수 있는 방안이 있다면 고려해 볼 수 있음. (예: 자연 휴양림, 임야 관리 등)

* 향후 토지 이용 규제 완화 가능성 또는 분묘 문제 해결 방안 모색 가능성을 신중하게 검토해야 함.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 분묘기지권 및 다양한 토지이용 규제로 인해 실제 활용 가치가 현저히 낮을 수 있습니다.

* 인수해야 할 보증금이나 차임이 있는 임차인은 확인되지 않았으므로, 입찰가 산정 시 이러한 부담은 없습니다.

* 다만, 분묘기지권과 관련된 잠재적 비용 및 법적 절차, 그리고 토지이용 제한으로 인한 가치 하락분을 충분히 고려하여 감정가를 기준으로 신중하게 접근해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 임야의 실거래가, 분묘기지권 관련 법률 전문가의 자문, 그리고 향후 토지 이용 가능성에 대한 면밀한 조사가 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.