나이스옥션 법원경매 순천 2023타경60988 [2] 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 90 답 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2023타경60988 [2] 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 90 답 경매

물건 대표 이미지

순천지원 경매1계 2023타경60988 | 소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 90 | 감정가: 4,440,000원 | 최저가: 267,000원 | 용도: 답

1. 순천지원 2023타경60988 (2) 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 90 (답) 경매 물건 분석 보고서

1.1. 물건 개요 및 특성

사건번호 순천지원 2023타경60988 (2)의 매각물건은 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 90 소재 답(농지)입니다.

감정가는 4,440,000원이며, 토지면적은 185.00㎡ (약 55.96평)입니다. 용도는 답이며, 부동산강제경매 물건입니다. 본 물건은 토지매각 건으로 건물면적은 없으며, 매각대상은 토지만입니다.

1.2. 입지조건 분석

본건은 광양시 옥룡면 율천리 율곡마을 인근의 산간 농경지대에 산재하여 위치합니다.

주위는 농지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 농촌지역의 특성을 보입니다. 소형 차량 진입은 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 주변에 특별히 주목할 만한 대형 상업시설이나 혐오시설은 확인되지 않으며, 농촌 마을의 특성이 두드러집니다.

토지 감정요항표 상 기호5는 삼각형 완경사지로서 휴경중인 답이며, 기호7,8 역시 부정형 완경사지로서 휴경중인 답 및 도로 현황을 보입니다. 해당 물건은 '맹지' 조건이 있어 접근성 및 활용에 제약이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 박OO으로 동일합니다. 채권자는 신OOOOO입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 본 물건은 '재매각' 물건으로, 이전에 낙찰자가 잔금을 미납하여 다시 경매가 진행되는 경우입니다. 재매각 물건의 경우 입찰보증금이 최저가의 20%로 상향될 수 있으니, 입찰 전 법원 공고를 통해 정확한 보증금액을 필히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본 물건은 보전관리지역 내의 농지(답)로, 농경지대 내에 위치하고 있어 상업적 가치는 매우 낮습니다.

생활정보 측면에서는, 주변이 율곡마을 등 소규모 마을로 구성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 농지로서의 활용이 주된 목적이 될 것으로 예상됩니다. 토지이용계획 상 가축사육제한구역(돼지닭오리개사육제한지역)으로 지정되어 있는 점은 축사 개발에는 제한이 있음을 시사합니다.

1.5. 잠재적 리스크 분석

1. 농지취득자격증명 제출 의무: 본 물건은 농지이므로 매수신청 시 농지취득자격증명원(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청 보증금은 몰수됩니다. 투자자는 농취증 발급 가능 여부를 사전에 관할 지자체에 반드시 확인해야 합니다.

2. 맹지(盲地) 조건: 토지 중 일부는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)로 이용 및 건축에 제약이 매우 큽니다. 출입을 위해서는 인접 토지 소유자에게 통행권을 확보해야 하는 추가 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.

3. 재매각 위험: 재매각 건은 통상적으로 입찰 보증금이 높을 수 있으며, 이전 낙찰자가 잔금을 포기한 사유를 추정하고 입찰에 참여해야 합니다.

4. 토지이용계획 제한: 보전관리지역으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 있으며, 영농여건불리농지로 지정된 필지(기호7)가 포함될 경우 농업 생산성이 낮을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 소액으로 농지를 취득할 수 있는 기회를 제공하나, 맹지 조건과 농취증 제출 의무라는 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다.

토지 면적이 55.96평으로 비교적 작아 활용도가 제한적이며, 농지 전용 및 개발이 어려운 보전관리지역에 위치하고 있습니다. 따라서, 주변 토지와의 합병을 통한 가치 증대를 모색하거나, 맹지 해소 방안을 명확히 계획할 수 있는 인접 토지 소유자 또는 농지 활용에 전문성이 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

1. 낮은 투자 진입 비용: 감정가가 444만 원으로 매우 저렴하여 소액 투자자에게 부담이 적습니다.

2. 향후 인접 토지 매입 시 시너지: 인접한 토지를 소유하고 있거나 추후 매입하여 맹지를 해소할 경우 가치 상승 여력이 있습니다.

3. 농지 투자 경험 축적 기회: 농지 취득 절차(농취증 발급) 및 강제경매 절차를 소액으로 경험할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

순천지원 경매1계