나이스옥션 법원경매 순천 2023타경60858 [1] 전라남도 순천시 주암면 행정리 370-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.01.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 순천시 주암면 행정리에 위치한 접치마을 북측 인근에 소재하며, 본건 주변은 국도주변농경지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 완경사의 농경지 및 토지임야, 일부 묘지임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 인접지를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1):생산관리지역,전기공급설비(저촉),가축사육제한구역(500m거리제한-소,말을 제외한 전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>임,
일련번호(2):생산관리지역,가축사육제한구역(500m거리제한-소,말을 제외한 전축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별첨 사진용지와 같이 본건 일부 지상에 소유자 미상의 수목 및 연고자 미상의 분묘가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 순천지원 2023타경60858 (1)

소재지: 전라남도 순천시 주암면 행정리 370-1

용도: 임야

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OOOOOOOOOOO (우리금융캐피탈주식회사)

매각대상: 토지매각

재매각: 본건은 재매각 물건입니다.

1.2. 면적

토지면적: 221.00㎡ (약 66.85평)

건물면적: 0.00㎡

1.3. 경매 정보

감정가: 4,821,100원

특이사항: 선순위지상권, 분묘기지권, 수목 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 순천시 주암면 행정리에 위치하며, 접치마을 북측 인근 지역에 속합니다.

주위는 국도변 농경지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 주암면 일대에는 폐기물 처리 시설에 대한 논의가 있으며, 관련 시설이 소재할 가능성도 있습니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

지적도상으로는 맹지이나, 인접 토지를 통해 본건으로의 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전: 김재문 (1993.09.06. 매매)

* 구분지상권설정: 한국전력공사 (2006.04.04. 설정). 이 권리는 매각 후에도 인수 됩니다. (을2, 인수)

* 가압류: 우리금융캐피탈 (2023.09.15. 금17,944,688원). 본 건의 말소기준권리입니다. (갑4)

* 강제경매: 우리금융캐피탈주식회사 (2023.12.18. 금19,299,274원). 본 건 경매 개시결정입니다. (갑5)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2023.09.15. 접수된 우리금융캐피탈의 가압류(갑4)입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 한국전력공사의 구분지상권(을2)입니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* 주의사항: 임대차 관계가 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 현황

본 건은 부정형의 완경사지로서 농경지, 임야, 일부 묘지로 이용 중인 토지입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호(1): 생산관리지역, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(500m 거리제한-소, 말 제외), 준보전산지.

* 일련번호(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(500m 거리제한-소, 말 제외).

4.3. 제시외 물건

토지 일부 지상에 소유자 미상의 수목 및 연고자 미상의 분묘가 소재합니다.

본 건은 수목을 포함하여 매각됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본 건은 국도변 농경지대에 위치하며, 인근에 버스승강장이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근은 보통 수준입니다.

주암면 지역은 주암호, 조계산, 모후산 등 관광자원을 보유하고 있어 전원형 레저 관광 잠재력이 있는 지역으로 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 선순위 구분지상권: 한국전력공사의 구분지상권이 매각 후에도 인수되므로, 토지 이용 및 활용에 제약이 예상됩니다. (지료: 216,950원)

* 분묘기지권: 토지 일부에 분묘가 소재하여 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이는 소유권 행사 및 토지 개발에 걸림돌이 될 수 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지이므로 인접 토지 소유자와의 원활한 통행권 확보 및 관계 유지가 필수적입니다.

6.3. 이용 규제 리스크

* 토지이용계획: 생산관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 토지 이용 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 재매각 물건: 이전 입찰에서 유찰 또는 계약이 불발된 사유에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

* 수목 포함: 토지 매각 시 수목이 포함되므로, 이에 대한 처리 방안 및 가치를 별도로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 건은 전라남도 순천시 주암면 행정리에 소재한 임야로, 총 면적 221㎡(약 66.85평)에 대한 토지매각입니다. 감정가는 4,821,100원입니다.

7.2. 주요 분석 결과

주변은 국도변 농경지대로 형성되어 있으나, 지적도상 맹지이며, 한국전력공사의 구분지상권이 인수되는 점, 분묘가 소재하여 분묘기지권 발생 가능성이 있는 점이 주요 리스크로 파악됩니다. 또한, 생산관리지역, 준보전산지 등의 공법상 규제도 확인해야 합니다. 재매각 물건이므로, 이전 입찰의 구체적인 사유를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 소액 투자 가능: 감정가액이 낮아 소액으로 투자를 고려해볼 수 있는 물건입니다.

8.2. 기회

* 잠재적 활용 가치: 장기적인 지역 개발 계획 또는 토지 이용 가치 상승 가능성을 고려한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 요건

본 물건의 적정 예상 입찰가를 산출하기 위해서는 다음과 같은 사항에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

* 인근 유사 토지 거래 사례 및 최근 낙찰가 분석

* 본 건의 현재 이용 상태, 향후 개발 가능성 및 관련 규제 확인

* 인수되는 구분지상권의 지료 부담 및 실제 토지 이용에 미치는 영향 평가

* 분묘기지권 등 권리 관련 리스크 해소 방안 및 비용 고려

9.2. 산정 불가 사유

위에서 열거된 시장 조사 및 분석이 충분히 이루어지지 않은 상태에서는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 권리 분석상의 인수되는 권리 및 분묘기지권 등의 제약 사항을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.