나이스옥션 법원경매 광주 2024타경78758 [1] 광주광역시 동구 수기동 89, 90-1 충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제7층 제702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2024.08.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재"수기동주상복합"남동측 인근에 위치한"충장홀리어스오피스텔주건축물 제1동 제7층 제702호"로 주위는 중.소규모 상가 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 무난시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 중 7층 702호로 외 벽 : 화강석 붙임, 타일 마감 등 내 벽 : 벽지 등 창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

본건은 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 일단의 부정형 평지로 오피스텔 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 내 포장도로와 접하는 진입로 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)(광주광역시 가로구역별 건축물 )<건축법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)입니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 광주지방법원 2024타경78758 (1)

소재지: 광주광역시 동구 수기동 89, 90-1 충장홀리어스오피스텔 주건축물 제1동 제7층 제702호

용도: 오피스텔

건축년도: 2020년

감정가: 142,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 8.53㎡ (약 2.58평)

토지 지분: 8.5278㎡

건물면적: 23.69㎡ (약 7.17평)

건물 지분: 23.6944㎡

전용면적: 23.69㎡ (약 7.17평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 광주광역시 동구 수기동 소재 "수기동주상복합" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중.소규모 상가 등이 혼재하는 지대로서 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리는 2024년 08월 13일 접수된 이인영 채권자의 강제경매(을5)입니다. 이에 따라 말소기준권리보다 늦은 날짜의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수/소멸 대상 권리

* 등기부채권 총액: 0원 (제공된 정보 기준)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제공된 정보 기준)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (본명: 이인영)

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 04월 11일

* 확정일자: 2022년 03월 21일

* 배당신고일자: 2024년 08월 11일

* 대항력: 있음.

3.4. 권리분석 특이사항

본 물건에는 대항력 있는 임차인 이 이 존재합니다. 임차인의 전입일자(2022.04.11)는 말소기준권리(2024.08.13)보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 다만, "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 경매 절차 상 임차인의 보증금이 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건이 위치한 광주광역시 동구 수기동은 중심상업지역으로 분류되어 있으며, 중.소규모 상가들이 혼재하는 지역입니다. 이는 유동인구 및 상업 활동이 활발하게 이루어질 수 있는 환경임을 시사합니다.

4.2. 주변 시설

주변은 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 현재까지 조사된 정보로는 특정 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

중.소규모 상가가 혼재하는 지역 특성상, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 대중교통 이용 역시 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 건물 특징

본 건물의 건축물 표제부 정보에 따르면, 해당 오피스텔은 2020년에 준공되었으며, 8층 건물 중 7층에 위치하고 있습니다. 철근콘크리트 구조로 내구성이 있으며, 복층 구조로 되어 있어 일반 오피스텔 대비 공간 활용성이 높을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인 이 이 존재하며, 보증금 1억 2천만원이 설정되어 있습니다. 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 법적 분쟁으로 이어질 가능성이 있습니다. 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 충분히 인지해야 합니다.

6.2. 복층 구조

복층 구조는 공간 활용성을 높이는 장점이 있으나, 일부 사용자에게는 계단 이동의 불편함이나 안전 문제로 인해 단점이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 동구 중심상업지역에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 입지 조건이 우수하며 상권이 발달된 지역에 속해 있습니다. 건물 면적은 작지만 복층 구조로 되어 있어 공간 활용도가 높다는 장점이 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다. 최근 매매 사례(2024년 11월, 1억 3천 6백만원)와 비교 시 감정가(1억 4천 2백만원)는 시세 대비 적정하거나 다소 높은 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물로, 유지보수 비용이 적게 들고 임대 수요가 높을 수 있습니다.

* 중심상업지역 입지: 광주의 핵심 상업 지역에 위치하여 임대 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 복층 구조: 차별화된 공간 구성을 통해 특정 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 적정 감정가: 최근 실거래가와 비교하여 충분한 가격 조정 여지가 있어 투자 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 142,000,000원

* 최근 매매가 (2024.11, 23.61㎡ 기준): 136,000,000원

* 시세 대비 감정가 비율: 약 104.4% (142,000,000원 / 136,000,000원)

* 인수 보증금: 0원

현 시세(최근 매매가)를 고려했을 때, 본 물건의 적정 입찰가는 130,000,000원에서 135,000,000원 사이로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인의 명도 과정, 향후 공실 위험, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 80~90% 수준인 113,600,000원에서 127,800,000원 범위에서 고려해 볼 수 있으며, 최신 실거래가를 반영하여 130,000,000원 내외에서 입찰가를 설정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.