나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54397 [2] 전라남도 신안군 도초면 이곡리 431 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54397 [2] 전라남도 신안군 도초면 이곡리 431 전 경매

• 사건번호: 2024타경54397
• 주소: 전라남도 신안군 도초면 이곡리 431
• 용도: 전

목포지원 경매4계 2024타경54397 | 소재지: 전라남도 신안군 도초면 이곡리 431 | 감정가: 1,260,000원 | 최저가: 362,000원 | 용도: 전

1. 목포지원 2024타경54397 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 목포지원에서 진행하는 부동산 임의경매 사건으로, 사건번호는 2024타경54397 (2)입니다.

물건의 소재지는 전라남도 신안군 도초면 이곡리 431이며, 용도는 '전(밭)'입니다.

감정가는 1,260,000원이며, 토지 면적은 126.00㎡ (약 38.11평)입니다. 제시외 토지 면적은 0.00㎡이며, 건물 면적은 0.00㎡로 건축물은 존재하지 않습니다.

매각 대상은 토지이며, 소유자는 박OO, 채무자도 박OO입니다. 채권자는 해OOOOOO입니다.

특이사항으로는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 본 건은 재매각 대상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 전라남도 신안군 도초면 이곡리에 위치하고 있습니다.

이곡리 내에서는 이곡마을 동측 근거리, 소신마을 남측 인근, 이곡마을 서측 인근에 분포하고 있습니다.

주변 환경은 농촌 자연마을 및 농경지로 형성된 도서 지방의 농촌 지역입니다.

도초도는 목포에서 쾌속여객선 및 철부도선이 운항하고 있어 육지와 연결되어 있습니다.

전반적인 교통 상황은 보통 이하로 평가되며, 농촌 지역의 특성을 반영합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 동일인(박OO)으로, 채권자(해OOOOOO)의 신청으로 진행되는 일반적인 경매 절차로 보입니다.

본 건은 '재매각' 물건으로, 이는 이전 경매 절차에서 매각이 이루어지지 않았음을 의미합니다. 재매각 사유는 다양할 수 있으나, 주로 입찰 참여자가 없거나 최고가 매수인이 잔금을 납부하지 못하는 경우 발생합니다.

권리관계는 경매 신청 채권자의 권리에 의해 진행되므로, 통상적으로 낙찰 시 선순위 권리는 소멸되고 후순위 권리는 정리됩니다. 다만, 상세한 권리 분석은 별도의 법률 전문가를 통한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 신안군 도초면 이곡리의 농촌 지역에 위치한 '전'입니다.

주변은 농경지와 자연부락으로 이루어져 있어 상업 시설이나 일반적인 도시 상권 분석은 적용하기 어렵습니다.

지역 내 소비 활동은 소규모 점포나 지역 주민을 대상으로 하는 업종 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

따라서 일반적인 상업적 가치보다는 농업적 가치나 지역 특성을 고려한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건은 도서 지역에 위치한 농촌 마을 내에 있어, 생활 편의 시설은 해당 지역의 규모에 따라 제한적일 수 있습니다.

주요 교통로는 목포항에서 출발하는 여객선 및 도선이 운항하고 있어, 목포 시내로의 접근이 가능합니다.

마을 자체의 편의 시설이나 기반 시설에 대한 정보는 제한적이나, 일반적으로 농촌 지역은 기본적인 생활에 필요한 시설(마을회관, 소규모 슈퍼마켓 등)을 갖추고 있습니다.

이곡리 및 인근 마을에 거주하는 주민들이 주 생활권을 형성하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '농지취득자격증명' 제출 의무입니다.

농지법에 따라 농지를 취득하기 위해서는 해당 농지의 소재지를 관할하는 시, 구, 읍, 면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다.

만약 이를 제출하지 못할 경우, 매수 보증금이 반환되지 않아 큰 손실을 볼 수 있습니다.

본 건이 '재매각'되었다는 점은 이전 입찰에서 매수자가 나타나지 않았거나, 매수자가 잔금을 납부하지 못하는 등의 사유가 있었을 가능성을 시사합니다. 이는 농지취득자격증명 문제, 낮은 입찰가, 접근성 문제 등 복합적인 요인이 작용했을 수 있습니다.

또한, 일부 토지는 지적상 맹지이거나 접근성이 좋지 않은 것으로 파악됩니다. (번호 1, 2, 4, 5는 맹지 또는 폐도 상태).

농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지 등 토지 이용 계획 및 제한 상태도 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

현재까지의 검색 결과로는 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 신안군 도초면 이곡리에 소재한 농업용 토지(전)입니다.

농촌 지역의 특성상 조용하고 자연 친화적인 환경을 갖추고 있으나, 교통 및 생활 편의 시설은 다소 제한적일 수 있습니다.

가장 큰 특징이자 주의사항은 '농지취득자격증명'의 필수 제출 요건입니다. 농지를 직접 경작하거나 체험영농을 목적으로 하는 경우에만 발급 가능하며, 발급받지 못할 경우 입찰 참여는 신중해야 합니다.

'재매각' 물건이라는 점은 시장의 관심이 낮거나, 이전 입찰 과정에서 문제가 있었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

일부 필지의 맹지 또는 접근 제한 사항도 현장 확인 및 추가적인 도로 확보 방안 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 농지로서, 향후 직접적인 영농 또는 체험 영농 목적의 투자를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.

재매각 물건으로, 이전 낙찰가보다 낮은 금액으로 취득할 기회가 있을 수 있으나, 그만큼 잠재적 리스크나 시장의 외면 이유를 면밀히 파악해야 합니다.

도서 지역의 특성을 활용한 주말 농장, 귀농·귀촌 목적 등 특수한 수요를 가진 투자자에게는 고려 대상이 될 수 있습니다.

정확한 가치 판단을 위해서는 해당 지역의 농지 시세, 향후 개발 가능성, 토지 이용 규제 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

법원 정보

목포지원 경매4계