나이스옥션 법원경매 목포 2023타경57030 [1] 전라남도 영암군 군서면 동구림리 527-2 전 경매

매각기일: 2025-12-22

물건 개요

나이스옥션 법원경매 목포 2023타경57030 [1] 전라남도 영암군 군서면 동구림리 527-2 전 경매

물건 대표 이미지

목포지원 경매3계 2023타경57030 | 소재지: 전라남도 영암군 군서면 동구림리 527-2 | 감정가: 9,406,750원 | 최저가: 1,726,000원 | 용도: 전

1. 부목포지원 2023타경57030 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 목포지원 2023타경57030 (1)

소재지: 전라남도 영암군 군서면 동구림리 527-2

용도: 전 (농업용 토지)

감정가: 9,406,750 원

토지면적: 1970.00㎡ (약 596.00평)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 조OO

채무자: 조OO

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 물건 개요 및 현황

본건은 전라남도 영암군 군서면 동구림리에 위치한 토지로서, "수지저수지" 남측 인근 농경지에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 전, 답 등이 주를 이루는 농경지대로서 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하나, 본건 토지는 도로에 직접 접하지 않은 맹지 상태입니다. 현재 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 오랫동안 경작되지 않은 묵전과 일부 묘지로 이용되고 있습니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 전라남도 영암군에 위치하며, 자연환경이 비교적 양호한 농경지대에 속합니다. 수지저수지가 인근에 있어 조용한 분위기를 느낄 수 있습니다. 차량 접근성은 확보되나, 맹지라는 점은 토지 이용에 있어 상당한 제약을 야기합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 가능하나, 도심과의 거리를 고려할 때 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 절차를 통해 매각되는 물건입니다. 소유자이자 채무자인 조OO 씨와 채권자 신OOOOOOOO 간의 채무 불이행으로 인해 경매가 진행되었습니다. 권리관계에서는 토지 상에 분묘기지권이 존재하며, 이는 해당 토지의 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 사항입니다. 또한, 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되는 물건입니다. 공유자우선매수신고가 접수된 바 있으며, 이는 공유자가 우선적으로 매수할 권리를 행사했음을 의미합니다. 본 물건은 재매각으로 진행 중인데, 이는 이전 매각 절차에서 낙찰이 되지 않았거나 계약이 해제된 사유가 있었음을 시사합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 소재한 영암군 군서면 동구림리는 전형적인 농촌 지역으로, 상권이라기보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설이나 유흥, 문화 시설 등은 기대하기 어렵습니다. 농업 관련 시설이나 지역 기반 시설이 중심이 되는 지역으로 보입니다.

1.6. 생활정보

농촌 지역의 생활 환경을 가지고 있으며, 지역 내 농산물 직거래나 전통 시장 이용이 일반적일 것으로 예상됩니다. 인근 수지저수지는 지역 주민들의 휴식 및 여가 공간으로 활용될 수 있습니다. 다만, 대도시에서 누릴 수 있는 다양한 의료, 쇼핑, 문화 시설에 대한 접근성은 제한적입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 맹지: 토지가 도로에 직접 접해 있지 않아 건축이나 토지 이용 시 진입로 확보를 위한 추가적인 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 분묘기지권: 토지 내에 분묘가 존재하며 분묘기지권이 성립될 경우, 토지 소유자의 동의 없이도 분묘를 점유 및 사용할 권리가 인정되어 토지 활용에 큰 제약이 따릅니다. 분묘 주위의 수목은 매각 제외 대상입니다.

3. 농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지이므로, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 이를 이행하지 못할 경우, 매수 신청 보증금 전액을 몰수당하게 됩니다.

4. 지분매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 협력이 필수적이며 소유권 행사 및 토지 이용에 있어 분쟁의 소지가 있습니다. 공유자우선매수권 행사는 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

5. 재매각 물건: 이전 매각 절차에서 문제가 발생했거나 유찰되었을 가능성이 있어, 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 토지이용 제한: 농림지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(1,000m 이내)에 해당하여 토지 이용에 일정한 제한이 따릅니다. (닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 사육 제한)

7. 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 해당 토지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 농촌 지역의 특성상, 인근 지역의 개발 계획 등을 추가적으로 확인할 필요는 있습니다.

1.8. 종합 의견

목포지원 2023타경57030 (1) 물건은 상대적으로 낮은 감정가에 비해 맹지, 분묘기지권, 지분매각 등 복합적인 위험 요소를 다수 포함하고 있는 토지입니다. 특히, 맹지라는 점과 분묘기지권의 존재는 토지의 실질적인 활용을 어렵게 만드는 가장 큰 장애물입니다. 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이며, 지분 매각으로 인한 공유자와의 관계 설정 또한 중요합니다. 재매각 물건이라는 점은 신중한 접근을 요구합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 매우 낮은 감정가: 1970.00㎡(약 596평)의 면적 대비 9백만 원대의 감정가는 시세 대비 매우 저렴하게 책정되어 있습니다. 향후 토지 가치 상승의 잠재력을 고려할 수 있습니다.

2. 농지로서의 기본 가치: 비록 맹지이고 묘지가 있으나, 농림지역으로 지정되어 있어 농업 활동 자체에는 제한이 적습니다. 농지로서의 기본적인 활용 가치는 유지하고 있습니다.

3. 장기적인 잠재력 (조건부): 만약 맹지 문제 해결, 분묘기지권 분묘 이전 또는 명확한 합의, 공유자와의 원만한 협의 등이 이루어진다면, 토지 활용 가치가 크게 상승할 수 있습니다. 다만, 이러한 조건 달성에는 상당한 시간과 비용, 노력이 필요할 수 있습니다.

법원 정보

목포지원 경매3계