나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54106 [2] 전라남도 함평군 손불면 학산리 702-16 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54106 [2] 전라남도 함평군 손불면 학산리 702-16 전 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매4계 2024타경54106 | 소재지: 전라남도 함평군 손불면 학산리 702-16 | 감정가: 8,901,000원 | 최저가: 2,042,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 전라남도 함평군 농지 강제경매 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 목포지원 2024타경54106 (2)이며, 소재지는 전라남도 함평군 손불면 학산리 702-16입니다.

본 물건의 용도는 '전' (밭)이며, 매각대상은 토지매각입니다.

토지면적은 387.00㎡ (약 117.07평)입니다. 감정가는 8,901,000원으로 책정되었습니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자는 백OOOOO, 채무자는 백OO, 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 권리 및 특이사항 분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로 채권자의 강제집행에 의해 진행됩니다.

가장 중요한 특이사항은 '농지취득자격증명' 제출이 필수라는 점과 '재매각'이라는 점입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우 매수보증금은 반환되지 않습니다. 이는 농지법상 규정에 따른 것으로, 매수자 본인이 농지취득 자격을 갖추고 있는지 사전에 반드시 확인해야 합니다.

'재매각'은 이전 매각이 불허가되거나 매수인이 대금을 미납하여 다시 진행되는 경매로, 물건 자체의 권리 하자보다는 매각 조건(농지 자격 등)이나 경제적 요인에 의한 것일 수 있습니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건이 위치한 전라남도 함평군 손불면 학산리 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 순수농촌지대입니다.

감정평가서에 따르면 본 건을 포함한 전체 기호 중 기호5), 7), 11)은 맹지(도로에 접하지 않은 토지)로서 접근 여건이 불편하며, 그 외 토지는 인근으로 도로가 통과하여 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 상태

본 물건은 다수의 기호(1~11)로 구성된 전체 경매 건 중 일부로 보이며, 전체적으로 부정형의 완경사 또는 평탄한 토지들로 구성되어 있습니다.

주요 이용 상태는 '전'(밭) 또는 '답'(논)입니다.

일부 토지(기호1, 2) 지상에는 죽림(대나무 숲) 등이 자생하고 있으며, 기호8)은 전 및 도로로 이용 중이고, 기호10)은 공부상 지목은 답이나 현황은 창고부지로 이용 중입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 건을 포함한 관련 기호들은 토지이용계획상 매우 복잡하게 얽혀있습니다.

주요 용도지역은 생산관리지역, 농림지역, 자연취락지구, 계획관리지역, 자연환경보전지역 등으로 다양합니다.

제한사항으로는 가축사육제한구역이 공통적으로 적용되며, 일부 토지에는 접도구역, 농업보호구역, 농업진흥구역, 수산자원보호구역, 공익용산지, 개발촉진지구 등 다양한 규제가 혼재되어 있어, 향후 개발 및 이용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

3. 상권분석 및 생활정보

본건은 순수농촌지대로 분류되므로 상권분석은 사실상 무의미합니다.

상업시설이나 편의시설은 전무할 것으로 예상됩니다.

생활정보 면에서는, 제공된 정보만으로는 인근의 학교, 병원 등 생활 편의시설에 대한 구체적인 파악은 어렵습니다. 주변 환경은 농경지 및 임야 위주이므로, 도심 접근성은 낮다고 판단됩니다.

주변에 특별히 명시된 혐오시설은 없으나, 순수 농촌 지역의 특성상 농업 관련 시설 등은 존재할 수 있습니다.

4. 잠재적 리스크 및 주의사항

4.1. 농지취득자격증명 미제출 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명(농취증) 미제출에 따른 매수보증금 미반환입니다. 이는 농지 관련 경매에서 절대적으로 주의해야 할 사항입니다. 입찰 전, 함평군청 등 관련 기관을 통해 농취증 발급 가능 여부 및 조건(주말농장 가능 여부, 경작 의무 등)을 반드시 확인해야 합니다.

4.2. 토지 이용의 복잡성과 현황 불일치

본 건은 다수의 기호로 구성되어 있고, 기호별로 토지 이용계획 및 제한 상태가 매우 복잡하게 얽혀있습니다.

특히, 기호5)는 공부상 도로이나 현황은 답(논), 기호10)은 공부상 답이나 현황은 창고용지로, 공부와 현황이 불일치하는 부분이 있습니다. 매수자는 현황 측량 및 지목 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4.3. 제시외 건물 및 미등재 주택

기호10) 지상에 소유자가 다른 제시외 건물(철골조 창고, 330㎡) 및 곡물건조기가 소재합니다. 이는 매각대상에 포함되지 않으므로, 낙찰 후 건물 소유자에 대한 법적 대응(철거 또는 지료 청구)이 필요할 수 있습니다.

또한, 기호6)은 농가주택이 건축물대장에 등재되어 있으나 현재 건물은 존재하지 않는다고 하니, 추후 건축물대장 정리 문제 등이 발생할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

본 경매 물건은 전라남도 함평군의 순수농촌지대에 위치한 '전'(밭)입니다. 감정가 대비 투자 금액은 낮으나, '농지취득자격증명' 및 '재매각'이라는 특이사항과 토지 이용계획상의 복잡한 규제(농림지역, 수산자원보호구역 등)로 인해 일반적인 투자자에게는 진입 장벽이 높습니다.

투자 포인트:

1. 저가 농지 확보: 감정가가 비교적 저렴하여 농지로서의 실경작 목적이나 장기적인 자산 분산 측면에서 저가에 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

2. 농업 전문가 또는 인근 주민: 농지 자격을 갖추었거나 인근에 거주하는 농업 전문가에게는 실경작 목적의 농지 확보 수단이 될 수 있습니다.

3. 지목 변경의 어려움: 복잡한 토지 이용계획 및 제한 상태(농업진흥구역, 수산자원보호구역 등)로 인해 형질 변경을 통한 개발 투자 목적은 부적합하며, 순수 농지 투자로 접근해야 합니다.

법원 정보

목포지원 경매4계