나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54106 [1] 전라남도 함평군 손불면 학산리 661 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영광 · 평가일 2024.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 함평군 손불면 학산리에 산재하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로
형성된 순수농촌지대를 이룸.

교통상황

본건 기호5),7),11)은 맹지로서 접근여건 불편하나 그외 토지는 인근으로 도로가 통과하여
일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1) 부정형 완경사 전으로 지상에 죽림 등이 자생하고 있음.

기호2) 부정형 완경사 전으로 일부 지상에 죽림이 자생하고. 일부에 인접지로 통하는 농로
개설되어 있음.

기호3,4,5) 부정형 평탄한 답으로 이용중임.

기호6) 부정형 완경사 주거나지로서 현재 전으로 경작중임.

기호7) 부정형 완경사 전으로 일부 지상에 활엽수 등이 자생하고 있음.

기호8) 부정형 완경사 전 및 도로로 이용중임.

기호9) 도로부지임.

기호10) 경지정리지대내 세장형의 창고부지로 이용중임.

기호11) 부정형 완경사 토지임야로서 입목은 활엽수가 주종을 이루고 일부에 조경수가
식재되어 있음.

인접 도로상태

기호1) 서측으로 왕복2차선 도로법면에 접함.

기호2) 남측으로 노폭 약3미터 농로에 접함.

기호3,4) 남측으로 통과하는 왕복2차선 도로와는 고저차이로 접근불가하고, 노폭 약 3미터의
농로에 접함.

기호5),7,11) 맹지임.

기호6) 지적상 맹지로서 본건 기호8) 토지를 통해 접근 가능함.

기호8),9) 도로부지임.

기호10) 서측으로 노폭 약 4미터의 농로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 생산관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역임.

기호2) 농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 농업보호구역임.

기호3-5) 생산관리지역, 가축사육제한구역임.

기호6,8,9) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 개발촉진지구임.

기호7) 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 개발촉진지구임.

기호10) 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역임.

기호11) 자연환경보전지역,수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지,개발촉진지구임

제시목록 외의 물건

기호10) 지상에 별첨 지적개황도 및 사진용지와 같이 제시외건물(등기건물)이 소재하며
내부에 곡물건조기가 설치되어 있음.

등기현황
구조및 용도: 철골조 조립식판넬지붕단층 창고
면적: 330㎡
소유자: 복학쌀작목반(대표자 김종오)

공부와의 차이

기호5) 공부상 지목은 도로이나 현황은 답임.

기호8) 공부상 지목은 전이나 현황은 전 및 도로임.

기호10) 공부상 지목은 답이나 현황은 창고용지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호6) 일반건축물대장에 농가주택(시멘트블럭조 스레트지붕단층 61.02㎡)이 등재되어
있으나 건물은 존재하지 않으니 참고 바람.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환)
지분매각. 특별매각조건있음(공유자우선매수권 1회로 행사 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 목포지원 2024타경54106 (1)

소재지: 전라남도 함평군 손불면 학산리 661

용도: 전

감정가: 494,000 원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지일부지분매각

채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 토지 정보

총 토지면적: 105.00㎡ (약 31.76평)

매각 토지 지분 면적: 14.5845㎡ (약 4.41평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분 면적: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 주요 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 재매각

주의사항:

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 미반환)

* 본건은 토지 일부 지분 매각이며, 특별 매각 조건으로 공유자우선매수권 행사가 1회로 제한됨

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 함평군 손불면에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 구성된 농촌지대를 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 중 일부 필지(기호5, 7, 11)는 맹지로서 접근 여건이 불편할 수 있습니다. 그 외 토지는 인근으로 도로가 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 일부 토지(기호2)에는 인접지로 통하는 농로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 현황

* 기호1: 부정형 완경사 전으로 지상에 죽림 등이 자생 중입니다.

* 기호2: 부정형 완경사 전으로 일부 죽림이 자생하며, 일부에 농로가 개설되어 있습니다.

* 기호3,4,5: 부정형 평탄한 답으로 이용 중입니다.

* 기호6: 부정형 완경사 주거나지이나 현황 전으로 경작 중입니다.

* 기호7: 부정형 완경사 전으로 일부 활엽수 등이 자생 중입니다.

* 기호8: 부정형 완경사 전 및 도로로 이용 중입니다.

* 기호9: 도로부지입니다.

* 기호10: 경지정리지대 내 세장형의 창고부지로 이용 중입니다.

* 기호11: 부정형 완경사 토지임야로 활엽수가 주종을 이루며 일부 조경수가 식재되어 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 기호1: 서측으로 왕복 2차선 도로 법면에 접해 있습니다.

* 기호2: 남측으로 노폭 약 3미터 농로에 접해 있습니다.

* 기호3,4: 남측으로 왕복 2차선 도로와 고저차가 있어 직접 접근은 어렵고, 노폭 약 3미터 농로에 접해 있습니다.

* 기호5, 7, 11: 맹지입니다.

* 기호6: 지적상 맹지이나, 기호8 토지를 통해 접근 가능합니다.

* 기호8, 9: 도로부지입니다.

