나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54106 [1] 전라남도 함평군 손불면 학산리 661 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54106 [1] 전라남도 함평군 손불면 학산리 661 전 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매4계 2024타경54106 | 소재지: 전라남도 함평군 손불면 학산리 661 | 감정가: 494,000원 | 최저가: 114,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 입찰 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 목포지원 2024타경54106 (1)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 매각 대상은 토지일부지분매각입니다.

소유자는 김OOOO, 채무자는 백OO이며, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOO입니다.

감정가는 494,000원입니다.

1.2. 부동산 현황

소재지는 전라남도 함평군 손불면 학산리 661 외 다수 필지 지분입니다.

용도는 전(밭)이며, 토지면적은 105.00제곱미터 (약 31.76평)입니다.

본 면적은 매각 물건 중 대표 필지의 일부 지분입니다.

토지 지분율은 1458.45이며, 건물은 매각 대상에 포함되지 않습니다 (0.00제곱미터).

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 전라남도 함평군 손불면 학산리 일대에 산재된 토지 지분입니다.

부근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 순수 농촌 지대를 이루고 있어, 주로 농업 활동을 위한 용도로 활용됩니다.

2.2. 교통 및 도로 상태

기호5), 7), 11)은 맹지(도로에 접하지 않은 토지)로서 접근 여건이 불편합니다.

그 외 토지들은 인근으로 도로가 통과하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

일부 토지(기호1, 3, 4)는 왕복 2차선 도로에 접하거나 농로에 접하고 있어 비교적 접근성이 양호합니다.

다만, 기호6)은 지적상 맹지이나 기호8) 토지를 통해 접근이 가능합니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 유형 및 주의 사항

본건은 '토지일부지분매각'이며, '부동산강제경매' 사건입니다.

가장 중요한 특이사항은 농지 취득 시 필수적으로 '농지취득자격증명'을 제출해야 한다는 점입니다. 미제출 시 매수보증금이 미반환되므로, 입찰 전 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다.

지분 매각이므로, 추후 공유자와의 협의 또는 분할 청구 등의 과정이 필요합니다.

3.2. 특이 권리 사항 및 제시외 물건

공유자우선매수신고가 가능하며, 특별매각조건으로 '공유자우선매수권은 1회로 행사 제한'됩니다. 재매각 사건이므로 입찰자들은 이점을 유의해야 합니다.

기호10) 지상에는 등기된 제시외 건물(철골조 조립식판넬지붕 단층 창고, 330제곱미터)이 존재하며, 소유자는 복학쌀작목반(대표자 김종오)으로 매각 대상에 포함되지 않습니다. 이는 법정지상권 성립 여지 및 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

기호6) 토지에는 일반건축물대장에 농가주택(61.02제곱미터)이 등재되어 있으나 현황은 건물 없이 전(밭)으로 경작 중인 상태이므로 현장 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건은 순수 농촌 지대에 위치하며, 대부분 농림지역이나 생산관리지역 등으로 지정되어 있습니다.

따라서 일반적인 상업 시설이나 주거 시설 개발보다는 농업 생산 또는 임야 관리 위주의 토지 활용이 주를 이루며, 상권으로서의 가치는 거의 없습니다. 투자 목적은 농지 확보 또는 장기적인 토지 통합에 적합합니다.

4.2. 생활 정보 및 기타 환경

주변은 단독주택과 농경지 등이 혼재하는 조용한 환경입니다.

혐오 시설의 존재는 감정평가서에 명시된 바 없으며, 순수농촌지대를 이루고 있으나, 최종 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 정확한 주변 환경을 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의 사항

5.1. 농지 관련 리스크

매각 대상 토지의 대부분은 농지(전, 답)이며, 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우 보증금을 잃을 수 있습니다.

농지 소재지 거주 요건, 경작 능력 등 농취증 발급 요건을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

5.2. 지분 매각 및 공유자 리스크

토지일부지분 매각이므로, 낙찰 후 기존 공유자와 협의를 통해 토지 사용 및 분할 문제를 해결해야 합니다. 합의가 이루어지지 않을 경우, 공유물 분할 소송이 필요하며 이는 추가 비용과 시간을 발생시킵니다.

공유자 우선매수권이 1회로 제한된다는 특별매각조건이 있으므로, 공유자의 1회 행사 여부를 확인해야 합니다.

5.3. 토지 현황 및 제한 사항

기호5), 7), 11)은 맹지로서 활용도가 낮습니다.

기호10) 토지 위의 제시외 건물(창고)의 존재는 향후 토지 이용 및 매매에 제약 요인으로 작용할 수 있습니다.

토지마다 농림지역, 자연환경보전지역, 접도구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 상태가 있으므로, 개별 필지별 활용 가능성을 정확히 파악해야 합니다. 일부 필지는 공부상 지목과 현황이 다르므로(기호5, 8, 10), 현황을 기준으로 파악해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 다수 필지에 산재한 농지 및 임야 등의 '지분'을 매각하는 건입니다. 낮은 감정가(494,000원)는 지분 및 개별 필지 면적의 합산을 고려한 것으로 보입니다.

순수 농촌 지대에 위치하며, 농지취득자격증명 제출 및 지분 문제 해결이라는 큰 리스크를 안고 있습니다. 맹지 및 제시외 건물 등의 개별 리스크도 복합적으로 존재합니다.

6.2. 투자 포인트

단기적인 시세차익보다는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다.

1) 토지 이용의 제한이 많으므로, 주변의 농지 소유자나 지역 농업인으로서 농지 통합 목적으로 접근하는 것이 가장 적합해 보입니다.

2) 공유자로서 자신의 지분을 확대하거나 타 공유자의 우위 확보를 목적으로 입찰할 경우 유리할 수 있습니다 (단, 공유자 우선매수권 1회 제한 조건 유의).

3) 투자자라면 매우 낮은 가격에 낙찰받아 공유자에게 매각하거나, 장기간에 걸쳐 공유물 분할 및 인근 토지와의 통합을 염두에 두어야 합니다.

법원 정보

목포지원 경매4계