나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54397 [3] 전라남도 신안군 도초면 이곡리 OOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해 · 평가일 2024.07.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 신안군 도초면 이곡리 소재 번호(1,2)이곡마을 동측 근거리, 번호(3)소신마을 남측
인근, 번호(4,5)이곡마을 서측 인근에 위치하며, 부근은 농촌자연마을, 농경지 등으로
형성된 도서지방내 농촌지역임.

교통상황

본건은 도서지방내 농촌지역에 소재하여 일반적인 교통상황은 보통이하임.
도초도는 도서지방으로 목포에서 쾌속여객선과 철부도선이 운항하고 있음.

형태 및 이용상태

번호(1,2) 각각 부정형으로 완경사를 이루며 활잡목이 식생하는 자연림임.
번호(3) 삼각형으로 지반은 대체로 평탄하며 일부 화초가 식재되어 있고 일부는 휴경중인
묵전임.
번호(4) 부정형으로 완경사를 이루며 지상에 활잡목이 식생하는 임야화된 묵전임.
번호(5) 부정형으로 완경사를 이루며 잡초 및 덩굴식물이 무성한 휴경중인 묵전임.

인접 도로상태

번호(1) 지적상 맹지이나 서측 구거상의 소폭의 콘크리트교량(다리)를 통하여 접근 가능함.
번호(2) 맹지임.
번호(3) 본건 서측으로 폭 약5-6m정도의 아스팔트포장도로와 일부 접함.
번호(4) 지적상 본건 북동측으로 소폭의 도로와 접하나 수풀이 무성하여 폐도상태이며
현황은 맹지임.
번호(5) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

번호(1)계획관리지역,농림지역,가축사육제한구역(모든가축제한구역-소,젖소,말,사슴,양,
염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,임업용산지
(보전산지)/준보전산지<산지관리법>.
번호(2)계획관리지역,가축사육제한구역(모든가축제한구역-소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,
닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>.
번호(3)계획관리지역,가축사육제한구역(모든가축제한구역-소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,
닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
번호(4,5)생산관리지역,가축사육제한구역(모든가축제한구역-소,젖소,말,사슴,양,염소,개,
돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

임야(1)지상에 분묘 1기가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2024타경54397 (3)

* 소재지: 전라남도 신안군 도초면 이곡리 1427

* 용도: 전 (현황: 임야화된 묵전)

* 감정가: 3,729,600원

* 토지면적: 592.00㎡ (약 179.08평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 해남군산림조합 (추정)

* 특이사항: 농지취득자격증명, 재매각, 분묘기지권, 공동담보

* 주의사항: 농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 신안군 도초면 이곡리 소재 번호(1,2) 이곡마을 동측 근거리, 번호(3) 소신마을 남측 인근, 번호(4,5) 이곡마을 서측 인근에 위치하며, 부근은 농촌 자연마을, 농경지 등으로 형성된 도서지방 내 농촌 지역임.

* 교통상황: 본건은 도서지방 내 농촌 지역에 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 이하임. 도초도는 도서지방으로 목포에서 쾌속여객선과 철부도선이 운항하고 있음.

* 도로상태:

* 번호(1): 지적상 맹지이나 서측 구거상의 소폭의 콘크리트 교량을 통해 접근 가능함.

* 번호(2): 맹지임.

* 번호(3): 본건 서측으로 폭 약 5-6m 정도의 아스팔트 포장도로와 일부 접함.

* 번호(4): 지적상 북동측 소폭의 도로와 접하나 수풀이 무성하여 폐도 상태이며 현황은 맹지임.

* 번호(5): 맹지임.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 박동규 (1995-06-28), 박은석 (2012-11-14, 협의분할에 의한 상속)

* 말소기준권리: 해남군산림조합 근저당 (접수일자: 2023-11-28, 채권금액: 54,600,000원)

* 그 외 근저당, 지상권, 가압류, 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소 예정임.

* 등기부채권 총액: 584,293,885원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 분묘기지권은 별도 검토 필요)

* 임차인 현황: 인수되는 임차인은 없음. (인수 보증금 합계: 0원, 임대관계 미상)

4. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역에 소재하며, 주된 토지이용계획은 관리지역, 농림지역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 일반적인 상권 형성 지역과는 거리가 있음. 따라서 상권 분석은 제한적임.

5. 생활정보

* 도서지방의 농촌 지역 특성상 대규모 편의시설이나 의료, 교육 시설 등은 부족할 것으로 예상됨.

* 주요 이동은 목포항을 이용한 여객선 운항에 의존함.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수 제출: 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못함.

* 분묘기지권 존재: 임야(1) 지상에 분묘 1기가 소재하여 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 이에 대한 법적 검토 및 처리 방안 필요.

* 맹지 및 도로 접근성 불량: 일부 필지가 맹지이거나 접근 도로가 협소하거나 폐도 상태로, 토지 활용 및 접근에 어려움이 있을 수 있음.

* 현황과 공부상 용도 불일치: 공부상 '전'이나 현황은 '임야화된 묵전' 및 '자연림'으로, 지목 변경이나 용도 전환 시 추가 비용 및 행정 절차 필요.

* 도서지방의 물리적 제약: 접근성, 물류, 생활 편의시설 이용 등에 있어 본토보다 제약이 따름.

7. 종합 의견

* 본 물건은 전라남도 신안군 도초면 이곡리에 소재한 토지 5개 필지로, 총 면적 592.00㎡ (약 179.08평)입니다. 현재 '전'이나 현황은 임야화된 묵전 및 자연림으로 파악됩니다.

* 감정가는 3,729,600원으로, 면적 대비 낮은 편이나 도서지방의 농촌 지역이라는 입지적 한계와 여러 특이사항을 고려해야 합니다.

* 가장 중요한 고려 사항은 농지취득자격증명 제출 의무, 분묘기지권의 존재 가능성, 그리고 일부 필지의 맹지 또는 열악한 도로 접근성입니다.

* 투자자라면 해당 토지의 장기적인 활용 계획(농업, 임업, 주말농장 등)을 구체적으로 수립하고, 법적 제약 조건(농지법, 분묘기지권)을 충분히 검토한 후 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 592.00㎡ 면적 대비 감정가가 낮아 초기 투자 부담이 적습니다.

* 농지 활용 가능성: 농업, 주말농장, 전원생활 공간 등 다양한 용도로 활용될 잠재력이 있습니다. (단, 농지취득자격증명 필수)

9. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금 및 권리 없음.

* 감정가: 3,729,600원

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 해당 물건은 분묘기지권, 맹지 등 여러 리스크 요소를 포함하고 있어, 이를 해결하기 위한 추가 비용 및 시간 투자가 예상됩니다. 또한, 농지법상 취득 자격 요건을 충족해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 감정가의 70~80% 수준(약 2,600,000원 ~ 3,000,000원) 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.