나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54397 [4] 전라남도 신안군 도초면 이곡리 OOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해 · 평가일 2024.07.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 신안군 도초면 이곡리 소재 번호(1,2)이곡마을 동측 근거리, 번호(3)소신마을 남측
인근, 번호(4,5)이곡마을 서측 인근에 위치하며, 부근은 농촌자연마을, 농경지 등으로
형성된 도서지방내 농촌지역임.

교통상황

본건은 도서지방내 농촌지역에 소재하여 일반적인 교통상황은 보통이하임.
도초도는 도서지방으로 목포에서 쾌속여객선과 철부도선이 운항하고 있음.

형태 및 이용상태

번호(1,2) 각각 부정형으로 완경사를 이루며 활잡목이 식생하는 자연림임.
번호(3) 삼각형으로 지반은 대체로 평탄하며 일부 화초가 식재되어 있고 일부는 휴경중인
묵전임.
번호(4) 부정형으로 완경사를 이루며 지상에 활잡목이 식생하는 임야화된 묵전임.
번호(5) 부정형으로 완경사를 이루며 잡초 및 덩굴식물이 무성한 휴경중인 묵전임.

인접 도로상태

번호(1) 지적상 맹지이나 서측 구거상의 소폭의 콘크리트교량(다리)를 통하여 접근 가능함.
번호(2) 맹지임.
번호(3) 본건 서측으로 폭 약5-6m정도의 아스팔트포장도로와 일부 접함.
번호(4) 지적상 본건 북동측으로 소폭의 도로와 접하나 수풀이 무성하여 폐도상태이며
현황은 맹지임.
번호(5) 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

번호(1)계획관리지역,농림지역,가축사육제한구역(모든가축제한구역-소,젖소,말,사슴,양,
염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,임업용산지
(보전산지)/준보전산지<산지관리법>.
번호(2)계획관리지역,가축사육제한구역(모든가축제한구역-소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,
닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,준보전산지<산지관리법>.
번호(3)계획관리지역,가축사육제한구역(모든가축제한구역-소,젖소,말,사슴,양,염소,개,돼지,
닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
번호(4,5)생산관리지역,가축사육제한구역(모든가축제한구역-소,젖소,말,사슴,양,염소,개,
돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

임야(1)지상에 분묘 1기가 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

맹지
농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환)
지분매각. 특별매각조건있음(공유자우선매수권 1회로 행사 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 목포지원 2024타경54397 (4)

소재지: 전라남도 신안군 도초면 이곡리 1458

용도: 전 (밭)

감정가: 3,450,000원

토지면적: 625.00㎡ (약 189.07평)

토지지분: 460㎡ (약 139.15평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 해남군산림조합 (을1 등기 참조)

1.2. 감정평가 요약

* 위치 및 주위환경: 본건은 신안군 도초면 이곡리 소재 마을 동측, 남측, 서측 근거리에 위치하며, 부근은 농촌 자연마을 및 농경지로 형성된 도서지방 농촌 지역임.

* 교통상황: 본건은 도서지방 내 농촌 지역에 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 이하임. 도초도는 목포에서 쾌속여객선과 철부도선이 운항하고 있음.

* 형태 및 이용상태:

* 번호 (1,2): 부정형으로 완경사를 이루며 활잡목이 식생하는 자연림임.

* 번호 (3): 삼각형으로 지반은 대체로 평탄하며 일부 화초가 식재되어 있고 일부는 휴경 중인 묵전임.

* 번호 (4): 부정형으로 완경사를 이루며 지상에 활잡목이 식생하는 임야화된 묵전임.

* 번호 (5): 부정형으로 완경사를 이루며 잡초 및 덩굴식물이 무성한 휴경 중인 묵전임.

* 공부상 '전'이나 현황은 '묵전' 상태임.

* 인접 도로상태:

* 번호 (1): 지적상 맹지이나 서측 구거상의 소폭의 콘크리트교량(다리)를 통하여 접근 가능함.

* 번호 (2): 맹지임.

* 번호 (3): 본건 서측으로 폭 약5-6m정도의 아스팔트포장도로와 일부 접함.

* 번호 (4): 지적상 본건 북동측으로 소폭의 도로와 접하나 수풀이 무성하여 폐도상태이며 현황은 맹지임.

* 번호 (5): 맹지임.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

* 번호 (1): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 임업용산지(보전산지)/준보전산지.

* 번호 (2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지.

* 번호 (3): 계획관리지역, 가축사육제한구역.

* 번호 (4,5): 생산관리지역, 가축사육제한구역.

* 제시 외 물건: 임야(1) 지상에 분묘 1기가 소재함.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타 참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 자연환경 및 주거환경

* 본건은 신안군 도초면 이곡리 지역에 위치하며, 주변은 농촌 자연마을 및 농경지로 형성된 도서지방 농촌 지역임.

* 섬 지역의 특성상 조용하고 한적한 농촌 환경을 제공함.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건은 도서지방 내 농촌 지역에 소재하여 일반적인 교통상황은 보통 이하임.

