나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54106 [5] 전라남도 함평군 손불면 학산리 1018-9 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2024타경54106 [5] 전라남도 함평군 손불면 학산리 1018-9 임야 경매

• 사건번호: 2024타경54106
• 주소: 전라남도 함평군 손불면 학산리 1018-9
• 감정가: 21,861,000원
• 최저가: 5,014,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 임야

목포지원 경매4계 2024타경54106 | 소재지: 전라남도 함평군 손불면 학산리 1018-9 | 감정가: 21,861,000원 | 최저가: 5,014,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

본 보고서는 전라남도 함평군 손불면 학산리 소재 임야 일부 지분에 대한 부동산강제경매 물건에 대한 분석 자료입니다.

사건번호는 목포지원 2024타경54106 (5)이며, 매각대상은 토지일부지분매각으로 특수물건에 해당합니다.

소재지는 전라남도 함평군 손불면 학산리 1018-9, 용도는 임야입니다.

1.2. 감정가 및 면적

본 물건의 감정가는 21,861,000원입니다.

토지면적은 2082.00㎡ (약 630.09평)이며, 이 중 토지 지분율은 57837.96입니다.

건물 및 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 권리 관계

소유자는 백OOOOO, 채무자는 백OO이며 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

주의사항 및 특이사항으로 '농지취득자격증명', '지분매각', '공유자우선매수신고', '재매각' 등이 있습니다.

특히 일괄매각 조건과 함께 목록 7은 '농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수보증금 미반환)'가 명시되어 있으며, 지분매각이므로 '특별매각조건(공유자우선매수권 1회로 행사 제한)'이 적용됩니다.

2. 물건 현황 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 함평군 손불면 학산리에 산재하며, 부근은 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 순수농촌지대입니다.

감정평가서에 따르면 본건 기호5), 7), 11)은 맹지로서 접근 여건이 불편합니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 제한

본건 기호11)은 부정형 완경사 토지임야로서 입목은 활엽수가 주종을 이루고 일부에 조경수가 식재되어 있는 상태입니다.

공부와의 차이는 없으며, 토지이용계획상 '자연환경보전지역', '수산자원보호구역', '가축사육제한구역', '공익용산지', '개발촉진지구' 등으로 지정되어 있습니다.

이 중 '자연환경보전지역', '수산자원보호구역', '공익용산지'는 토지 개발 및 이용에 상당한 제약을 가하는 요소입니다.

3. 경매 컨설팅 분석

3.1. 입지 조건

본 물건은 전형적인 순수 농촌 지역 내 임야입니다.

주변에 함평항 및 학산어촌체험마을(검색 결과)이 위치하고 있어 해안 경관과 관련된 장점은 있으나, 본건(기호11) 자체는 **맹지**이며 완경사 토지임야로 접근성 및 이용 편의성이 낮습니다.

교통 상황은 인근 도로를 통한 일반적인 접근은 가능하나, 본건으로의 직접 접근은 불편합니다.

3.2. 권리 분석

본 물건은 **지분매각**이며, **부동산강제경매**로 진행됩니다.

지분 매각의 경우 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이 경우 특별매각조건에 따라 공유자우선매수권 행사가 1회로 제한된다는 점을 인지해야 합니다.

목록 7은 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 하는 물건이므로, 매각 대상 물건의 목록을 정확히 확인하고 농취증 발급 가능 여부를 사전에 검토해야 합니다.

만약 농취증을 제출하지 못할 경우 매수보증금(입찰 보증금)을 돌려받지 못합니다.

3.3. 상권 분석

본건이 위치한 손불면 학산리는 순수 농촌 지대로서, 상업적 상권은 미약합니다.

주변에는 함평항이 위치하며, 함평군 손불면은 간척지쌀, 함평한우, 석화, 뻘낙지 등 농축수산물 특산물로 유명한 지역적 특징을 가지고 있습니다.

투자의 관점에서 상권 분석보다는 **농지 또는 임야로서의 활용 가치**에 초점을 맞추어야 합니다.

3.4. 생활 정보

손불면 소재지는 지방도와 국도로 연결되어 광주광역시와 영광군으로의 접근은 가능하지만, 본 물건이 맹지이므로 일상적인 차량 접근 및 이용은 불편합니다.

주변에 혐오시설은 검색되지 않았으며, 청정한 농촌 환경이 주요 생활 환경입니다.

3.5. 잠재적 리스크

최대 리스크는 **맹지**라는 점입니다. 도로가 없어 건축 등 개발행위가 사실상 불가능합니다.

둘째, **지분매각** 물건이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송을 통한 출구 전략이 필수적입니다.

셋째, **농취증 미제출 시 매수보증금 몰수** 위험이 있습니다. 목록 7이 농지일 경우 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. (본건 임야는 목록5로 농취증 대상이 아닐 수 있으나, 전체 사건의 주의사항이므로 확인 필요)

넷째, **자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 공익용산지** 지정으로 인한 개발 행위의 강력한 제한이 있습니다.

3.6. 종합 의견

본 물건은 **맹지, 지분매각, 개발제한구역**이라는 세 가지 중대한 리스크를 동시에 안고 있는 **고난도 특수물건**입니다.

토지면적은 630.09평으로 작지 않으나, 임야로서의 활용 목적(활엽수 및 조경수 식재) 외의 용도로 이용하기는 매우 어렵습니다.

따라서 일반 투자자에게는 권하지 않으며, **특수물건 처리 경험이 풍부하거나, 기존 공유자와의 협상에 자신 있는 투자자에게 적합**합니다.

3.7. 투자 포인트

**장기적인 관점의 지분 투자**

단기 시세차익보다는 장기적으로 공유자에게 매도하거나 공유물 분할을 통해 출구 전략을 실행할 목적으로 접근해야 합니다.

주변 함평항 등 자연환경의 잠재적 가치를 염두에 두고, 감정가 대비 저가로 낙찰받아 추후 공유자와의 협상을 통해 지분을 정리하는 전략이 유효합니다.

토지이용계획상 제한이 많으므로, 순수 보존 목적 또는 농림업적 이용에 한정하여 낮은 가격으로 접근할 때 투자 가치가 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매4계