나이스옥션 법원경매 목포 2024타경53349 [2] 전라남도 신안군 증도면 우전리 306-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청호 · 평가일 2024.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 신안군 증도면 우전리 소재 증도갯벌생태공원 북동측 근거리[일련번호 1)], 증도갯벌생태공원 남측 근거리[일련번호 2)], 증도갯벌생태공원 남동측 근거리[일련번호 3), 4)]에 위치하며, 주위는 해안 경지정리지대 및 해안 농경지대임.

교통상황

본건 인근까지 공히 차량출입이 가능하나, 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 가장형 평지이며, 답임.
일련번호 2) 부정형 완경사지이며, 전(휴경지이며, 잡목이 자생)임.
일련번호 3) 부정형 평지이며, 잡종지(전기타)임.
일련번호 4) 사다리형 평지이며, 전임.

인접 도로상태

일련번호 1) 본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접함.
일련번호 2) 지적도상 맹지임.
일련번호 3) 본건 남서측으로 노폭 약 3m의 아스팔트 포장도로에 접함.
일련번호 4) 본건 북동측으로 노폭 약 3m의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 4) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴, 양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역 <농지법>임.
일련번호 2) 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말, 사슴,양,염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
일련번호 3) 농림지역(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소,젖소,말,사슴,양, 염소,개,돼지,닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역 <농지법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호 3)지상에는 목조 아스팔트슁글지붕 단층의 창고가 소재하나, 컨테이너형으로서 이동성이 용이함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 4)의 경계지상에는 폐자동차가 소재함.

물건 비고

- 농지취득자격증명 필요(미제출 시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2024타경53349 (2)

소재지: 전라남도 신안군 증도면 우전리 306-1

용도: 전 (논, 밭, 잡종지)

토지면적: 141.00㎡ (약 42.6평)

건물면적: 0.00㎡

감정가: 2,115,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

1.1. 입지조건

본건은 전라남도 신안군 증도면 우전리 소재 증도갯벌생태공원 북동측 근거리, 남측 근거리, 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 해안 경지정리지대 및 해안 농경지대임.

본건 인근까지 차량출입은 가능하나, 대중교통수단 이용은 보통 수준임.

각 필지는 상이한 형태 및 지형을 보이며, 도로접근성 또한 차이가 있음. 1번 필지는 남서측 및 남동측으로 약 3m의 콘크리트 포장도로에 접하나, 2번 필지는 지적도상 맹지에 해당함. 3번 필지는 남서측으로, 4번 필지는 북동측으로 각각 약 3m의 아스팔트 포장도로에 접함.

1.2. 권리분석

소유권자는 박정재이며, 2008년 6월 26일 소유권 보존 등기되어 있음.

등기부상 말소기준권리는 현대캐피탈의 가압류(2024-05-27, 19,445,400원)임.

본 경매는 정지영의 강제경매 개시결정(2024-06-03, 66,818,810원)에 의해 진행되고 있음.

매각으로 인해 위 채권 및 가압류를 포함한 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정임.

인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 부담은 없는 것으로 확인됨.

1.3. 상권분석

본 물건은 전라남도 신안군 증도면의 농경지 및 해안 지역으로, 상업 활동이 활발한 지역과는 거리가 있음.

주변에 증도갯벌생태공원이 위치하여 관광객 접근성은 있으나, 주된 가치는 농지로서의 보유 목적이 될 것으로 판단됨.

1.4. 생활정보

편의시설: 증도면에 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 대도시 수준의 인프라 접근성은 제한적임.

교통: 차량을 이용한 접근은 비교적 용이하나, 대중교통 이용은 보통 수준임.

주변 환경: 해안 경지정리지대 및 농경지대로 구성되어 있어 조용하고 자연 친화적인 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 함. 이를 제출하지 못할 경우, 낙찰받더라도 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있음.

맹지 존재: 2번 필지는 지적도상 맹지로, 해당 토지를 활용하기 위한 진입로 확보 방안이 필요함.

건물 제시외 물건: 3번 필지 지상에는 컨테이너형 창고가, 4번 필지 경계에는 폐자동차가 소재함. 이는 매수 후 별도의 처리 비용이 발생할 수 있음.

토지 이용 제한: 본 물건은 농림지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 또는 농업보호구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 상당한 제한이 따름.

중복사건 및 병합: 본 경매 사건은 중복 사건이거나 중복 병합 사건에 해당하여, 관련 절차 및 내용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 신안군 증도면의 농지로서, 농업진흥구역 및 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 토지 이용에 법적 제한이 존재함.

토지 중 2번 필지는 맹지에 해당하며, 3번 필지에는 이동 가능한 컨테이너 창고, 4번 필지 경계에는 폐자동차가 소재하는 등 현황과 공부 간 차이가 있을 수 있음.

가장 중요한 사항은 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 이를 갖추지 못할 경우 보증금이 몰수될 수 있다는 점임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악되나, 농지법 등 관련 규제 사항을 충분히 숙지해야 함.

1.7. 투자 포인트

증도갯벌생태공원 인근이라는 지리적 위치를 활용한 잠재적 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있음.

낮은 감정가(2,115,000원)는 소액으로 토지 투자를 고려하는 투자자에게 매력적인 요소로 작용할 수 있음.

장기적인 관점에서 농업 목적 외의 활용 가능성 (예: 농촌 체험 공간 등)을 검토할 수 있으나, 엄격한 토지 이용 규제를 반드시 고려해야 함.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 고려하여 산정해야 함. (본 건의 인수 보증금은 0원임)

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 평가 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있음.

주변 시세, 해당 지역의 개발 가능성, 현장 조사 결과, 유사 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 분석한 후 입찰가를 결정해야 함.

다만, 낮은 감정가와 농지취득 관련 제약 사항을 감안할 때, 감정가 대비 50% ~ 80% 범위 내에서 결정될 가능성을 조심스럽게 예상해 볼 수 있음. (이는 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황에 따라 달라질 수 있음)

혐오시설 확인:

제공된 정보 및 일반적인 검색 결과, 본 물건 소재지 주변에서 특별히 확인되는 혐오시설은 없었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.