* 기호10: 서측으로 노폭 약 4미터 농로에 접해 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한사항

* 기호1: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역

* 기호2: 농림지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 농업보호구역

* 기호3-5: 생산관리지역, 가축사육제한구역

* 기호6,8,9: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 개발촉진지구

* 기호7: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 개발촉진지구

* 기호10: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역

* 기호11: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 개발촉진지구

2.6. 공부와의 차이

* 기호5: 공부상 지목은 도로이나 현황은 답입니다.

* 기호8: 공부상 지목은 전이나 현황은 전 및 도로입니다.

* 기호10: 공부상 지목은 답이나 현황은 창고용지입니다.

2.7. 제시 외 물건

* 기호10 지상에는 별도 등기된 건물(철골조 조립식판넬지붕 단층 창고, 면적 330㎡, 소유자 복학쌀작목반)이 소재하며, 내부에 곡물건조기가 설치되어 있습니다.

2.8. 기타 참고사항

* 기호6: 일반건축물대장에 농가주택(61.02㎡)이 등재되어 있으나, 현재 건물은 존재하지 않습니다.

* 공부상 ‘전’이나 현황은 ‘묵전(죽림)’인 필지가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권이전: 1984-09-08 (김영복 외 3명, 매매)

* 1번 김인승 지분압류: 2011-04-25 (광주광역시 서구) - 말소기준권리

* 1번 김봉오 지분 전부 이전: 2023-05-11 (김상용 외 3명, 상속) - 말소

* 강제경매 개시결정: 2024-07-01 (농업협동조합중앙회, 권리금액 338,337,138원) - 본건 경매개시결정, 말소 예정

3.2. 권리 분석 요약

본건은 강제경매로 진행 중이며, 등기부상 말소기준권리(2011-04-25자 1번 김인승지분압류)보다 늦은 권리들은 경매 완료 시 모두 말소될 예정입니다. 채권자(농업협동조합중앙회)의 채권 총액은 338,337,138원입니다.

3.3. 인수되는 권리

제시된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 지분 매각 및 공유자 우선매수

본건은 토지 일부 지분 매각 건으로, 지분권자 외 타인이 낙찰받기 위해서는 공유자들의 우선매수신고 여부를 반드시 확인해야 합니다. 특히, 본건의 경우 공유자우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 특별 매각 조건이 있습니다.

4. 상권분석

본건은 전형적인 농촌 지역에 위치하여 주변 상업 시설은 매우 제한적입니다. 주로 농업 활동과 관련된 기본적인 생활 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. 별도의 대규모 상권 형성은 어렵습니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 함평군 손불면 학산리로, 인근 지역 주민들은 주로 농업에 종사하며 생활합니다. 대중교통 이용이 편리하지 않을 수 있으며, 주요 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 함평군 소재지나 인근 읍면으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 위험이 있습니다.

* 맹지(기호5,7,11) 및 접근성이 떨어지는 필지가 포함되어 있어 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 지분 매각으로 인해 공유자 우선매수권 행사 시 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

* 현황과 공부상 지목이 다른 필지(기호5,8,10)가 있어 추후 토지 이용 계획 수립 시 확인이 필요합니다.

* 기호10 지상의 제시외 건물(창고) 및 내부 시설물(곡물건조기)의 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 기호6의 경우, 건축물대장상 주택이 등재되어 있으나 실제 존재하지 않는 점을 인지해야 합니다.

* 다양한 지역 지구 지정(생산관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등)으로 인해 필지별 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 함평군에 위치한 농지 일부 지분 경매 물건입니다. 순수 농촌 지역에 산재한 여러 필지로 구성되어 있으며, 농업 외 타 용도로의 활용 시 다양한 토지 이용계획 및 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다. 지분 매각, 맹지, 농지취득자격증명 요구 등 여러 가지 조건과 제한사항을 고려할 때, 해당 지역 농업의 이해도가 높거나, 지분 투자, 또는 토지 합병 및 개발 계획이 명확한 투자자에게 적합할 수 있습니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성, 재매각 이력 등도 입찰 시 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 농지로서, 농업을 목적으로 하는 투자자에게는 잠재적 가치가 있을 수 있습니다.

* 일부 필지는 계획관리지역, 자연취락지구, 개발촉진지구에 해당하여 향후 개발 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

* 감정가 대비 실제 시장 가치 및 경매 경쟁률을 분석하여 합리적인 입찰가 산정이 이루어진다면, 장기적인 관점에서 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

* 제시외 건물(창고)의 활용 방안에 따라 추가적인 수익 창출 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필요합니다.

* 주변 유사 부동산의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 조사

* 해당 필지의 개별적인 현황(자생 죽림, 농로 접근성 등) 및 이용 가치 평가

* 매각 대상 지분의 시장 가치 및 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려

* 제시외 건물 및 토지이용계획, 제한사항 등 리스크 요인 반영

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 통상적으로는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 시장 상황을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 일반적입니다. 본건의 경우, 농지취득자격증명, 지분매각, 맹지 포함 등의 요소를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 혐오시설 관련 정보:

본건 소재지인 전라남도 함평군 손불면 학산리 661 일대에 대한 검색 결과, 주변에 특별히 언급되는 혐오시설(대규모 폐기물 처리장, 산업 폐수 배출 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일반적인 농촌 지역의 환경 특성을 고려해야 합니다.

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