* 육지와의 연결은 목포에서 쾌속여객선 및 철부도선을 이용해야 함.

* 부지 자체의 접근성은 '맹지'인 경우가 많아 차량 접근이 제한적일 수 있으며, 일부 필지는 구거 상의 소폭 교량이나 아스팔트 도로를 통해 접근 가능함.

* 번호 (4)의 경우 현황 맹지 상태임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (말소기준권리: 2023-11-28 근저당, 해남군산림조합)

* 소유권 이전:

* 박동규 (1995-06-28)

* 박은석 (2012-11-14, 박동규 지분 전부 이전, 협의분할에 의한 상속)

* 권리 현황:

* 을1: 해남군산림조합 근저당 (2023-11-28, 54,600,000원) - 말소기준권리

* 갑7: 삼성카드주식회사 가압류 (2024-02-29, 8,026,682원)

* 갑8: 서울보증보험주식회사 가압류 (2024-03-08, 136,403,500원)

* 갑9: 현대카드주식회사 가압류 (2024-03-20, 18,290,385원)

* 갑10: 해남군산림조합 임의경매개시결정 (2024-07-11, 본건 경매 사건)

* 갑11: 기계설비건설공제조합 가압류 (2024-09-10, 375,000,000원)

* 갑12: 광산세무서장 압류 (2024-12-17)

* 등기부채권 총액: 592,320,567원

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 별도로 기재되어 있지 않음.

* 따라서, 말소기준권리(을1)보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인한 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대 관계는 미상임.

* 본건은 인수되는 임차인이 없으며, 임대 관계 파악에 어려움이 있음.

3.4. 특별 매각 조건

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 미반환).

* 지분 매각.

* 공유자 우선매수권 1회로 행사 제한.

4. 상권분석

* 본건은 농촌 지역에 위치한 농지이므로 일반적인 상권 분석은 제한적임.

* 주변은 농경지 및 자연림으로 구성되어 있어 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 멂.

* 토지 자체의 잠재적 활용은 농업 또는 농촌 관련 시설로 한정될 수 있음.

5. 생활정보

* 섬 지역의 농촌 마을 생활권에 해당함.

* 주요 편의시설 및 관공서 등은 도초면 소재지 또는 인근 마을을 이용해야 할 것으로 보이며, 접근성은 다소 불편할 수 있음.

* 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 일부 필지(번호 2, 5)는 도로와 접하지 않아 접근이 매우 어렵거나 불가능함.

* 농지 취득 자격: 농지 취득 시 관련 법규에 따른 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수 보증금 몰수 등 불이익이 발생함.

* 분묘기지권: 임야(1) 지상에 분묘 1기가 소재하여 분묘기지권이 성립될 가능성이 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있음.

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 토지 사용 및 처분에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요하며 제약이 따름.

* 공유자 우선매수: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰이 무효가 되거나 예상치 못한 상황이 발생할 수 있음.

* 현황 이용 상태: 공부상 '전'이나 현황은 '묵전' 상태로, 잡초 및 활잡목이 식생하는 등 관리가 되지 않고 있어 즉시 활용하기 어려움.

* 가축사육 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 영위 시 제약이 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 신안군 도초면에 위치한 농지 일부 지분 매각 물건으로, 농촌 지역의 한적한 자연환경을 가지고 있습니다.

* 주요 단점으로는 맹지인 필지가 다수 존재하며, 분묘기지권, 농지 취득 자격 증명 제출 의무, 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약 등이 있습니다.

* 토지 이용 역시 현황 '묵전' 상태로 관리가 필요한 상황입니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성은 입찰 시 중요한 변수로 작용할 수 있습니다.

* 따라서, 본 건은 투자보다는 실거주 또는 농업 목적의 실수요자에게 적합할 수 있으며, 해당 지역 및 토지에 대한 깊이 있는 이해와 함께 제반 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 섬 지역의 저평가된 농지: 향후 지역 개발 가능성 또는 농업 가치 상승 시 투자 기회.

* 자연 친화적 환경: 전원생활이나 주말 농장 등으로 활용 가능.

* 주변과의 연계 개발 가능성: 인근 토지와의 통합 개발 시 시너지 효과 기대 (단, 지분 매각으로 인한 현실적 제약 큼).

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 지분 매각, 맹지, 분묘기지권, 농지 취득 자격증명 필수 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다.

* 감정가 3,450,000원을 기준으로, 이러한 리스크와 공유자 우선매수 가능성 등을 고려할 때, 일반적인 경매 낙찰가율보다 낮은 수준에서 결정될 가능성이 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 유사 물건 거래 사례, 권리 분석 상세화, 공유자 우선매수 가능성 및 동향 파악, 그리고 현장 답사를 통한 상세한 물건 상태 확인이 필수적입니다.

* 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 상기 리스크들을 감안하여 감정가의 50% ~ 80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 투자자의 위험 감수 수준과 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.