나이스옥션 법원경매 순천 2024타경563 [3] 전라남도 보성군 회천면 영천리 9-2 전 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경563 [3] 전라남도 보성군 회천면 영천리 9-2 전 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매9계 2024타경563 | 소재지: 전라남도 보성군 회천면 영천리 9-2 | 감정가: 274,413,000원 | 최저가: 32,227,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경563 (3)

소재지: 전라남도 보성군 회천면 영천리 9-2 외 다수 필지

용도: 전 (밭)

토지면적: 11,155.00㎡ (약 3,374.49평)

감정가: 274,413,000원

매각대상은 토지(전)이며, 건물 면적은 0.00㎡로 건물은 매각에서 제외되었습니다. 본 물건은 전라남도 보성군 회천면에 위치한 대규모 임야 및 녹차밭입니다.

1.2. 경매 진행 정보

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 홍OO

채권자: 농OOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 가능성, 재매각 물건

본 경매는 채권자가 농업협동조합으로 보이는 임의경매 사건이며, 이미 한 차례 유찰 또는 대금 미납으로 재매각이 진행되는 물건입니다. 입찰 참여 시 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 "보성차밭전망대" 북측 및 남동측 인근에 위치한 산간농경지대입니다. 주변은 농경지(녹차밭), 자연림이 주를 이루며, 노선변으로 근린생활시설이 간헐적으로 혼재합니다. 전반적으로 개발보다는 영농 또는 임야의 형태로 이용되고 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

공히 간선도로인 국도 18호선 인근에 입지하여 일반적인 교통상황은 무난한 편으로 판단됩니다. 그러나 개별 필지별로 도로 접근성에 차이가 있습니다. 기호 2), 3), 5)는 국도 18호선과 직접 접하고 있으나, 기호 1)은 현황 맹지이며, 기호 4)는 국도 18호선의 법면과 접할 뿐 출입이 곤란한 상태입니다. 맹지 및 출입 곤란 필지에 대해서는 사전에 통행권을 확보할 필요가 있습니다.

2.3. 토지이용계획

전 필지가 계획관리지역으로 지정되어 있어, 관리 지역 내에서 비교적 다양한 개발 행위가 가능합니다. 다만, 전 필지가 가축사육제한구역(축종별 제한 기준 상이)으로 묶여 있으며, 기호 2), 3), 4), 5)는 접도구역에 포함되어 도로법에 따른 건축 및 개발 제한을 받을 수 있습니다. 또한, 기호 1), 5)는 준보전산지이며 기호 1)은 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 특수권리

농지취득자격증명: 본건의 용도는 '전'이므로, 낙찰자는 반드시 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수됩니다.

분묘기지권: 수목이 포함된 매각이며, 연고 미상의 분묘가 소재할 수 있다는 주의사항이 있습니다. 분묘기지권이 성립하는 분묘가 존재할 경우, 낙찰자가 분묘의 소유자 또는 연고자와 협의하거나 법적 절차를 통해 해결해야 하는 리스크가 존재합니다.

재매각: 본건은 재매각 물건으로, 이전 최고가 매수인이 대금 납부를 하지 않았을 가능성이 높습니다. 입찰 전 권리관계의 하자 유무를 다시 한번 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

3.2. 현황조사 필수 항목

제시외 물건: 기호 2) 지상에 판넬조 단층 창고(8.7㎡)와 꿀벌사육 설비가 소재하고 있으며, 매각 대상은 토지이므로 이 제시외 물건들에 대한 소유권 및 철거/인수 문제를 확인해야 합니다.

임대차 및 이용 현황: 기호 1), 3), 5) 토지 지상에는 녹차나무가 식재되어 있으며, 보성군에서 관광객 무료 체험 제공을 위해 임대차계약을 통해 직접 관리하고 있는 것으로 확인되었습니다. 낙찰 후 보성군과의 기존 임대차 관계 승계 또는 해지 여부에 대한 협의가 필수적입니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 주변 시설

본 물건은 상업적인 시설이 밀집된 상권보다는, 보성의 주요 관광 자원인 '녹차밭'과 연계된 농업/관광형 잠재력을 가진 지역에 위치합니다. 주변은 "보성차밭전망대" 인근으로, 지역 특산물을 활용한 체험 및 관광 사업과 연계 시 높은 활용도를 기대할 수 있습니다. 상권 활성화보다는 자연 경관과 농업 생산성에 중점을 두어야 하는 입지입니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설

산간농경지대로서, 일상생활에 필요한 편의시설(대형 마트, 병원, 학교 등)은 근거리에 부족할 수 있습니다. 본건 주변 필지들이 가축사육제한구역으로 지정되어 있다는 점은 이 지역의 주된 용도가 농업 및 임업 관련임을 시사하며, 인근에 직접적인 혐오시설 정보는 없으나, 가축 사육 관련 시설의 존재 가능성을 배제할 수는 없습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 현황과 지적의 불일치 및 이용의 제약

기호 1)의 현황 맹지 및 기호 4)의 출입 곤란 상태는 해당 필지들의 이용 가치를 크게 저해하는 요소입니다. 또한, 접도구역 지정으로 인해 국도에 접한 필지(기호 2, 3, 4, 5) 역시 도로 경계로부터 일정 거리 이내 개발행위가 제한됩니다.

5.2. 복잡한 권리 관계

농취증 미제출 리스크, 연고 미상 분묘로 인한 분묘기지권 분쟁 가능성, 그리고 보성군과의 임대차 관계 해소 문제입니다. 특히 보성군과의 임대차는 공적인 기관과의 관계이므로 법적 검토가 필요합니다.

6. 투자 포인트 및 종합 의견

6.1. 투자 포인트

계획관리지역의 대규모 토지 (약 3,374평)

보성 지역의 핵심 관광자원인 '녹차밭' 및 '보성차밭전망대' 인근 입지

국도 18호선에 인접한 필지 보유로 접근성 양호 (일부)

6.2. 종합 의견

본 물건은 대규모 농지(녹차밭)와 임야가 혼재된 특수 물건으로, 단순 시세 차익보다는 실사용 목적에 적합합니다. 농업 회사 법인의 영농 부지 확보, 귀농/귀촌을 통한 농가 주택 및 체험 시설 조성, 혹은 관광 연계 사업(단, 접도구역 및 산지 관리법 고려)을 목표로 하는 실수요자에게 매력적입니다. 그러나 농취증, 분묘기지권, 제시외 물건 처리, 보성군과의 임대차 관계 등 해결해야 할 명확한 리스크들이 존재하므로, 입찰 전 현장 답사를 통한 정밀한 권리 및 현황 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 특히 재매각 사유를 파악하여 입찰에 임하는 것이 현명합니다.

법원 정보

순천지원 경매9계